Ø 政 策 回 顾
一、全国篇
1、住房城乡建设部发布10项推动城市高质量发展标准。住房城乡建设部12月6日在广西首府南宁举办了“推动城市高质量发展系列标准发布”活动，发布包括《海绵城市建设评价标准》《绿色建筑评价标准》在内的10项标准，旨在适应中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的新要求，以高标准支撑和引导我国城市建设、工程建设高质量发展。住房城乡建设部标准定额司司长苏蕴山介绍，本次发布的10项标准涵盖促进城市绿色发展、保障城市安全运行、建设和谐宜居城市3个方面，包括《海绵城市建设评价标准》《绿色建筑评价标准》《装配式混凝土建筑技术标准》《装配式钢结构建筑技术标准》《装配式木结构建筑技术标准》《城市综合防灾规划标准》《城市排水工程规划规范》《城镇内涝防治技术规范》《城市居住区规划设计标准》《城市综合交通体系规划标准》。（来源：新华社）
2、全国专项整治行动查出11.4万个违建“大棚房”。自今年9月我国启动“大棚房”问题专项清理整治行动以来，全国已排查各类农业设施1815.7万个，发现占用耕地违法违规建设“大棚房”11.4万个。目前，各地还在继续深入摸底排查。（来源：新华社）
3、央行年内第四次降准释放超万亿元支持实体经济。中国人民银行10月7日决定下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点，市场将迎来年内第四次降准。人民银行决定，自10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。降准所释放的部分资金用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（ＭＬＦ），这部分ＭＬＦ当日不再续做。除去此部分，降准还可再释放增量资金约7500亿元。（来源：新华社）
4、8省份将开展政府购买公租房运营管理服务试点。记者10月23日从住房和城乡建设部获悉，住建部、财政部根据地方自愿原则以及公租房发展情况，确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省份开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。住建部近日公布的《推行政府购买公租房运营管理服务的试点方案》明确，试点地区要全面梳理现行属于政府职责范围、由财政支出安排的各类公租房运营管理内容，凡适合市场化方式提供的公租房运营管理服务事项，可通过政府购买服务方式实施。根据试点方案，购买内容主要有：入住和退出管理事项，主要包括组织选房，租赁合同签订、续签、变更，办理入住手续，采集新入住住户基本信息，建立住户档案，办理退房手续；不得包括对保障资格的准入和取消。租金收缴和房屋使用管理事项，维修养护事项及综合管理事项。通过试点，将在试点地区建立健全公租房运营管理机制，完善政府购买公租房运营管理服务的管理制度与流程，形成一批可复制、可推广的试点成果，为提升公租房运营管理能力提供支撑。（来源：新华网）
5、央行下半年实施稳健货币政策加大金融支持实体经济的力度。中国人民银行8月1日召开2018年下半年工作电视会议，会议提出，今年下半年实施稳健的货币政策，把好货币供给总闸门，加强预调微调，保持流动性合理充裕。鼓励金融机构加大支持实体经济的力度，降低实体经济融资成本。会议要求，今年下半年积极稳妥防范化解金融风险，把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来。按照防范化解重大风险攻坚战三年行动方案的部署和要求，认真抓好贯彻落实。继续改善小微企业的金融服务。强化考核激励，落实好深化小微企业金融服务的各项政策措施。继续深入推进金融支持打赢脱贫攻坚战三年行动，更加聚焦深度贫困地区，加大对深度贫困地区金融扶贫的工作力度。（来源：人民日报）
6、我国发布农用地、建设用地土壤污染风险管控标准。记者7月3日从生态环境部获悉，生态环境部、国家市场监督管理总局日前联合发布《土壤环境质量农用地土壤污染风险管控标准（试行）》《土壤环境质量建设用地土壤污染风险管控标准（试行）》，将从2018年8月1日起实施。生态环境部土壤环境管理司有关负责人表示，这两项标准的出台，将为开展农用地分类管理和建设用地准入管理提供技术支撑，对于贯彻落实“土十条”，保障农产品质量和人居环境安全具有重要意义。（来源：新华社）
7、两部门发文限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。为切实有效防范外债风险和地方政府隐性债务风险，守住不发生系统性风险的底线，近日，国家发展改革委、财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。（来源：新华社）
