国内恐怕没有哪个行业像房地产业一样，任何风吹草动总能引发热议。近期，万科喊出“活下去”、多地楼盘爆出打折促销、上海中原地产降薪、“金九银十不再”……房地产市场迎来了新一轮的“热闹”，只是这“热闹”中吹来“入秋”的风。

新京报选取了北京、厦门、武汉、海口、西安、河南某县城等六个地域为调查样本，试图还原出市场自身的逻辑，以及每个环节上相关个体的感受。

作为一线城市的代表，业内人士认为，今年北京市场总体保持平稳，部分区域成交量好于2017年。厦门、海口、西安三个城市在政策调控之下，市场降温，又表现各异：在成交量下滑的背景下，万科“降价”折射出厦门房企去化的焦虑；在海南，仍有中介苦苦“熬着”；西安当地居民则终于不必像打仗一样去“抢房”。

在武汉楼市升温的过程中，滋生了“茶水费”这一灰色产物。有购房者因未交“茶水费”而“抢房”失败。值得注意的是，在一二线城市楼市降温的同时，部分小城市近两年市场升温。豫东的一个五线小县城正在上演此前大城市的“抢房”战，不少新楼盘“秒光”。

城市样本之北京

价格未大起大落，部分区域成交量好于去年

“今年房价总体比较稳定，部分区域有小幅的波动，但没有大起大落。”多位北京地区的地产中介向记者概括2018年至今的市场时，不约而同地表示。

丰台首经贸区域的房产中介介绍，今年初该区域房价平均在7.2万元左右，目前回落到6.7万元左右。

记者所居住的劲松地区一小区建于上世纪80年代，在3·17新政前，该小区二手房均价接近7万元。今年年初，该小区均价在6.1万元左右，最近均价在5.9万元左右。“从年初到现在，房价一直比较稳定，有少许的回落。”该小区的链家中介表示。

也有部分区域的房价微涨。“通州环球影城附近的房价涨幅在4%到8%，加州小镇这样的新小区价格涨了8%左右，一些老小区房价涨了4%左右。”通州环球影城区域一中介表示。

记者查询该区域的成交记录显示，今年3月，加州小镇小区一居室的成交价为220多万，目前一居室价位在250多万。

多个机构的数据显示，市场交易量表现并不理想。中原地产发布的数据显示，9月北京二手房住宅签约15283套，环比8月淡季仅上涨1.61%。9月北京新建住宅数据签约2944套；前9月，新建商品房住宅合计网签16387套，几乎是历史同期最低。

中介人员的感受印证了这一数据。

“我们门店有12人，现在每个月成交五六套。在2017年3月17日的新政前，我们门店一个月的成交量在10套到15套。”马驹桥区域的中介表示，9月出台的公积金政策也给“金九银十”蒙上一层阴影，“政策收紧后，我们门店的成交量又下降了10%左右。”

不过，也有地产中介人员表示，2018年市场成交量较2017年有所好转。

上述通州环球影城区域的中介介绍，其所在的门店今年以来每个月成交八九套，行情较差的月份成交三四套。“9月成交了4套，反而要比平时少一些。”

该中介同时表示，“今年的成交量虽然不像2016年那样每月可以成交20多套，但也不像2017年那么冷，就是一个平常年。”

首经贸区域的中介有类似的看法。“今年以来，我爱我家丰台地区的二手房每个月成交量基本都在400套左右，在5月8月的高峰期，每个月成交600套左右。与2016年市场活跃时每个月800套左右的成交量相比，下降了一半。与2017年每个月200套左右的成交量相比，今年市场的成交量在上升。”该地产中介解释，2017年市场大起大落，购房者多持观望态度，而随着市场进入平稳期，购房者陆续入手，2018年的成交量开始上行。

“2016年市场火热，我挣了40多万。2017年没怎么挣钱，挣了10多万。今年行情一般，差不多可以挣二三十万吧。”该中介表示。

城市样本之厦门

万科“降价”背后：市场成交量下降，库存高企

“十一”期间，“万科五折甩卖楼盘”的消息把厦门楼市推向风口浪尖。

对此，万科厦门品牌负责人对外解释，不存在“原价500万元/套，现价278万到298万元/套”的说法，此次国庆期间新推出的产品与此前产品的不同之处在于位置不同，且为极简装修，不带两个车位。“万科还是有所降价，就是为了跑量。”某知名地产商厦门地区分公司一内部人员孙佳(化名)向新京报记者表示，在万科降价背后，厦门房地产市场成交量下降，库存高企。

