国庆长假，楼市不负“黄金”二字，不少城市均呈现量价齐涨的局面，而广州却出现了量滞价跌。

有数据显示，10月1日~6日，广州十区二县共计网签716套单位，同比增长7.8%，均价为9423元/平方米，同比下降18%。

“广州的房价成交数据已经没有参考意义。”一位业内专家指出，目前广州市内大部分楼盘的销售都采用双合同，网签的只是毛坯价格，比真实售价低了几千元/平方米，无法反映市场的真实行情。

但中地行副总经理郑隽宸认为，在银行信贷收紧及开发商年末冲刺销售目标等因素的影响下，房价很难再有大幅上涨的动力。而经纬行研究中心主任许婉婷则提醒，虽然楼市表面仍然风光，但风险已暗藏：“现阶段房价持续攀高的盛况，更像是发展商在楼市拐点前的最后狂欢，虽然拐点的时间不能确定，但仍需时刻警惕。”

楼价真假“拐点”

据了解，广州楼市的供应量在“金九银十”进入一个全年的高峰。根据合富辉煌集团市场研究部监测，“十一”黄金月期间(9月1日~10月7日)，广州全市十区在售货量约5.3万套。其中新货约1.28万套，与近几年黄金月相比新货有所增加(其中2013年“五一”新货约0.72万套、2012年“十一”新货约1万套、“五一”新货约0.51万套，2011年“十一”新货1.2万套)；余货约4万套。

外围区域则是新货供应重点区域，北部的花都，南部的南沙、番禺，东部的萝岗，是“十一”黄金月新货集中的区域。

因为供应结构的特点，本次黄金周销售前三的楼盘碧桂园豪园、碧桂园天玺湾和恒大山水城均为郊区项目。排名前十的楼盘当中，除了白云区的深业江悦湾外，全部为郊区盘，其中增城有六盘上榜。区域方面，增城以386套的网签量独占鳌头，其他区域网签套数均不过百，海珠、越秀、黄埔三区更录得零成交。

许婉婷表示，畅销项目依然是以外围区域以及中心区边缘片区具有发展潜力的楼盘为主，其中住宅项目以中小户型主力供应、且相比周边具有一定价格优势的刚需盘为主。

郑隽宸介绍，由于不少开发商已赶在国庆前推出新货，因此国庆黄金周的成交量“不如9月份”。

据统计，10月1日~6日，广州的网签均价为9423元/平方米，同比下降18%。但因为双合同（将购房款分拆为毛坯购房合同和装修合同）的普遍存在，网签均价并不等同于市场售价。天河区某个新开盘项目的销售人员告诉本报记者，楼盘售价在3万元/平方米左右。“但要签两份合同，一份是网签的，2.4万元/平方米，另一份是装修合同，6000元/平方米。”

增城某楼盘的真实售价已经超过1万元/平方米，但网签均价只显示为8000元/平方米，另外2500~3500元/平方米的装修费用被剔除在外。

而市场的真实价格走势却是稳中有升。“‘十一’黄金周，无论是新货还是余货价格普遍高位企稳或升价，只有部分新货因是全新项目开售或者是隔一段时间加推，出现价格补涨现象，与周边楼盘售价看齐。”许婉婷说。

风险暗藏

此前有业内消息指，国内多个一二线城市已经上调房贷利率或者暂停房贷业务的办理。而近期广州房贷收紧的迹象已经愈发明显，有些银行明确表示，由于额度紧张，首套房和二套房贷款利率一律上浮10%到15%。业内人士透露，个人房贷业务的审批和放款时间也已经拉长，从递件到放款可能需要三四个月以上的时间。

“从第四季度开始，银行信贷的收紧将进一步牵制买卖双方，贷款利率上调甚至停贷的现象将增多，延至年后放款的情况更普遍。”许婉婷表示，对于买家而言，购房门槛明显提高，月供压力加大，再叠加装修款项部分的月供或者分期付款压力，或将导致一部分买家推迟入市。此外，下半年新货放量导致不少买家需求已提前释放，市场有效客户基数或将减小。因此，“四季度成交速度会放缓。价格已涨至历史高位，消费者观望气氛渐浓，市场对当前高价的消化期拉长，未来半年至一年内上涨幅度减缓。”

而信贷收紧影响的不仅仅是买家，开发商也将面临回款压力。“银行的放款延后及暂停，再叠加政府限售限签的制约，将对发展商的资金链造成威胁，若这种不利因素持续累积并相互作用，则有可能导致发展商资金链出现断裂，进而迫使其降价促销。”

郑隽宸的看法相对乐观，但他也认为目前以刚需为主导的市场无法提供楼价大涨的动力。“形势太好了，已经完全无法用市场行为来衡量，随时都有出台新政策的可能性。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

事实上，一些意味着风向转变的细微变化已经出现在市场中。广州万科欧泊全新一期定价已有所下调，意在加快销售速度，而部分嗅觉灵敏的高端买家也摆出观望态势，担心未来房价下跌，因而选择暂缓入市。