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2017年岳阳房地产年报

文章来源: 更新时间:2018-01-23 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

u   目 录

Ø  政 策 回 顾

Ø  土 地 市 场

Ø  棚 改 情 况

Ø  商 品 房 市 场

Ø  存 量 房 市 场

Ø  楼 盘 活 动    

*本报告数据统计口径

数据来源:数据来源岳阳房地产信息网,由岳阳城房网络科技有限公司监测。

统计范围:岳阳市六区(岳阳楼区、君山区、开发区、临港新区、南湖风景区、云溪区)

统计时间:2018.01.10)统计性质:商品住宅:指普通住宅商品非住宅: 指门面房

Ø  政策回顾

一、   中央层面

1.加快棚改进度、提高棚改货币化安置比例

110日,住房城乡建设部、财政部、国土资源部发布《关于进一步    做好棚户区改造工作有关问题的通知》,要求加速推进棚改,依法依规控制棚改成本,科学规划棚改腾空的土地,注重配套和环境建设,优先安排出让棚改腾空的土地,同步推进产业发展。

116日,召开全国棚户区改造工作电视电话会议,会议明确今年棚户区改造新开工600万套的目标任务。今年新开工项目进度快于去年项目,续建项目也要力争早日竣工和入住。

2.加强分类调控、整顿房地产市场秩序

329日,住房城乡建设部提出重点整治房地产开发企业和中介机构的三类违法违规行为:一是垄断房源,操纵市场价格;二是造谣生事,误导市场预期;三是提供虚假证明,扰乱市场秩序。同时,要求各地配合金融主管部门继续严肃查处“首付贷”和其他资金违规进入房地产市场的行为。

410日,中国银监会印发《关于银行业风险防控工作的指导意见》,提出应分类实施房地产信贷调控。坚持分类调控、因城施策,严厉打击“首付贷”等行为,切实抑制热点城市房地产泡沫,建立促进房地产健康发展的长效机制。

726日,国家发改委、人民银行、住建部等31个部门单位联合印发的《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》,推出37条惩戒措施,对失信的房地产企业、个人进行联合惩戒。

1025日,国家发展改革委、住房城乡建设部联合发布《关于开展商品房销售价格行为联合检查的通知》,部署从20171030日至1130日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查,检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构,对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。

3.推进小城镇建设、维护城市传统风貌特色

411日,住房城乡建设部和中国建设银行联合发布《关于推进商业金融支持小城镇建设的通知》,提出小城镇建设任务重、项目多、资金缺口大,迫切需要发挥市场主体作用,加大商业金融的支持力度,积极引导社会资本进入小城镇。

527日,住建部印发《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》,提出对存在以房地产为单一产业,镇规划未达到有关要求、脱离实际,盲目立项、盲目建设,政府大包大揽或过度举债,打着特色小镇名义搞圈地开发,项目或设施建设规模过大导致资源浪费等问题的建制镇不得推荐。

77日,住房城乡建设部发布的《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》要求各地保持和彰显特色小镇特色,尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区,保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼,传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。

4.坚持居住属性、建立长效机制、健全购租并举的住房制度

226日,习近平主持召开中央财经领导小组第十五次会议强调要坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任。要完善一揽子政策组合,引导投资行为,合理引导预期,保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡。

720日,住房城乡建设部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场。选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

828日,国土资源部、住房城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》根据地方自愿,确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

1018-24日,中国共产党第十九次全国代表大会在北京召开,在报告“加强社会保障体系建设”方面,提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

1218日至21日,中央经济工作会议在京举行。会议指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

二、地方层面(周边省份)

Ø  土地市场(土地成交)

1.整体趋势

2017年共成交土地25宗,总成交面积131.05万平方米,总成交金额531.7亿元。土地成交前半年表现平平,多个月出现零成交量的情况;后半年成交猛增,其中711月表现尤为突出。

2.成交结构

分区来看:岳阳楼区成为土地成交热点区域,成交比占到50%以上,其次是南湖新区、云溪区;从成交类型来看:住宅、商业类占比超过一半,达总成交比的52%,其次是商业类,最后是住宅类。

3.成交明细

Ø  棚改情况

分区情况:

户数与面积对比:

1.户数:2017年棚改户数分区来看,岳阳楼区棚改户最多,占总棚改户的52.87%,其次是开发区,占总棚改户的28.47%2018年棚改户仍以岳阳楼区为主,占比达到70.30%,其次是君山区,占总棚改户的15.36%。值得关注的是云溪区的棚改户20172018年均为零。

2.面积:2017年岳阳楼区棚改面积雄踞第一,占总棚改面积的45.69%,其次是开发区,占总面积的26.56%2018年岳阳楼区棚改面积占总面积的73.92%,其次是南湖风景区,占总面积的12.47%

投资资金对比:

Ø  商品房市场

1.      商品住宅

可售情况:

* 17年住宅可售呈递减的趋势,相比16年,可售套数、面积均低于上年同期水平。

    如图所示:

成交横向对比:

12017年新增住宅预售项目共18468套,183.41万平。其中第一、三季度新增项目较少,以第二、四季度为主,第四季度表现最为显著,仅第四季度新增预售项目套数、面积就占到整年的45.61%42.98%

22017年住宅成交共20828套,240.98万平。从整年成交量的情况来看:每月成交较为稳定,变化幅度不大,其中较为突出的是6月份的成交量(最高值),相比年度9月(最低值),6月份套数、面积比9月份分别高了71.4%70.98%

32017年住宅成交均价达5857/平方米,全年住宅均价经历了一个先降后升再降再升的过程,全年均价最高值为11月份的7126/平方米,最低值为2月的4867/平方米。

成交纵向对比:

107-17年,住宅成交大体呈现递增的趋势。2017年住宅成交量是这些年来的最高值,与去年相比:套数增长了9.76%,面积增长了11.79%;与2007年相比:套数增长了5.59倍,面积增长了4.68倍。

2、同样,成交均价整体也呈现递增的趋势,且2017年住宅成交均价为图表所示年份以来的最高成交价,与去年相比:均价增长了27.01%;与2007年相比:均价增长了2.32倍。

排名情况:

1.楼盘排名

2.分区排行

2、商品非住宅

可售情况

* 17年非住宅可售大致保持水平不变,仅12月份有所增长。相比16年,可售套数、

    面积均与上期基本保持持平。如图所示:

成交横向对比:

12017年新增非住宅预售项目共4348套,35.41万平。其中4612月份新增项目较多,这三个月新增预售项目套数、面积占到整年的81.65%78.14%

22017年非住宅成交共1613套,12.88万平。从整年成交量的情况来看:每月成交量较为平稳,在稳定的区间里来回波动。就新增预售与成交对比来看,60%以上的月份供不应求,但其余供过于求的月份预售量与成交量的差值远大于供不应求的月份。

32017年非住宅成交均价达9813/平方米,全年非住宅均价波动较大,最高值为4月份的13195/平方米,最低值为7月的5998/平方米。两者相差2.2倍。

成交纵向对比:

107-17年非住宅成交整体较为波折,尤其是07-12年,变化幅度较大,可以看出,近五年非住宅成交量是依次递增的。2017年非住宅成交量是近些年来的最高值,与去年相比:套数增长了51.31%,面积增长了25.97%;与2007年相比:套数增长了3.76倍,面积增长了6.52倍。

207-17年非住宅均价可分为三个阶段,07-10年:在5903/平方米上下波动;11-13年:在11426/平方米上下波动;14-17年:在10046/平方米上下波动.17年均价与去年相比:下降了3.43%;与2007年相比:增长了1.27倍。

排行情况:

1.      楼盘排行

2.      分区排行

Ø  存量房市场

*(存量房价格数据来源于岳阳市地税评税系统,实际成交均价高于本文存量房成交均价)

横向对比

12017年二手房市场成交整体呈现抛物线的形态,中间高,两边低,且套数最高值为11月份的1101套,面积最高值为6月份的11.31万平。与16年同期相比:整体来说,前半年成交量相差甚微,后半年成交量差距较大。

22017年存量房前半年均价皆低于全年平均水平,且波动相对较大,后半年除7月份外,皆高于全年平均水平,且变化幅度相对稳定。与2016年相比,除4月份外,每月成交均价均高于16年同期水平。

纵向对比

1、成交方面:2017年存量房共成交10140套,105.44万平。相比2016年:套数增长了30.13%,面积增长了21.24%;相比2007年:套数增长了4.05倍,面积增长了4.94倍。

2、均价方面:存量房市场均价自2008年来节节攀升,2017年全年均价达3017/平方米。相比2016年,均价增长了15.54%;相比2007年,均价增长了2.35倍。

