伴随着房地产市场的持续回暖，在房企2013年前三季度销售业绩一片飘红的交相辉映下，房地产私募基金也强势回归。

近日，中国房地产报记者从清科研究中心获悉，2013年三季度房地产私募基金的募集较为活跃，募集完成13只房地产私募基金，其中披露金额的11只房地产基金共计到位23.96亿美元。投资金额方面，房地产行业再次展示了强大的吸金能力，以9.50亿美元排名第一位。

清科研究中心分析师郑知行在接受本报记者采访时表示，三季度以来，私募市场出现向好信号，募资环比增长主要得益于城镇化建设推进，在城镇化大背景下，资金向基础设施建设、房地产行业的涌入加速。房地产投资共发生10起交易，其中房地产投资策略的单笔投资额达到1.06亿美元，侧面反映出房地产投资的热度与受重视程度。

基金介入拿地环节

自房地产私募基金诞生之日起，房企与私募基金的合纵连横在行业内并不陌生，并一度成为主流。然而，当房地产业走过“黄金十年”步入资本为王的时代起，房地产私募基金在这场资本游戏中已经不满足于仅仅承担融资工具的角色，逐渐将触角伸到前端，在开发前期就介入并与开发商联合拿地。

或许这在过去并不多见，但却成为当下的新潮流，并于近期频繁出现在越秀地产的操作中。在本季新成立的房地产私募基金中，越秀产业投资管理的广州越秀仁达四号实业投资合伙企业以90.1亿元人民币，成为本季规模最大的单只基金，而这也是越秀地产拿下武汉江汉区精武路地块的合作基金。据悉，9月12日，越秀地产通过附属公司广州城建开发南沙房地产有限公司与投资基金广州越秀仁达四号实业投资合伙企业联合投标，购入位于武汉市江汉区精武路地块，各自持股比例为8%和92%。该地块占地面积约14.7万平方米，总可建筑面积约95.6万平方米，地价为人民币90.1亿元。按总可建筑面积计算的平均土地成本每平方米约为人民币9400元。越秀地产计划将该地块打造为集居住、商业、写字楼等于一体的城市综合体。

这次联合投标是越秀地产继6月26日夺得杭州江干区地块及7月10日夺得佛山禅城同济路地块后，再一次通过与投资基金合作成功拿下地块。截至9月12日，越秀地产土地储备约1571万平方米。

对于此举，越秀地产认为与投资基金进行合作开发提高了公司的财务灵活性，在保持较低负债比率的同时，加快实现规模效应，能发挥“小投资撬动大项目”的作用。这些地块的开发依然由越秀地产负责，以保证工程质量，在未来的某段时间，我们享有回购地块剩余股份的权利，回购的成本是地块原始成本加上基金要求的回报。

盛富资本与协纵国际总裁黄立冲在接受本报采访时认为，越秀房托一直是越秀地产的套现回笼工具，在联合拿地中，越秀房托承担的是给越秀地产提供银行之外较便宜的一个融资渠道。

实际上，除越秀地产外，保利地产、滨江集团都有和基金联合拿地的举措。保利地产以45亿元拿下上海徐汇区滨江地块、18.7亿元拿下的佛山新城一幅地块以及投资55亿元在四川遂宁打造中华养生谷生态国际度假区，都是保利地产和信保基金的合作。

此外，滨江集团也曾与大股东滨江投资控股有限公司旗下的房地产基金——普特元腾股权投资基金合作，以16.55亿元竞得杭州市余政储出(2012)48、49号两块地。

德信资本董事长陈义枫在接受本报采访时表示，房地产私募基金与开发商的合作提前到拿地阶段，是今年突出的趋势，也应该是今后的常态。房地产行业比较繁荣，虽然过去几年受到调控的影响，但房地产业的收益还算稳定，因此被投资者看好。合作是双方的需求，房企扩张拿地对资金有需求，而私募基金恰好能满足这个需求。

盛诺金地产基金董事长马世杰在接受本报采访时表示，现在房地产私募基金不单单是在前期拿地时进入，在一级土地的开发整理过程中就已经介入了，这受益于城镇化建设的推动。但大多还是“基金公司出钱，房企负责操作”的传统套路。

“对于中国房企而言，所谓的房地产私募基金还不是独立地为投资者创造价值的平台，而是为投资者融资的平台。表面上看是房企和基金一起拿地，实际上还是房企为自身搭建一个平台对外融资来拿地。只不过现在的规范程度比过去高一些，现在市场上能够畅通施行的房地产基金都是有地产商的支持，只有左手和右手都是自己的才会持续性合作，但这也会衍生比较大的利益冲突问题。”黄立冲说。

“明股暗债”难改变

实际上，开发商旗下地产私募基金始终占据着先天优势，坐拥政府项目资源，但募、投、管、退生态链依然脆弱，“明股暗债”的投资方式亦多受诟病。或许是为了摆脱这种状态，不论是越秀地产旗下的越秀房托，还是保利地产发起的信保基金，抑或是与滨江集团联合拿地的基金，都在尝试着以股权的形式与开发商携手拿地，试图分享房地产开发整个流程的收益。

作为行业里“冬天的一把火”，房地产私募基金能消除其本身的“硬伤”吗？

陈义枫认为未来房地产私募基金权益类的比重会越来越高，但是随着投资者预期的提高，不确定性的风险也加大了。当下房地产私募基金的行业格局已初步形成，股权、债权、夹层投资各行其道，只有投资人和开发商共同分担和控制项目风险才能持续。

黄立冲认为短期内房地产私募基金不可能实现股权转变。因为目前在国内的房地产开发方面成本和运营还不是很透明，只有行业真正透明后，“真债假股”才能消失。真股的前提条件是投资方要同时具备资产管理、开发管理、投资管理的能力。

“房地产私募基金最大的问题就是国内的GP处于一种纷乱状态，都认为这是块蛋糕，谁都想做，但大家懂的不太多。开发商和GP之间的利益冲突难以调和，开发商搞的GP其实是开发商自己为投资人服务，这就不是真正意义上的房地产基金，专业的房地产基金是不做开发的，只管理自己发起的基金。”黄立冲说。