提起房地产业的龙头，人们很容易就想到四大上市房企“万（科）保（利）招（商）金（地）”，但近日这四大龙头房企密集出台的2014年半年报显示，“万保招金”的业绩正迅速分化，昔日的地产龙头之间，差距正逐步拉大。

与此同时，随着绿地集团、恒大集团（3333.HK）等几家大型房企的飞速发展，中国房地产业已经迎来了新的格局；更重要的是，从目前这些大型房企的布局来看，在不久的将来，房地产业或还会有更大的变局，甚至有望诞生万亿级的大型企业。

业绩持续分化、龙头房企市场占有率提升

今年上市房企半年报显示，“万保招金”中的万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）、金地集团（600383.SH），已经不在一个量级上了，并且出现了不同的发展趋势。

万科8月17日公布的半年报显示，2014年1—6月，公司累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%；这是万科历史上首次在上半年实现销售额突破1000亿元。保利地产8月26日公布，2014年上半年公司实现签约金额651.39亿元，同比增长2.35%。

相比而言，招商地产、金地集团等数据有些惨淡。8月19日，招商地产公布，2014年上半年累计实现签约销售面积121.82万平方米，同比减少10.47%；签约销售金额179.00亿元，同比减少10.35%，完成公司上半年200亿元销售目标的90%。金地集团则公布，2014年上半年实现销售面积131万平方米，销售金额170亿元，分别较上年同期下降13%和14%。

从销售额来看，万科已经是招商、金地的5倍以上；更重要的是，今年上半年万科、保利的销售额在增长，而招商、金地的销售额则出现了同比下降。房地产业半年销售额达到500亿元以上的第一阵营与销售额500亿元以下的阵营业绩在进一步分化。

在部分传统大房企增速放缓的局面下，另一些地产大鳄则迅速崛起。日前，绿地集团公布，2014年上半年实现业务经营收入1727亿元，其中作为主营业务的房地产实现预销售金额835亿元，预销售面积789万平方米，同比分别增长32%、16%。万达集团日前公布称，2014年上半年商业地产收入668.5亿元，完成全年目标的37%、上半年目标的103%，同比增长18%。8月26日，恒大集团发布2014年半年报称，上半年销售额为693.2亿元，同比增55.4%。

这种业绩分化的发展趋势不仅仅体现在龙头企业之间。日前，有机构数据显示，在整个房地产业，2014年上半年，销售额排名前10的房企销售金额占比从去年的14.6%上升至18.6%，增加了4个百分点；销售额排名前50的企业市场集中度连续上升，从2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。比如，保利在半年报中指出，公司市场占有率达2.09%，较2013年提升0.55个百分点。

根据各大房企的2014年上半年业绩报告，房地产销售额有望今年突破1000亿元的大房企，其资产大都超过3000亿元，有的已经接近5000亿元。

万达集团公布，截至2014年6月30日，万达集团资产达到4600亿元，同比增长21%。上半年恒大集团总资产已增至4216.5亿元，同比增长53.6%。保利地产上半年的总资产达到3521亿元，比去年底增长12%。万科上半年总资产达到5017亿元，比去年底增长4.71%。

其中，恒大集团总资产增速迅猛，该集团2009年总资产为630.7亿元，2010年上半年总资产为794.2亿元，从2010年上半年到2014年上半年，仅仅4年的时间，恒大地产集团的总资产增长了4倍达4216.5亿元。如果按这一发展速度，5年内，恒大集团总资产或将能突破万亿元。

对于房地产公司的高成长性，绿地集团董事长张玉良向《中国经济周刊》表示，将近20年前他创立绿地之时，其资产只有2000万元，而20年后，绿地的资产规模已经高达3000亿元，20年时间绿地的总资产增长了1万多倍。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，随着商品房销售额的下降，市场容量在缩小，竞争在加剧，相对于中小房企，大型房企无论是融资，还是调整销售策略等多方面，均比小型房企有更大的优势和更大的回旋余地，因此，市场必然会出现分化，这背后，一些小型房企正逐步消失，而一些大型房企在开展扩张与并购。

龙头房企掀起世界第一大争夺战

目前来看，除了万科已经提前晋级房企千亿元销售额俱乐部，绿地、恒大、保利、万达等几家房地产企业今年也有望进入千亿俱乐部，但很显然，千亿俱乐部不是终点。

8月26日，恒大集团在香港举行的2014年中期业绩发布会现场，恒大集团董事局主席许家印宣布，恒大明年要跻身世界500强。

绿地集团同样对于前景有较大的期待。此前，绿地集团董事长张玉良在接受《中国经济周刊》记者专访时表示，2014年全年要实现4000亿元经营收入的目标，到2015年，绿地集团力争实现年经营收入5000亿元，跻身世界企业200强。

万达集团董事长王健林在2014年半年工作会议上放言，明年毫无疑问万达不动产就是世界最大不动产企业。

但要实现这些更大的目标，却并非易事。以恒大集团为例，2014年世界500强排行榜显示，500强中排在最后一名的企业为美国雷神公司，2013年其营业收入为237亿美元，约合1445亿元人民币，目前恒大集团上半年销售额为693.2亿元，尚不足1445亿元的半数。

而对于万达而言，要想成为目前世界最大的不动产企业，至少必须超过万科，而今年上半年万科的销售额比万达不动产多了300多亿元。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，土地储备的多少是衡量一个房地产企业可持续发展的关键指标，是判断一个房地产企业发展潜力的重要因素。

万达似乎深谙这一点。在2014年半年工作会议上，王健林表示：“上半年新增土地储备楼面面积1881.8万平方米，累计土地储备楼面面积9186.9万平方米。今年5、6月，全国行业排前20名的房地产企业都很少买地，上半年万达新增土地储备可能是全国最多的。”

恒大集团也宣布，截至2014年6月30日，其土地储备建筑面积达1.5亿平方米。

而据万科的半年报显示，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3986.3万平方米，这一土地储备面积不到万达的1/2，不到恒大的1/3。一位地产分析人士指出，从发展后劲来看，万达、恒大等积累更加深厚，未来房地产业的行业第一之争，势必将越演越烈。