“厦门的市场现在是全国最差的，成交量在下降，但厦门市场的库存高企。如果开发商、所有楼盘全面停工，不再新增商品房，三年时间才能把现在已经拿到预售证的库存去化完成。”孙佳说。

上述地产商内部人士的说法和机构调查结果一致。据克而瑞最新发布的数据显示，厦门第三季度新开/加推项目共1227套，去化套数仅为354套，去化率29%，排名在26个典型城市中倒数第一。

另据厦门克而瑞机构数据，在大市低迷行情下，厦门商品住宅成交量持续走低，库存进一步扩容，去化周期延长至23.8个月，其中144平方米以上再改及高端产品去化周期均超过29个月，库存压力较大。

2017年3月，和全国大部分楼市一样，经过一年多的狂飙，厦门房地产市场摁下了“暂停键”，出台多项调控措施稳市场。政策陆续出台，狂飙态势被遏制，外地投资者开始撤场。据厦门房地产联合网数据，2018年上半年厦门二手房共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。

在成交量下降的同时，多位厦门地区的中介和购房者表示，今年初至今，厦门楼市价格平稳。

国家统计局数据显示，8月70个大中城市中，有67城新建商品住宅价格环比上涨，持平的城市有2个，只有厦门1个城市房价下跌。

“从最近市场看，岛内的价格较高峰期跌了10%左右，价格在7万左右，岛外有个别楼盘跌了20%，价格在4万左右。总体看，现在的价格已经比年初的价格稍微低一点。”厦门人张启(化名)一直在看房，他认为，厦门地区房价微跌。

在业内看来，近期引发关注的万科楼盘也并非外界传言的“价格腰斩”。“实际上没有那么大折扣，而是减配了。此前该联排别墅为精装修，现在出售的是毛坯。之前送两个车位，现在两个车位要32万购买。如果刨去精装修、车位的费用，万科的别墅可能只是打了七折。”孙佳表示。

城市样本之武汉

交了百万认购金但未交“茶水费”，抢房失败

在交了100万认购金后，武汉市民陈鹏(化名)依然没有抢到房。

今年8月，陈鹏看中了武汉一新楼盘。“直接交100万的认购金才有资格抢房。抢房成功后，认购金直接转为首付。按照首套房规定，首付付三成即可，这个认购金额相当于付了5成的首付。”

而在2013年，陈鹏的一位在武汉购房的朋友只需要缴纳500元的认购金。“是开发商出的优惠政策，交500元认购金顶替1万。”另一位这两年购房的朋友也只是缴纳了2万元的认购金。

认购金金额的飙升折射出市场的变化。2016年之前，武汉房价一直稳定。此后，随着市场的发展，加上2017年前后，武汉放宽落户政策、非武汉户籍市民有望持“房票”购房等，这座城市的楼市开始升温，不少楼盘出现了“抢房”的现象。

为了增加抢房的成功率，陈鹏和不少购房者一样，在淘宝上花5000元买了“抢房服务”。“淘宝上提供用软件帮着抢房的服务，就像用软件抢火车票一样。根据楼盘、楼层、户型等要价，抢房费用500元、1万元、2万元的都有。”

记者在淘宝检索发现，不少商家打出了“抢房选房承接全国楼盘”、“包拿下、抢到再付款、不中退全款”等宣传。

“但我最终还是没有抢到房。开盘不到1秒钟，房子就没了，太夸张了。我们购房群里有60多人，只有三四个人抢房成功。”陈鹏说。

后来陈鹏从隔壁楼盘处了解到，其锁定的楼盘需要交“茶水费”才可能抢到房。“在武汉购房的人都知道这条潜规则，缴纳10万到20万不等，甚至更高的‘茶水费’就能抢到房。茶水费是白白交出去的钱，不会充当购房款。要想买到房，只能吃哑巴亏。”

和陈鹏相比，武汉人张伟(化名)因自觉交了“茶水费”而成功抢到了房子。

“今年上半年，武汉楼市火热，很多新盘的房子比较难抢，基本‘秒光’。我在购房群里表露希望能够买到房的急迫，就有人加我的微信说可以帮忙抢到房子，但要交茶水费。”张伟说，此前在看房的过程中，其听其他购房者和中介谈论过“茶水费”。

