长租房命题玩法待定
180万租房10年只是实验的开始
如果有180万，是租房10年划算，还是直接买套房子？北京五环外的万科“北京翡翠书院”长租房，使不少准租户陷入矛盾中。万科“北京翡翠书院”是首个推出的自持租赁住房项目，10年180万且需要一次付清的租金，使该项目一经面世就备受瞩目和争议。
长租市场，这个刚刚兴起却蕴含巨大潜力的市场，吸引了大资本纷纷进入。建行的“存房”业务上线3个多月就完成了近400笔，而链家旗下主打长租公寓的品牌自如，今年获得了40亿A轮融资，公司估值近200亿元。
“自2017年租赁政策深化并全面落地以来，租赁市场迎来了真正的黄金时代，房地产长效机制也开始体现出调控优势。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，放眼2018年，租赁市场将是房地产红利的焦点，租购并举也将在更多层面得到进一步体现。
不过，长租市场无论是运营模式还是盈利渠道，都无经验可循，生搬硬套国外经验似乎也并不符合当下中国人的习惯。怎么定价，什么才是能让市场接受的玩法，想要分得这杯羹恐怕并不容易。即使是万科10年180万的房租带来了“惊吓”，事实也是，相较于企业的投资，这些房租并不算多，企业的回报率不过2%。
中国的楼市已经不似以前，博傻卖楼的时代早已随着逐渐加码的调控政策一去不复返。但是适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足的矛盾仍在，住房租赁市场则被看作是解决问题的最好出路。
如何租到适合自己的房子？
“我们的定位就是给企业的高端人士打造的，这样的价格其实并不贵。”位于北京城区的一家长租公寓负责人对北京晨报记者直言，一间三四十平方米的单身公寓每个月的房租价格要1万元以上，且一签就是1年。
不过，相对于周边房源，万科北京翡翠书院的价格算极高的了。10年180万元，每个月相当于1.5万元，而周边房源的房租不过每个月四五千元。不过，也有分析人士称翡翠书院的房租已经包含了10年的房租涨幅，综合来看并不贵。万科相关人士在接受北京晨报记者采访时则表示，租房目标客是家庭。
在北京晨报记者走访中发现，目前的长租公寓有较为平价的一类，如链家旗下的自如公寓、我爱我家的相遇等这一类别，也有较为高端价格的长租公寓。但由于品牌长租公寓均有较强的物业管理，价格普遍较普通住宅贵一些。
张波表示，目前，我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变，更多的人尤其是年轻人，对于租房的接受度会增加。而且相较于传统租赁住宅，年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。
张波认为，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来可供租房者的选择也将会越来越多样。
是否会推动租金价格上涨？
有数据显示，长租公寓因为有了服务的基因，其租金相较于同一地区的普通住宅要高出20%左右，但是长租的需求仍然在持续上涨。
58安居客房产研究院联合调查显示，49%的租房人群倾向于选择个人房源，而32%的用户对长租公寓的倾向性更高。作为近年来新兴的租房产品类型，长租公寓以装修风格多样、服务较好、房源地段较优等因素，赢得广大年轻人的喜爱，越来越受到市场认可。而今年一季度租房用户对长租公寓的租房需求环比上涨24%，不论与2017年第一季度还是2017年第四季度相比，都有明显的涨幅。
不过，这会否推动热点城市的租房价格持续上涨呢？
“一个项目对市场租金的影响有两部分：一是直接影响，本身的高租金带来的数据平均值上涨；另外一部分是心理影响。”中原地产首席分析师张大伟表示，按照全北京有150万套出租房，月租平均在6000元左右计算，有大约1%左右的月租平均2万的租赁房，那么未来租金预期均价会拉高2.3%。
不过，有业内人士认为，如果就房屋的租售比而言，由于北京等一线城市的房屋售价高，所以相对来看租金价格仍处在低位。而每年北京等地区的房屋租金都在上涨，即便没有长租公寓，租金价格也将呈现上涨趋势。
“从长远来源，根据房源品质不同，市场上会同时存在高中端不同价格区间的租金水平，这个是租赁市场规范化发展的必然趋势。”张波认为，随着高品质长租公寓的规模化发展，如果能有长期稳定的租赁政策作为保障，未来选择租房的人会越来越多。住房需求可以通过多样化的方式得到满足，从而也有利于房产交易市场的稳定，对房价的稳定也是一个利好因素。
租赁市场面临怎样的困境？
在业内人士看来，目前租房市场仍处于早期发展阶段，开发难度并不小。
中信银行行长孙德顺在今年3月份举行的2017年业绩报告发布会上就坦言，去年与碧桂园成立的长租住宅保障基金有300亿元，但至今使用的资金却很少。“都在考虑究竟怎么弄项目，目前还没有更多的内容出来。”
业内人士直言，中国的房屋租赁市场仍然处于野蛮发展的阶段，大部分是个人对个人的出租，长租市场几乎无先例可循。而由于楼市发展的特点不同，国外经验也很难拿过来就用。如何打造能够盈利的长租项目，仍是业界面临的巨大难题。
张大伟也认为，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资前提是，租金回报率超过资金成本的1%以上。但现在的回报率根本做不到。”
张大伟直言，目前包括万科北京翡翠书院在内，共有4块100%自持地块，这些地块只能租不能售。但是租显然是无法让企业获利，开发商拿地是赌政策宽松，可以变相售出，但结果却是政策持续收紧。“从现在看，这地肯定是拿错了。特别是在当下限价市场下，一二线城市即使拿到可销售的地块，也很多会主动转变成为出租房。”
张波认为，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来可供租房者的选择也将会越来越多样。
资本与企业如何盈利？
“如果只靠吃差价来做长租市场，那么你死定了。”一位长租公寓运营人士直言，现在几乎没有长租公寓项目能够真正盈利，而真正的大浪淘沙才刚刚开始。
不过，随着银行、房企等正规军的介入，已经让行业看到了一些曙光。
建行副行长庞秀生在第158场银行业例行新闻发布会上介绍，建行自1月份搭建完成的租房平台，到3月份已经完成了394笔业务，将在北上广深推开。而建行的长租时间有3年、5年、10年等选择，“选择5年的业主最多，在合同里可以规定每年租金上涨的比例。”
庞秀生直言，建行做这样的平台并不在于帮助业主租房而赚钱，“我们在意的是有房的业主可以通过这项服务了解建行，从而可以成为建行的客户；而租房的客户也可以在建行获得相应的贷款，解决他们租房不能安居的痛点。”
不过，也有人认为，银行的客源在广阔的租房市场中所占比重很小，而在更广泛的市场中，如何克服同质化竞争、精细化运营仍是盈利的重点。
以长租公寓为例，张波认为，在目前的状态下，单靠租金收入来实现盈利较为艰难，需要积极探索多样化的盈利模式，如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等，多渠道发展，才有更多机会。
自如相关负责人也曾表示，长租市场未来的发展空间很大。但是租赁是一个很复杂，需要专业运营能力的事情，特别需要沉下心来做事情，而只有做得好的企业才能经历大浪淘沙的过程。
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