小结:

一、商品房:2017年岳阳市政府出台“购买商品住房须取得不动产登记证书满2年后方可转让”的政策,以调控岳阳房地产市场,在一定程度上遏制了“炒房”的现象。投资、投机需求虽有所减少,但17年商品房成交依然火爆且成交均价创历史新高。究其原因:如岳阳市住房和城乡建设局负责人所说,其原因有以下几方面:

1.我市全面贯彻落实党中央、国务院“去库存”等系列促进房地产健康发展的战略决策,加速推进中心城区棚户(旧城)区改造,市民刚性需求自然增长。

2.岳阳市被确定为区域性中心城市,其区位优势的吸附力吸引外地乡友返乡置业。

3.城市居住环境改善,吸引了周边县市区居民来中心城区投资兴业。

4.中心城区加大控违拆违力度,无资质黑开发得到有效遏制,没有新增小产权房进入市场。

5.建筑、人工成本上涨,部分市民买涨不买跌的从众消费心理和投机炒房推动了房价上涨。

二、存量房:2017年存量房市场呈现出一片繁荣的景象,全年成交量相对趋于稳定。且成交均价有明显的提升。出现此情况的原因有:

1.市场需求过大;商品房市场供给量不足,不少居民转战存量房市场。

2.存量房自身的优势;首先是显而易见的价格优势,虽然成交价格有明显的提升,但相比新房价格,存量房价格有着不可比拟的优势,其次是存量房均是现房,对急需住房的居民来说是一个不错的选择,相对于新房来说,存量房不用担心烂尾现象。

3.周边配套相对完善。

三、展望2018:2015年国家提出去库存,促进房地产业持续发展,到2017年 提出坚持“房住不炒”定位以来,一线城市和部分热点二线城市房地产市场恢复稳定,三、四线城市去库存取得明显成效。进入2018年,楼市将会何去何从?

经济货币环境方面,经济增长向好趋势不变,就业情况保持良好,同时金融严监管、去杠杆政策延续,物价存一定上涨压力,外围货币环境变化对人民币汇率的影响仍未消除,内外因素共同决定了短期内货币政策不存在放松的基础,而适度的中性调控更符合国内经济结构调整的需要。

政策方面,长效机制建设迎关键期,市场中长期运行环境逐步确立,短期调控不放松稳预期。未来楼市政策仍会延续“房子是用来住的,不是用来炒的”这一明确的主线,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持调控政策的连续性稳定性,把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期。

四、本网观点:2018年岳阳房地产市场将呈现出“成交回落,价格趋稳,新开工、投资中低速增长”的特点。一方面棚改的因素,会导致市场不会趋冷;另外一方面,通过政策的调控,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全。房地产价格会慢慢趋于平稳,在政策调控下,土地成本的增加,会使得房地产开发企业的利润进一步的合理化,最后引导房地产行业持续健康的发展。

Ø  楼盘活动

1.  健康运动类

健康跑步类是开发商主要的活动形式之一,如“万人趣味跑”约跑王家河;2017中建信和公益彩虹跑;彩虹跑降临岳阳,中建•湖山壹号邀你来跑;环南湖激情开跑;千人环湖长跑等。其中还不乏其他健康运动类节目,如春季养生瑜伽讲座;【滨水•翡丽城】业主运动会;山水一城趣味运动会。

2.  手工制作类

【滨水•翡丽城】手作温暖感恩母爱;海洋冰雪节DIY;【扇子】DIY+【夏日刨冰】+【海洋许愿瓶】DIY;花艺DIY

3.  比赛类

肚皮舞大赛;摄影大赛;中华广场麻将赛;

4.  嘉年华类

山水一城亲子嘉年华;洞庭湖国际公馆八月亲子嘉年华;圣诞嘉年华;恒泰雅园五一业主嘉年华;友阿国庆嘉年华;VR嘉年华;国庆八天乐湖山嘉年华;

5.  表演类

友阿国际广场维密超模梦幻之夜;舞台剧;首届皇家马戏艺术节;青春员工联谊会;海洋狂欢节;

6.  其他类

大爱无疆,情系教育1;火锅文化节;全羊盛宴;童心撞气球•五一乐翻天;爱心义拍;魅力“女王”节,浪漫相约;三月女人天,最美女人节;

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