“武汉有很多这种专门做‘茶水费’的人，各个楼盘都可以，这是武汉房地产市场公开的秘密。不知道为什么这群人有这么大的能量。”张伟希望对方可以签订一个协议或者类似收据的文件，但对方态度强硬。“后来我才意识到，这些人担心落下把柄。如果我们有协议，就可以在选完房之后去举报他们。”

就这样，在未谋面的情况下，在北京工作的张伟和对方一直通过微信沟通。“最后他指定了一个地方让我去交钱，可以看看他们办事的实力。但我在北京走不开，就没有去。最终用支付宝转给他9万元作为‘茶水费’。他的支付宝账号显示的还不是他本人的名字，说是他一个亲戚的账号。”张伟说。

5月1日，张伟选择的楼盘256套房子开盘，秒光。幸运的是，张伟抢到了自己想要的房子。

城市样本之海口

多项政策加码后，房价没有那么虚高了

海南楼市的热度终于降了下来。

从今年年初，海南相继出台包括全域限购在内的多项调控政策。在调控政策收紧的同时，也不断有利好楼市的政策出台。

4月13日，中央宣布了支持海南全面深化改革开放，建设全岛自贸区和自由贸易港；5月13日，海南省正式发布“百万人才进海南”目标，人才自在海南落户之日起购买商品住宅，享受本地居民同等待遇。

政策在松紧之间互为角力的时候，国家统计局发布的数据显示，海口、三亚两地新房价格涨幅在今年多个月份位居全国70城前列。

在海口、三亚多次“上榜”后，8月住建部约谈了包括海口、三亚等五个城市的负责人，这也是继5月份之后，海口、三亚第二次被住建部约谈。

在被住建部约谈后，8月底海南爆出“商品房备案价不得超17300元”的消息。对此，海口市物价局对外解释，“商品房备案价不得超17300元”是一种片面理解，虽在房企约谈会上口头提及，但只是政府部门提出的一种指导性意见，不是硬性要求。

不过，在业内看来，海南的“口头限价”仍有着强大的约束力，并对市场带来了较大的影响。

“限价政策出了后，现在开盘价基本都没有超过17300元。这两个月以来，海南地区的房价热度下降了，房价涨不了了，反而价格稳中有降。”海口当地的一开发商售楼处的工作人员李彬(化名)说。

多位海南房地产商售楼处的人员持有类似的看法。“1万5左右的价格对于海口来说，是比较正常的市场价格了。现在的房价没有那么多虚火了。”

“海南出台的所有政策中，限购的政策对市场影响最大。一旦没有外地客户，海南的房地产市场不会再有什么太大的起色。刚过去的‘金九银十’，是这几年最淡的一次。”李彬说，其客户70%以上为外地人。

距离3月底出台的限购政策已经过去了半年。“大家已经‘熬’了半年了，很多‘熬不住’的售楼人员或者中介选择了离职、改行。尤其一些中小型的房地产商开始裁员，有的中介公司砍掉了一半的人员。”李彬介绍，其所供职公司售楼处原有10名员工，目前只剩3人。

李彬目前底薪只有3000元，但他还没有离职的打算。“海南这块收入普遍较低，房地产行业的中介或者销售人员的收入相对高点，如果换到其他行业，收入上会有落差。”李彬说，从国家调控的决心看，近几年不会放开。“要么转行离开，要么一直‘熬’到市场解禁。”

等待“解禁”的还有投资者。“目前市场并没有出现恐慌性的抛售，毕竟长远看，海南的房地产市场有发展前途，长期持有肯定有价值，大部分已经购房的人都在观望。”李彬说。

城市样本之西安

楼市降温，从千人抢房到可以从容选房

西安人张霞(化名)终于松了一口气了——西安的楼市从下半年开始降温，她不必每天打仗一样去看房、“抢房”。

2017年开始，西安楼市和全国市场同步飙升。在多位人士看来，人才政策是西安房价上涨的因素之一。这年3月，西安户籍新政对部分户籍准入条件作出重大调整，一时有了“千军万马进长安”的局面。据西安市公安局统计数据显示，2017年3月1日至12月底，全市共迁入落户24.5万人，同比增长335.9%。其中，新政落户13.95万人，占新落户总数的57%。

