《人民日报》海外版的一篇报道引发舆论关注。报道称，2017年11月，中国社科院国家金融与发展实验室、国家资产负债表研究中心发布的《三季度中国去杠杆进程报告》指出，居民部门杠杆率依然延续上升趋势，从2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%，已接近美国水平。
但与此同时，国际五大行之一的第一太平戴维斯的最新报告却指出，中国家庭的负债率远远低于全球其他地方。目前中国人均负债只有2万美元，美国的人均负债高达14.53万美元，日本是13.4万美元。以家庭负债占比看，中国的家庭负债占GDP比例只有44%，但美国的占比则高达80%，世界发达经济体的平均水平是74%。
上述数据说明，尽管中国的房价收入比可能是全球最高的几个国家，但泡沫程度却极可能是全球最低的，房价抗跌能力远远优于全球其他国家和地区。
01
中国房价未来不会暴涨
第一太平戴维斯的报告说，中国的债务水平，确实在过去十年有显著提高。和2006年比，2016年的负债水平增加了575%。但这些债务主要是企业负债，居民负债却很少。家庭负债余额只有4.7万亿美元，而家庭住宅总价值却已经高达39.4万亿美元，住宅资产总值是家庭负债的8.4倍。非但如此，中国的外债比例也很低，只有5%的债务来自海外。因此不容易受到全球性金融危机的冲击影响。
同时，房价的高低，很大程度是受高储蓄率的影响。由于储蓄机构有限，人们不得不把住房当作另外一种存款，这是造成资金大量流入楼市的原因。
从第一太平戴维斯所做的上述金融调研情况来看，相比海外房地产市场，中国目前的楼市安全系数要高很多，是不太容易飞出“黑天鹅”的市场。
除此外，第一太平戴维斯还对从1694年以来的全球利率进行统计，发现在接近300年时间里，全球的平均利率只有4.4%，大部分时间都在2%~6%之间。除了80年代曾经因为高通胀出现过很高的利率，大部分时间利率都是低点。低利率被认为是促使房价上涨的一个原因。
报告认为，包括中国在内的国家，未来房价并不会像一些人判断地那样出现暴涨。第一太平戴维斯的判断是，随着监管的收紧，以及年轻一代的购房能力还没有培育完成，包括中国在内的全球房地产市场会出现一轮滞涨。
02
海外房价涨幅将被抑制
实际上，全世界的年轻人都买不起房。
在澳大利亚，拥有房产的25-34岁年轻人，住房拥有率仅仅只有45%，远远低于1986年时的58%；在美国，35岁以下的有房者只有31%，也远远低于1995年时的比例；在英国，有房的年轻人只有5%。他们每个月付在租金上的钱，是按揭款的4.5倍。
相比之下，中国的年轻人可能是全世界拥有房产比例最高的，超过70%的35岁以下年轻人拥有属于自己的房子。
和全世界的同龄人相比，中国的年轻人很幸福。父母、祖父母和外祖父母都为年轻人买房贡献了自己的积蓄，让他们能在很年轻的时候拥有自己的房子。
但是，海外的房产则多数掌握在老人手里，这使得老年人和年轻人之间爆发了租房战争。年轻人买不起房子，却还不得不从微薄的收入里挤出一部分给房东交房租；而老年人则通过手上持有的大量房子，从年轻一代赚取大量的租金收益。
为了赢得年轻人的支持，海外很多国家的政府，正在考虑提供房租补贴或者掏钱提供住房支持，让1984到2000年出生的一代人能逐步拥有自己的房子。
而由于年轻人收入增长的缓慢，海外房地产市场的房价涨幅未来也将被抑制，可能会在一个平稳的水平。
03
新技术引发房市大变局
对各个国家来说，年轻人的选择将最终决定住房价格长期趋势。
报告显示，那些吸引年轻人集聚的新兴城市，房屋的资产价格才能长期看好。
深圳、迪拜、奥斯汀……这些年轻人远远超过老年人的新兴之城，其经济增长和城市发展的活力被看好。
报告提出，新兴技术将改变人们的生活方式，也会改变城市未来的前景。那些集中大量资金的金融城市，在未来未必是有吸引力的。倒是那些能够提供更高生活品质和工作环境的中小城市，有可能在下一轮的城市全球竞争中胜出。
同时，区块链的技术引用，又会加速全球不动产交易的速度，让房产交易变得更频繁，也更容易地变成一项金融工具和家庭资产。这反过来，又可能影响到房屋的价格。
总体来看，未来九年，包括中国在内的全球不动产市场，将发生过去百年以来从未有过的变局。很多100多年前适用于全球的房地产发展规律，有可能会在下一个十年里突然变得不适用。
很多不被看好的城市，或者城市中不被看好的地段，可能会因为新技术的出现，人们价值观念的变化，以及工作和居住生活的形态的改变，而突然崛起。
那些被认为最安全，最可靠的房地产投资，也可能因为新兴技术的突然崛起，而迅速没落。
就像2000年初，还因为“一铺富三代”理念，引发几万人排队争购的市中心沿街商铺，仅仅因为网络电商的突然兴起，就变得一文不值。
目前全球的房地产价值格局，也将因为新技术、经济、人口等因素的变化而彻底改变。
从这个角度看，把房子当存款的理财方式，也许是非常危险的。
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