8、住建部等七部委对30个城市启动整治房地产市场乱象专项行动。住建部网站6月28日消息，针对近期房地产市场乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。（来源：住建部网站综合）
9、自然资源部:不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网。6月19日，记者从自然资源部获悉，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。自然资源部最新调查统计显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。下一步自然资源部将重点指导各地进一步丰富不动产登记过程中的便民利民的举措，同时开展以不动产登记为基础的，自然资源统一确权登记工作。（来源：人民网）
10、国土资源部部长:政府将不再是唯一居住用地供应者。国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。（来源：央广网）
二、本地篇
1、关于印发《关于整治中心城区侵害群众利益的房地产市场违法违规行为专项行动方案》的通知。根据《关于整治中心城区侵害群众利益的房地产市场违法违规行为专项行动方案》的安排，7月20日至7月31日期间，全市房地产开发企业、营销代理机构和中介企业开展自查自纠工作，对发现的问题进行整改，形成书面自查自纠情况表。据悉，针对全市房地产经纪机构、房地产经济分支机构、房地产开发企业、房地产营销代理机构，岳阳市住建局房地产市场监管科分别印发了自查自纠情况表。在4类自查自纠情况表中，房地产经纪机构涉及28项内容，房地产开发企业涉及20项内容，房地产营销代理机构涉及20项内容，房地产经济分支机构涉及27项内容。（来源：市房地产市场调控工作协调领导小组办公室）
2、2018年度岳阳市中心城区经济适用住房货币补贴实施方案。根据《岳阳市经济适用住房管理规定》（岳政办发〔2013〕34号）和《岳阳市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》(岳政办发［2015］22号)等有关规定，结合我市实际，制定2018年我市中心城区经济适用住房货币补贴（以下简称货币补贴）实施方案。内容包含：补贴原则、补贴范围和对象、补贴标准、补贴资金计划、申请登记、审查发证、自主购房、发放补贴、产权处置及其他。（来源：市住建局）
3、《关于调整我市住房公积金部分贷款政策的通知》。为维护广大缴存人的合法权益,进一步适应形势需要，经市住房公积金管理委员会2018年第一次会议研究决定，调整我市住房公积金部分贷款政策如下： 一、职工购(建)本市范围内第二套房或申请第二次公积金贷款,购房首付比例不低于50%,最高贷款额度不超过购房款的50%且不得超过岳阳市住房公积金管理委员会规定的最高隈额。二、异地正常缴存公积金的职工在本市范围内购(建)首套住房,申请办理住房公积金个人住房抵押贷款,借款申请人及配偶双方中任一方的工作地或户籍地须为岳阳市辖区范围内。以上政策调整自2018年3月1日起施行。（来源：市住房公积金管理中心）
4、《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（来源：湖南省政府网）
5、岳阳五部门联合发文 中心城区定向限价商品住房实施办法出台。岳阳市住房和城乡建设局、岳阳市发展和改革委员会、岳阳市财政局、岳阳市国土资源局、岳阳市规划局5个部门联合下发《岳阳市中心城区定向限价商品住房实施办法（试行）》，出台具体细则对定向限价商品房的申请、管理等方面进行了规定。办法规定，定向限价房套型建筑面积控制在80—130平方米之间。销售对象为市中心城区棚户区改造、省市重点工程项目中房屋被征收的住户，并须具备以下条件：在规定期限内签约腾房的；国有土地上被征收房屋实行货币化补偿，且为唯一住房的；集体土地上被征收房屋已享受购房补助或按照评估方式补偿，且为唯一住房的。同时，定向限价房以家庭为单位申购，集体土地上被征收户购限价房面积不能超过被征收面积，已作生产、经营性房屋（含住改非）补偿的不能购买限价房。国有土地上被征收户实行“征收一套购买一套”的原则。（来源：岳阳日报）
Ø 土地市场（土地成交）
1.整体概况
据岳阳市公共资源交易网显示，岳阳房地产信息网统计，2018年岳阳市中心城区共成交93宗土地，总成交面积共468.1万m2，总成交金额达169.93亿元。分月份来看，5月是成交宗数最多的一个月份，共计成交18宗，96.17万m2，83.52亿元。
