“广西南宁率先采取了一个不同的政策，这表明，住房的区域化特征已经开始政策化了。这是一件非常大的事情。”29日，中国社会科学院副院长李扬在《中国房地产发展报告》发布会上说。
南宁市住房保障和房产管理局日前出台购房新政，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭，可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
这意味着，南宁率先冲破了全国“一刀切”的限购政策，开始根据本区域的实际情况，顺应房地产市场的发展需求。
“迄今为止，我们的住房调控就是房价调控为主，是不是有点偏颇？”李扬说，对于房地产市场还是要有其他的调控手段，如住房政策的区域性问题，从中央到地方不宜都是同一个政策。
中国社会科学院城市发展与环境研究所课题组当日发布的最新研究结果预测，2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，但城市之间、地区之间市场分化加剧。
房地产进入一个新时期
“经过十余年的发展，中国房地产市场到了一个新的时期。”李扬说，所谓“进入一个新的时期”，因为有三个因素发生了重大的变化：
李扬说，首先是我国城镇化战略发生了重大调整。过去是城里人出于自己的立场和眼光考虑、规划城镇化。十八届三中全会要求从城乡一体化的角度来观察城镇化。既要大力推进农村新型产业组织的发展，又要让农民获得土地的权利，包括土地承包权、农村建设用地权和宅基地权，并且让农民获得土地的权利可以流转。这完整地构成了一个新型的城乡一体化的土地市场。
“很多分析人士说，中国的房地产市场还有10年辉煌，甚至更长时间的辉煌，基本的论据就是，中国城镇化还会有15年到20年，每年有1000多万人要当城里人，他们要住房。”李扬说，“那么，万一农民不愿意当城里人呢？不愿意用交换土地权利的方式来成为城里人，这样一个假设就要重新审视。而这个情况其实已经发生了。”
一个多月前，李扬曾到一些县里面调研，当地农民明确告诉他，“不想当市民。”
李扬说，导致房地产市场会发生变化的第二个原因在于，住宅市场是个高度区域化的市场。决定住房价值的是位置，这决定了房地产市场在分化。
房地产市场发生重大变化的第三个因素是技术性原因。李扬说，本届政府宣布2014年6月启动全国房地产登记系统，之后，不仅房地产市场的情况会水落石出，政府也会进行精准的调控。
李扬认为，上述这些变化对房地产市场的走势会产生非常大的影响，未来，有的地方房地产价格可能涨，有些地方可能跌。也不排除部分区域、部分金融机构问题会突出一些。但从目前的情况看，还在可控的范围内。
“具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。”上述课题组表示，如果过量住房持有税等持有环节调控政策能及时出台，将对存量住房供应形成释放效应，也对投资投机性需求形成挤压效应，将能大大缓解房产特别是住房供需矛盾，房价涨幅将大大缩小。
房地产政策地方“微调不断”
去年3月，国办17号文（俗称新“国五条”及实施细则）出台，成为国家房地产调控的转折点。在这以后，调控的理念、方向、工具，均出现了一些大的变化。
中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员李恩平介绍，从中央政府角度看，弱化短期调控理念，强化了长效机制的建设，改变了2003年以来房地产领域几乎每年一到两项国发和国办发文件的短期化调控传统，同时在土地、金融等相关领域制度建设不断跟进，如不动产登记、以房养老、建设用地规范、小产权房政策等。
但李恩平等人的研究发现，“地方政府微调不断，调控方向也在不断分化。”
首先各个地方对新“国五条”的跟进程度出现了明显差异，真正出台实施细则的只有十多个城市。尽管北京、上海、郑州等城市实施了相对紧缩的政策，但温州等城市也出台了一些需求刺激政策，调控方向分化很明显。
李恩平对本报记者说，就房地产政策的方向，课题组做了两点预期。第一是调控难度增大，国家有可能实施双向调控。调控政策取向可能以维持房地产市场稳定为目标，既要防止房价过快增长，也要防止房价震荡下跌。
第二是调控政策将进一步强化差异化和多元化。具体的调控措施将强化城市分类条件，根据各分类城市的标准实施差异化的调控政策，调控措施也将更多体现针对不同人群的多元化方向。
李恩平称，房地产税费改革可能在2014年有所推进，包括以普通存量住房为征税对象的过量住房持有税今年可能会在一些重点城市展开。他同时表示，特大城市特别是超大城市限购限贷政策必将延续，“这和前期不一样，前期更多是从房地产调控的视角，现在更多是从超大城市的人口规模调控的视角来实施这个政策。”
据本报记者了解，上述课题组已建议国家“探索更具差别化的调控政策”，强化城镇的分类性条件，针对不同城市调控方向的差别化，探索针对不同人群调控目标的多元化，加强调控措施的精准化。
“房地产市场政策要保持定律，遵循规律，对现行的政策可以适当地预调和微调。”中国房地产协会副会长朱中一表示，近年来，房地产市场的差异性更加明显，政府也在引导市场。供大于求明显的城市，就要控制开发节奏和开发规模。像鄂尔多斯去年以来就确定3年内不建商品房。海南商品房的结构也开始调整，将来多建度假酒店。这都是地方政府主动调整的结果。
朱中一说，就中国房地产市场来说，目前是增速换挡期、结构调整期、政策完善期和品质提升期的“四期叠加”。他认为，在房地产明显供大于求的城市，应取消或放宽限购政策。
对于房地产市场差异化管理的问题，国家发改委投资研究所原所长、中国投资协会会长张汉亚（微博）也认为，“不要再出国家统一政策了”，由各省市按照市场规则去管，有些则交给市场去管，国家制定规划。
调控政策“谁来主导”？
据《第一财经日报》记者了解，对于房地产调控政策究竟该由地方政府还是由中央政府来主导的问题，目前在学术界、各级政府之间争论较大。
李恩平说，由地方主导的调控政策可能会出现问题，因为地方政府在房地产开发市场上有太多的利益结合，如果调控政策纯粹由地方自己来制定，可能会加剧房地产市场的短期化的行为，导致城市化走向房地产化。
李恩平认为，“差异化的主导权还是中央政府来主导，给不同的城市设定不同的调控标准。”
但对于这一观点，中国社会科学院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞表示不赞同。他说，房地产市场既然是个区域市场，谁对这个区域市场信息把握得更充分？是中央政府还是地方政府？这是不言而喻的。
朱中一对本报记者说，他原来在中国房地产协会时，建议中央保持房地产总量基本平衡，结构基本合理，房价基本稳定。主动权要交给地方，中央政府引导地方政府制定住房发展规划，“现在地方政府盲目依赖于房地产的情况很厉害，为什么之前供大于求那么厉害呢？就是它的盲目性。”
针对近年来各地房地产市场差异性越来越大的新情况，朱中一认为，必须要分类调控，中央和地方要形成协调，单独靠一头都很难。“中央政府更原则性一点，地方政府要增加主动性。”
张汉亚说，房地产调控是中央政府和地方政府的博弈，因为地方政府和房地产密切关联，房地产是其经济来源，是民生的重要方面。所以每次国家调控造成房地产不景气或者过不去的时候，地方政府都要出面去管。
“如果政府还像以往那样，热衷于用行政之手去干预市场，可能我们又会面临2008年大幅救市带来的一些问题。”国土资源部中国土地勘测规划院地价研究所所长赵松认为。