在人才政策推出前后，西安的调控收紧：限购、限贷、限价等。不过，在剧增的人口和调控收紧之间，市场做出了“火热”的回应。

包括张霞在内的西安人开始意识到：要赶紧买房、改善性刚需购房要加快。与此同时，西安的房源供应量并不乐观。据易居克而瑞统计，2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米，连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中，2017年的供应规模为1331.84万平方米，缺口约在15%，2016年的缺口则超过60%。

“今年7月，房价涨到了1万多。当时我看的一个楼盘的开发商对外放出消息说，他们的楼盘是奔着2万的价格开盘。所以那段时间，西安40多度的高温，我到处看房。在排队交资料的时候，认识了一位陕北的大姐，她每周往返延安和西安之间七八趟，就是为了买到房子。”张霞说。

在张霞看来，从去年至今，西安楼市属于“卖方市场”，导致不少新楼盘“秒光”。“我之前抢过高新区的房子，400多套，5秒钟被抢完了。8月份，我又抢一个新楼盘，2000多人抢500套房子。所以，那段时间我的亲戚朋友只有一个信念——不管户型怎样、喜不喜欢，只要能抢到，我就买。买到房子真的和中彩票一样。”

在市场的火热中，西安楼市还被爆出各种乱象。

今年5月，西安市场爆出融创南长安街壹号项目部相关人员“打招呼”。6月2日，长安区政府发布了处理结果，经调查，有35名公职人员受购房者请托，给“南长安街壹号”项目部相关人员“打招呼”。

也有一些项目开盘打出了“全款优先，按揭排队，公积金拜拜”的口号。“还有那种搞突然袭击，让你半夜三更去交资料。”张霞说。

不过，近两个月，千人抢房、一房难求的局面正在改变。

据悉，今年3月底，西安推出了购房摇号政策。6月，西安明确了摇号买房的流程，同时禁止企业炒房行为等。

张霞也感受到了市场的变化。“市场在冷下来，不是说价格降了，而是市场平稳了。比如，之前有开发商很强势，要求只能走商贷，但现在不少开发商开始认公积金贷、组合贷。”

“既然市场平稳了，我就可以慢慢挑房子了。前段时间有个新楼盘只有100多套房子，我又担心买不上，但置业顾问表示应该没问题。”张霞说。

城市样本之五线小城

五线小城上演“抢房”大战，3秒抢光

近两年，河南某五线小城的楼市也开始升温。记者了解到，当地楼市均价在6000元左右，而在2015年时，当地楼市均价在3600元左右。

“目前房价相对当地的居民消费水平是有点高，但如果你不买，可能每几个月就一个价格，要赶紧买。”当地居民刘凯(化名)说，在其购房的过程中发现，购房人群中不乏购买二套房的投资者。“大家都认为房价一直在涨，过些年再卖的话肯定赚钱。”

部分大城市“抢房”的现象也开始在这个小城上演。

在刚结束的十一假期，当地有一新楼盘开盘。按照开发商的要求，早上7点购房者排队入场，但五六点天蒙蒙亮，已有不少人开始排队。

“这楼盘有300多套，1000多人排号，一上午就卖完了，目前只剩下190多平的大户型。”当地另一房企的内部人士表示，“抢房”在当地是一种普遍现象。“我们这儿房源不多，如果有稍微优质的楼盘，都要排号抢，不是说排上号就一定能买到房。”

处于抢房“鄙视链”顶端的购房者更容易抢房成功。

“今年7月，一个大型开发商的楼盘开盘，400套左右，3秒钟抢光。开发商将购房者分为全款购房、按揭购房两类，全款购房者抢完后，按揭类购房者才有机会抢房。我是按揭类购房，没有抢到。一个朋友全款购房抢到了，另一个朋友托关系也抢到了房。”刘凯说。

实际上，在当地，因房源不足，购房“鄙视链”并不稀罕。“10月3日开的那个盘，抢房是按照购买车位的顺序进行，购买车位的购房者上午排号选房，没有购买车位的购房人下午排号选房。实际上，买车位的购房者选完，可能就没房可选了。”刘凯说。

抢房之外，另一个值得注意的现象是，当地购房者和房企内部人士表示，不少房企在取得预售证之前，房子已“售罄”。“我们这儿买房都是这样，购房者先交纳一定的金额入会员排号，这个金额是2万可以抵3万的房款，在预售证下来后再交首付。”上述当地房企内部人士表示，其公司新楼盘即将开盘900套房子，目前已排号1000多人，但公司尚未取得预售证。

对此，某研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于房产销售来说，如果没有预售证，是不允许提前排号和收取费用的。

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