2.成交结构
从成交区域来看：云溪区成为土地成交热点区域，占总成交面积27.7%，其次是南湖新区、经济开发区，分别占比20.9%、17.9%。
从成交类型来看：住宅、商业类占比超过一半，达总成交面积的53.4%，其次是工业类、其他，分别占比35.6%、10.9%。
3.成交明细
（来源：岳阳市公共资源交易网）
Ø 商品房市场
1.商品房预售发证情况
1.1.预售发证情况概况
据岳阳房地产信息网统计，2018年岳阳市中心城区新增预售许可证360个，67个项目获批证件。商品房预售累计发证282.32万m2、27516套，同比分别增长29.3%、28.9%。其中商品住房预售累计发证232.19万m2、19984套，同比分别增长22.0%、15.2%；商业营业用房累计发证35.06万m2、6122套，同比分别增长34.6%、51.0%。
1.2 每月预售发证情况走势
从每月预售发证走势来看，2018年岳阳市中心城区商品房1月份预售发证面积最多，达35.97万㎡，占2018年总发证面积的12.7%。8月份以35.82万㎡预售发证面积位居第二，4月、12月、11月分别预售发证33.98万㎡、30.43万㎡、30.2万㎡紧随其后。除3月、5月受特殊情况影响外，其余各月预售发证均保持在20万㎡左右。
1.3岳阳楼区预售发证面积最多
据岳阳房地产信息网统计，2018年获批预售许可证的区域中，岳阳楼区大幅领先，预售发证面积108.54万m2，占总预售发证面积的38.4%。经济开发区以预售发证面积97.57万m2，占比34.6%位居第二。
1.4江河颐璟城预售占据各项目榜首
据岳阳房地产信息网统计，2018年岳阳市中心城区商品房预售发证面积TOP10楼盘中，江河颐璟城预售发证面积30.59万m2，占据预售发证面积排行榜榜首。另外九个项目依次为奥园誉湖湾、美的梧桐庄园、山水一城、岳阳恒大未来城、悦湖星城（恒大御景湾）、碧桂园凤凰城、龙庭尚府、君山壹号、万象瑞城。（注：江河颐璟城、奥园誉湖湾项目数据仅作为项目排行榜参考，不纳入岳阳市中心城区预售统计范围）
1.5住宅类房屋预售发证面积占比突出
据岳阳房地产信息网统计，2018年岳阳市中心城区商品住房预售发证面积232.19万m2，占总预售发证面积的82.2%，商业用房、工业用房、办公用房占比分别为12.4%、3%、2.3%。
1.6预售许可证明细
（来源：岳阳房地产信息网）
2.商品房成交情况
2.1成交情况概况：
据岳阳房地产信息网统计，2018年岳阳市中心城区商品房累计成交233.15万m2、21804套，同比分别下降15.6%、7.9%。其中商品住房累计成交185.08万m2、15837套，同比分别下降23.2%、24.0%；商业营业用房累计成交23.92万m2、4502套，同比分别增长88.24%、179.1%。
2.2每月成交情况走势
从每月成交走势来看，上半年中心城区商品住宅量升价涨，6月达到峰值，下半年市场开始降温，住宅进入横盘期，住宅整体成交均价在6400-7400元/㎡区间波动。
2.3各区域成交排行
从不同区域来看，岳阳楼区占据区域成交第一把交椅，以成交9640套的表现遥遥领先于其他五区，该区域今年不乏推新，再加上完善的交通配套和优质的生活配套成为购房者置业的不二选择。经济开发区成交量为6648套，成为第二的交椅，但仍与岳阳楼区仍有不小的差距。
2.4商品房成交排行TOP10
据岳阳房地产信息网统计，2018年岳阳市中心城区商品房销售面积TOP10楼盘中，江河颐璟城销售面积23.62万m2，占据商品房销售面积排行榜榜首。另外九个项目依次为山水一城、岳阳美的梧桐庄园、奥园誉湖湾、大汉新城、岳阳友阿国际商业广场、悦湖星城（恒大御景湾）、天伦国际、君山壹号、碧桂园奥体华府。（注：江河颐璟城、奥园誉湖湾项目数据仅作为销售排行榜参考，不纳入岳阳市中心城区成交统计范围）
商品住房方面，共有157个楼盘有销售数据产生，共销售房源15837套，总成交面积达到185.08万㎡；其中江河颐璟城销售23.47万m2荣登2018年销售冠军，紧随其后的山水一城和岳阳美的梧桐庄园则分别以17.94万m2和14.48万m2的销售数据斩获2018年销售榜单亚军和季军。
2.5商品住房市场成交结构
从户型结构来看，60m2以下、60-90m2、90-120m2、120-144m2和144m2以上的销售套数分别为840套、1086套、5572套、7515套、824套，分别占销售总套数的5.3%、6.8%、35.2%、47.5%、5.2%。由此可以看出，商品住房销售户型主要集中在120-144m2和90-120m2面积区间，二者占销售总量的83%左右。
