在刚刚结束的“两会”上,政府工作报告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”,同时将“稳定住房消费”作为六大消费支撑之一。住建部新闻发言人倪虹亦表示,自住和改善性需求将是2015年楼市政策的重要导向。

本周,继“认房不认贷”后,济南、广州、北京等地陆续调整公积金政策。其中,济南重新认定“首套房”标准;济南、广州均降低首套房首付,购买90平方米以下房屋首付比例为两成,90平方米以上房屋首付则为三成。同日,北京的国管公积金贷款账户余额划定线将由2万元调高至5万元,贷款额度最低额相应升高。

接下来,呼声很高的二套房贷首付比例下调、营业税免征年限缩短等,是否会变成现实呢?

二套房首付、利率将会调低?

住建部政策研究中心原副主任王珏林:一般来说,两会结束后,各地方和各部委将会根据政府工作报告以及相关表态,出台相关的操作细则,或者对已有的政策进行调整或完善。

两会透露出来的“风声”主要有三个方面:稳定住房消费、加大棚户区改造、增加保障房货币补偿的方式。目前,市场投资的比例在下降,炒房减少,市场发展相对比较平稳。要稳定住房消息,能调整市场的工具就是首付和贷款政策。至于怎么调整,则是银行需要根据两会精神、结合自身发展和风险来制定。

易居研究院研究员严跃进:此次政府工作报告提出支持改善性住房需求,从某种程度上说明政策的关注焦点略有变化。过去对于刚需购房的层面关注比较多,但也使得部分有改善需求的置业者面临着尴尬,即从刚需到改善型置业转变的过程中,成本比较高,而且比较费劲。此次提出“支持”,从某种程度上说明改善性需求的置业门槛在逐渐降低。换句话说,为了激活压抑的改善性购房需求,就需要降低二套房的首付和贷款利率。那么,此前关于“二套房首付五成”的做法完全是有可能的。而且,从房贷角度看,未来甚至可以细分,对于一些郊区置业、利好去库存的置业,甚至可以采取按首套房的做法进行优惠。

改善性需求将重新认定?

住建部政策研究中心原副主任王珏林:怎么算“改善”?居住面积小的要变大的,卖小买大属于改善需求;原来有一套房,还想再买一套,也属于改善;有一套离市区远的,想买套离市区近的,属于区域改善。所以,有多种改善性需求。根据是否属于改善需求,来确定是否给予政策上的支持是有必要的。

“伟嘉安捷”分析师吴昊:一般来说,改善性需求指的是卖掉原有的房子后再买房的人群。商业贷款现在只要还清的,再买房就算首套,这也算是对改善性需求购房的一种支持。

而即使手里有一套房,只要还清贷款再买房也算首套,实际上这已经是购买第二套房了,但商贷首付比例只用支付30%,这相当于变相降低二套房首付了。而没还清,再买,二套房的首付比例则达到70%。这其实是将改善型人群区分对待,为了刺激内需,而政策上又不能完全放开,所以只能一点点地释放。

预计年内还会出现1-2次的降息,房地产政策是否再进一步调整。目前外地已陆续有公积金调整的政策出来,而北京公积金是否重新调整首套房认定标准,与商贷政策保持一致?这可能要根据经济走势而定。

营业税免征年限从5年改为2年?

中经联盟秘书长陈云峰:现在二手房买房成本较高,税费应该降一降。另一方面,楼市存量过大,也应该降低税费去库存。而且,随着新修订的《立法法》通过,开征税、停征税都要经过全国人大通过,相信以后更多通过市场机制来调节房地产市场,不符合市场机制的政策将很快出台。

易居研究院研究员严跃进:不管是营业税免征年限从5年转为2年,还是调整个税,本质上都是为了激发市场活力,减少因为税费问题而面临成本增加的交易尴尬,有利于自住、改善性住房需求的释放。

有传言称上海放松限购,北京呢?

同策咨询研究部总监张宏伟:从北京目前的供需来看,很难取消限购。更重要的是,从目前北京等一线城市的人口疏解动作来看,限购在短期内也很难取消。不过,在某些政策上做出微调是有可能的。比如缩短连续缴纳社保、纳税时间限制等等。

一直以来,鼓励刚性需求是政策的主基调,但这两年来支持自住改善性需求也一再被强调。尤其是一线城市大户型产品的存量在不断累积,参考今年两会的政策基调,包括北京在内的一线城市很有可能在针对改善型人群的政策和信贷方面有所放宽。

亚豪机构市场总监郭毅:北京限购是“永恒”的,但根据今年两会给予房地产市场的信号,政策将会在其他方面打开政策限制的局面。例如,目前正在推进的居住证制度和户籍改革制度。对于想要买房的人来说,拥有了居住证实际上就等于拥有了北京户口。而通州的积分落户制度也会增加更多潜在的购房名额。随着这些制度的完善,这些潜在的购房名额将会对于楼市成交形成一定的拉动作用。同时在二套房信贷等方面政策有可能也会有一定调整。

在两会精神给予了市场上行的预期后,最近一段时间北京楼市正在处于止跌状态,相信随着具体新政的落地,市场的成交量价将会进一步回暖。