今年7月份以来，部分一线城市房租上涨明显。有观点认为，以自如、蛋壳公寓等为代表的长租公寓运营商以高于市场正常水平的价格争抢房源，破坏了正常的房屋租赁市场秩序，助推了这一轮房租上涨。与此同时，杭州长租公寓鼎家的“租金贷”模式被媒体曝出，受到质疑。

作为我国住房租赁市场的新业态，长租公寓在发展中积累了哪些问题？这些问题产生的症结在哪里？未来到底该何去何从？记者进行了调查。

长租公寓风生水起

目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超200万间

对许多打拼在一线城市的年轻人来说，长租公寓一度成为“品质租房”的代名词。

“当初选择跟长租公寓签约，一来是为了避开黑中介，不用太担心安全问题，二来性价比高，统一装修、家电齐备、环境也好，住着很舒心。”一年前，大学毕业生小张初到北京，经人推荐，与朋友合租了自如友家。

区别于传统个体租赁，长租公寓通常是指由专业化、规模化的机构运营的住房租赁服务。凭借标准化定价和管理体系，长租公寓受到越来越多像小张那样的年轻人追捧。数据显示，目前全国已有千余家长租公寓企业，涉及房屋数量超200万间。

从2015年、2016年萌芽，到2017年快速发展，再到今年爆发式发展。“长租公寓在我国的勃兴得益于政策鼓励和资本介入。”中原地产首席分析师张大伟认为。

2015年，国家开始大力支持住房租赁市场，住建部首次提出建立购租并举的住房制度，推动住房租赁规模化、专业化发展。2016年，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出发展住房租赁企业。2017年，党的十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

正是在这样的政策背景下，长租公寓一时春江水暖，机构品牌大量涌现，成为银行、产业资本以及开发商等竞相追逐的“风口”。据统计，过去半年，有超过6家长租公寓完成新一轮融资。

“长租公寓的存在，本质上由供需力量决定，可以看作是住房租赁市场的一次消费升级。”张大伟分析，人们对安全、品质租房的旺盛需求和相对稳定的租房投入，促进了长租公寓市场的繁荣。

根据58集团房产数据研究院统计显示，2017年全国“APP端租房需求”较2016年增长57%。根据预测，到2020年全国品牌公寓占住房租赁市场的比例将由2015年的0.8%达到6%，长租公寓成为住房租赁市场运营模式的新亮点。

一些做法存在隐患

一些长租公寓平台以“拖房租”“租金贷”的形式构造资金池，缺乏相关监管

高歌猛进的发展中，问题也随之而来。

提起今年3月在杭州租房时“被贷款”，小范显得愤懑又无奈。“签合同的时候，中介只说在平台上付钱，我心想应该就是一般的支付平台。”通过杭州某投资管理公司，租户小范在萧山区租下一间次卧，到了月底付款时，突然收到一个名叫“惠人贷”的贷款平台发来的短信，才知道自己交的房租成了要还的贷款。

小范向记者告知了贷款详情：每个月底还款，钱直接从自己当初绑定的工行储蓄卡上划扣，若没有按时缴纳则视作逾期，手续费为每天收取当期应还款金额的0.1%。

这场“狸猫换太子”背后潜藏着中介的“套路”：据小范介绍，首先是“隐瞒”，在前期沟通的过程中，这家投资管理公司始终未提供其他的支付方式，而是把第三方贷款平台作为默认结算方式；接着是“模糊”，沟通中以“通过平台支付租金”处理，遮蔽其为贷款平台的事实；最后是“引诱”，以付款方式无需押一付三，只需押一付一为优惠条件吸引租客。

从交易资金的流向来看，由租客向贷款平台按月还清租房贷款，贷款平台则一次性将租金支付至长租公寓方。但到了长租公寓方向房东支付的环节，实际操作中更多以月、季度等周期结算。

这样便产生了资金错配获利空间。“长租公寓注册为资产管理公司，在一定程度上逃避了相关部门对其资金池的监管。这笔资金无论用于投资增值还是拓展房源，都使房子在客观上成了中介机构的资本工具。”张大伟说。