从成交总价来看，成交价位80-90万占比最大，共成交2462套，占总成交套数的15.5%，总价70-80万成交2180套紧随其后，占比13.8%，100-110万、90-100万两者占比相近，均为11.7%。
3、商品房市场存量
3.1商品房可售情况概况
从库存情况看，截至2018年12月末，商品房累计可售面积为171.72万m2、25855套，同比分别增长8.2%、9.4%。其中商品住房累计可售面积105.28万m2、11457套，同比分别增长2.4%、1.3%%；商业用房累计可售面积149.61万m2、17751套，同比增长分别11.1%、10. 6%。
3.2商品房可售情况走势
从每月走势来看，1-8月份，商品住房可售情况呈递减的趋势，可售套数、面积均低于上年同期水平。自9月份开始，受预售发证情况小幅增加及市场成交放缓影响，市场存量持续提升。按近一年来月均销售面积15.4万m2来计算，库存消化周期为6.8个月，市场处于供需平衡的态势,但与去年相比略有上升。
3.3可售房源户型结构
从户型结构来看，商品住房可售套数为11457套，其中60 m2以下2608套，占比22.8%；60-90 m22451套，占比21.4%；90-120 m24754套，占比41.5%；120-144 m21005套，占比8.8%；144 m2以上638套，占比5.6%。
Ø 存量房市场
据岳阳房地产信息网统计，2018年，存量房成交面积101.04万m2，成交套数为10123套，同比分别下降4.07%、0.04%；其中存量住房成交面积89.19万m2，成交套数为9025套，同比分别下降11.43%、5.28%；商业用房成交面积5.83万m2，成交套数为887套，同比分别增长96.17%、88.32%；其他用房成交面积6.02万m2，成交套数为211套，同比分别增长263.77%、64.84%。
Ø 一、二级市场对比
从房地产一、二级市场对比情况来看，2018年，新建商品住房累计成交15837套，面积185.08万㎡；存量住房累计成交9025套，面积89.19万㎡，一、二手住房成交套数比例为1.75：1，成交面积比例为2.08：1。
总结与展望：
1、2018年3月，“两会”政府工作报告重申“房住不炒”，提出落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。7月31日，中央政治局召开会议，要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。随后，住建部约谈部分城市主要负责人，要求严厉打击投机炒作，“坚决遏制房价上涨”被再一次强调。随着调控不断深入，楼市回归理性，房价过快上涨势头得到有效抑制，房地产市场预期出现积极变化。2019年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，预计各项调控政策仍将以稳为主，“房住不炒”的定位不变，房地产回归居住属性，投机需求仍被打压。
2、2015年开始，岳阳楼市正式启动了一轮火热行情，商品住房的上市、成交、价格水平均出现较大幅度的增长。虽然中央在2017年定下了“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，但由于销售惯性，2018上半年岳阳楼市依然“火爆”异常。但到了下半年，市场调控的效果逐步显现，加之经济下行压力和购房潜力透支，购房者逐渐回归理性，房价、交易量等各项房地产指标有所回落。随着楼市转冷，整体库存量的触底回升，岳阳的房价也结束了大幅上涨的周期。随着“房住不炒”指导方针的落实以及长效治理机制的加速落地, 预计明年我市房地产市场将保持总体回调、平稳释放的总体走势，出现持续震荡、大幅下跌的概率较小，刚性需求和改善性需求有进一步的释放空间。
3、近年来，大品牌房企纷纷扎堆入驻岳阳，除早先进驻的恒大、碧桂园、美的地产外，中梁，保利、荣盛、正荣、奥园地产也已纷纷亮相，岳阳房地产市场迎来大盘时代。产品类型上，从毛坯到精装修，从高层到洋房、别墅，购房者选择空间明显增大，非理性恐慌得到有效缓解，市场心态开始发生变化，岳阳楼市已从“卖方市场”转向“买房市场”。预计2019年我市房地产企业将逐步调整自身定位，提升产品品质、做好口碑、走高质量发展之路，行业规模化趋势仍将继续。
楼盘活动集锦
本报告数据统计口径
数据来源：数据来源为岳阳新建商品房网上备案系统，由岳阳房地产信息网权威发布，岳阳市城房网络科技有限公司监测。
统计范围：岳阳市六区（岳阳楼区、经济开发区、南湖新区、临港新区、君山区、云溪区）
统计时间:（2019.01.02）
