“此次讲话在释放信号，但房地产市场本身的问题在房地产之外。”10月29日，清华大学土木水利学院教授刘洪玉、住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在中央政治局集体学习时，就加快推进住房保障和供应体系建设进行讲解。消息传出后，华高莱斯咨询顾问副总经理公衍奎认为，这是中央层面对房地产市场的一个关键和明确表态。“房地产市场的变化还要依赖大的宏观格局，如土地、税收和金融等一系列制度性的变化，后续的一系列改革和变化值得期待。”

在集体学习的总结讲话中，习近平指出，解决群众住房问题是一项长期任务，目前还存在着住房困难家庭的基本需求尚未根本解决、保障性住房总体不足、住房资源配置不合理不平衡等问题。他强调，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

“总书记的讲话，意在强调保障和供应，一方面3600万套保障房目标要完成，另一方面要增加供应，主要依赖市场的力量满足对住宅不同层次的需求。”中国房地产研究会副会长童悦仲在接受中国房地产报采访时说道。

保障房主体将扩大

听完讲课后，习近平明确了住房体系建设的总体方向：构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。同时加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系，要千方百计增加住房供应。

习近平说，“十二五”规划提出，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户），到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。要重点发展公共租赁住房，加快建设廉租住房，加快实施各类棚户区改造。

童悦仲表示，“以公租房和廉租房为主”明确了未来政府保障房的发展方向。一位不愿具名的业内人士指出，没有提到经适房，也是中央意识到目前保障房的概念过于泛化，经适房、限价房等保障房形式有很大的寻租空间，且与市场化改革的方向相悖。

“在保障房建设方面，未来会形成各方共同参与的局面。”住房和城乡建设部政策研究中心战略研究处一位不愿具名的研究员表示，“积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制”是一个新亮点。这可能意味着会引导和鼓励非营利机构参与到保障房建设中，形成各方面共同参与的局面。“可能会学习国外由住房合作社、住房协会等民间机构不以盈利为目地参与保障房建设。”公衍奎认为，“增加这种模式，实际上是鼓励非营利性机构参与保障房建设，扩大参与主体。”不过，集体学习并未提及高房价，也没有提及坊间热议的“京七条”。

北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强也关注到了这次集体学习讲话强调的内容和过去有很大不同。“过去把房价作为焦点，现在没有提及房价问题，而是把重点放在住房保障和供应体系建设方面，更强调未来房地产行业健康发展的问题，更关注中长期目标，而不是像过去一样强调抑制房价的短期目标，这意味着未来将把重心引到长效机制方面。”陈国强说。

过去10年，在不断调控中，中国房地产行业陷入了“越调越涨”的怪圈。今年，在号称史上最严厉的“国五条”出台后，全国各大城市房价涨幅依然惊人，一线城市涨幅明显，9月份房价同比涨幅超过10%的城市达14个。

一位了解授课老师讲课内容的人士对记者表示，秦虹在对部分城市房价上涨作解释时表示，此轮房价上涨城市主要是限购城市，上涨情况不同于前几轮，以前的房地产市场，投机性需求是主要推手，但这一轮主要是自住性需求为主，房价上涨过快的城市主要是供应量不足。“对这一轮房价上涨的动因解释，基本已形成共识。”上述人士说。

对此，刘洪玉表示，当前市场不是一个统一的、均衡的市场，很多城市或者区域供应和需求严重不匹配，在城市之间、区域之间可能存在着巨大的差异：高价地与“鬼城”、空城共存；即使在一个城市内部，也存在着差异。

“讲师们”的房地产调控观

中共十八大以来，新一届中央政治局已举行了10次集体学习。而此次学习，因其时间点位于十八届三中全会前夕，且专题内容为研究与民生息息相关的住房问题，故此备受关注。

“学习计划应该是早就安排好的，每一期学习内容也是安排好的。包括本次对住房问题的讲师选择，也是提前选择和安排好的。”了解讲课情况的人士告诉记者，住建部其实在一年前就着手准备了。

选择秦虹，是因为她的政策研究中心背景比较特殊一些，她的行业敏感性也非常强。比如，在保障房建设方面，秦虹反复提到保障房存在寻租空间的问题，她建议对保障房分配需要精细化管理。如果保障房卖给个人，那么应该不允许交易，也不允许继承，不住了就还给国家。低收入者也不应该通过保障房的升值获利。同时，她也关心保障房的建设资金问题。不久前，在博鳌房地产高峰会上，秦虹表示，国内刚性以及改善性住房需求仍非常强劲，导致尽管在楼市调控下，楼市成交量涨幅较大。本轮房价上涨，主要是受人口年龄分布以及人口流动影响，使得尽管在政策调控下，新增的刚性需求以及改善性需求仍比较旺盛，预计将持续几年。同时，秦虹建议，房地产企业要关注城市群，不要单一盯着一二线城市发展。在投资空间方面，也不要局限于住宅市场，同时注重间接融资。

选择刘洪玉，则是因为其身为清华大学房地产研究所所长，在房地产领域研究一贯比较扎实、严谨。对于此次学习班的重点内容之一保障房问题，刘洪玉很早就在媒体面前谈到过，并始终强调保障房数量不足的问题。他曾提出，保障房的最大问题是供应不足，这与土地支持不足和金融支持不足有关。保障房缺失加剧了商品房市场供求紧张的局面，是房价快速上涨的重要原因。他建议，一方面扩大保障房的覆盖面，另一方面建立保障房的退出机制——通过监督机构、社会信用体系以及法律法规等方式杜绝不符合标准者继续占用保障房的现象。