2017年被称为我国长租公寓资产证券化元年，包括这种“租金贷”在内，以预期租金收入或房租贷款作为底层资产在市场上进行融资的实践流行起来。但事实上，在贷款平台介入之前，一些中介平台便通过“拖房租”的方式腾挪资金。

今年5月，来北京租房的张女士经历了一次房东的突然袭击。“我按季度给中介交租，但中介却几次三番跟房东拖延房租，结果房东找上门来要提前收房。”去年7月，张女士通过某长租公寓租下了朝阳区团结湖附近一间主卧，“还好最后在我们的申诉下，中介把钱给了房东，如果中介卷款跑路了，岂不是鸡飞蛋打，交了房租还要被房东赶出去。”

“目前针对长租公寓的资金池并没有相关监管机制，更没有备付金制度，存在一定的风险隐患。”南开大学金融学院助理教授贺佳介绍，资产证券化给未来住房租赁市场融资提供了新思路，但“租金贷”打着金融创新的招牌，却钻了监管的空子，与公开发行的市场标准化产品ABS（资产支持证券）相比，后者虽然也产生募资，但募资资金有专门的托管机构，此外监管部门也会对其进行审核。

让长租公寓健康发展

应加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，倒逼市场从存量改造走向增量供给

尽管暴露出一些问题，但由于市场需求较大，机构化运营的长租公寓在我国依然拥有良好的发展前景。根据中国房地产协会的数据，2017年中国住房租赁市场的租金规模约为1.3万亿元，长租公寓部分约648亿元，市场占有率仅5%，落后于美国的30%和日本的83%。

长租公寓如何才能健康发展？

“长租公寓出现问题的症结在于资本在民生领域的投入过于粗放。”张大伟认为，政策应该引导资本进入增量市场，但现状是开发商将民宅和城中村盘下来，资本大量涌入存量市场，为提高租房回报率，一些企业“动了歪脑筋”，通过打隔断、低质廉价装修材料等手段实现成本快速回收。

这里的“增量”和“存量”市场，指向的是目前市场上分化出的两种长租模式：一种是集中式自持租赁，主要通过获取城市新增的自持租赁用地或整体收购或整租存量物业来供应租赁住房；另一种则是分散式托管租赁，主要通过获取个人出租房源，经过装修和包装之后再面向市场出租。

值得注意的是，从“拖房租”“租金贷”到随后曝出的“甲醛超标”“打隔断”，被卷入风暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租赁企业，由房企自建的集中式自持租赁往往安然无恙。

在张大伟看来，由于土地价格较高，集中式自持租赁往往获利周期长且租金相对较高，目前市场占有率还比较低。但其属于自建房源，本质上增加了租赁住房市场有效供应，更应该成为长租公寓发展的主要方向。

事实上，过去一年，北京、上海、广州、杭州等超过10个城市已推出大量低价租赁用地，开启了租赁土地加速供应的模式。“未来应进一步加快闲置土地和住房资源进入租赁市场，降低拿地成本，提高集中式自持租赁企业的投资回报，通过政策引导，倒逼市场从存量改造走向增量供给。”张大伟说。

针对现阶段市场上数量占优的分散式托管租赁，也要加大监管力度，避免市场无序发展。

张大伟坦言，对于一些托管租赁企业，产品合格是基础，然后才是“品质”。有关部门应该尽快出台租赁租房品质规范，如规定居住隔间不得改变房屋结构、装修污染必须符合国家规定，从建筑结构、室内空气质量、卫生环境、治安消防等多个维度规范长租公寓管理。

“当前‘租金贷’尚处于监管空白，当务之急是加强对住房租赁市场及企业的管理。”贺佳建议，对“租金贷”带来的资金沉淀进行托管或者集中存管，减少资金被挪用的可能。此外，由于许多租客在不知风险，甚至是不知情的情况下签署贷款合同，有关部门应该加大监管力度，规范整顿长租公寓企业的融资行为。

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