今年以来国内楼市调控继续收紧，根据中原地产研究中心公布的统计数据显示，12月房地产市场调控合计14次，其政策内容基本是规范市场。但如果加上前11个月国内楼市的调控次数，这一数据将大的“惊人”。据不完全统计，全国2018年房地产各种调控政策已多达444次，刷新历史调控记录，成为历史上房地产调控政策最密集的年份。444次楼市调控措施调控了444次，楼市都要快“死死死”了，那么房价最终跌了吗？

12月18日，国家统计局发布的70城市房价显示，15个热点城市房地产市场总体继续保持平稳，多数热点城市房价已低于去年同期价格水平。

上海二手房指数办公室发布的数据则显示，上海二手房指数已经连接11个月环比下行。

不可否认，在限购限贷等多个政策的限制下，2018年的房地产市场确实让人感受到一丝“凉意”，这种“凉意”不仅体现在交易价格上的下滑，整个成交量亦是呈现了明显下降的姿态。11月份，受监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比持平，同比下降11%，11月上海二手房成交量为1.3万套，与2016年同期相比近腰斩。而今年的“金九银十”更为惨淡，以深圳地区为例，新房、二手房量价不仅全面失守，出现实质性的下跌，更出现了新房的降价打折，以及二手房业主的大幅降价抛售等现象。

值得注意的是，今年已经有10家房产开发商因资金问题而破产。其中热点城市居多，如重庆有4家、安徽2家、广州1家，一些传统的中小型开发商正面临着巨大的挑战。

连房地产巨头万科都喊出了“活下去”，可想而知今年房企的日子并不好过。

与此同时，卖房的今年不好卖了，对买房的人来说日子同样不咋地。

先是房贷利率创下连续22个月上涨的尴尬记录，直到上月这一情况才“刹住了车”，11月全国首套房贷款平均利率为5.71％，环比首次出现持平上月的情况，但同比仍然上升了6.53％。

对于购房者来说，在满足了限购限贷等条件后，又要面临节节走高的房贷利率，从某种程度上看，那“丁点”走低的房价最终还是被房贷利息给吃掉了，更有不少购房者的成本并不前几年买房的低，只不过以前是给开发商了，如今是贡献给了银行。

对于还未上车仍在观望的购房者来说，目前这个节点又是尴尬至极：一方面房价确实有隐隐松动的迹象，另一方面却要考虑未来房贷利率还会不会进一步走高的可能。

笔者之前做过一个计算，彼时房贷利率是连涨了20个月，全国首套平均是5.69%，以100万30年期等额本息还款的方式来看，当时需要偿还100万本金+108.7万利息，总计还款额度达208.7万余元，购房者支付利息的数额超过了本金；按照4.9%基准利率来计算，则需要偿还100万本金+91万多利息，总计还款额度达191万余元。购房者需要支付的利息并未超过本金，而由于房贷利率的上涨，目前按揭买房需要比之前多付出17万利息。

5.69%房贷利率

4.9%的基准利率

按照这个平均值计算的结果来看，如果一套房子的下跌价格没有超过17万，那么购房者付出的成本就要比前几年高，反之才能算是“买到即赚到”。

当然，作为一个普通老百姓，要在上述两个选择中挑对“方向”并不容易，明年房价是继续跌还是稳住，房贷利率是稳住还是继续涨都不是我们能判断出来的。那么，我们来看看官方又是怎么说的。

12月24日，住建部对2019年工作内容作出了规划；

一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展；

二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系；

三是以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板；

四是以提高城市基础设施和房屋建筑防灾能力为重点，着力提升城市承载力和系统化水平；

五是以贯彻新发展理念为引领，促进城市高质量建设发展；

六是以集中力量解决群众关注的民生实事为着力点，提升城市品质；

七是以改善农村住房条件和居住环境为中心，提升乡村宜居水平；

八是以发展新型建造方式为重点，深入推进建筑业供给侧结构性改革；

九是以工程建设项目审批制度改革为切入点，优化营商环境；

十是以加强党的政治建设为统领，为住房和城乡建设事业高质量发展提供坚强政治保障。

总体来看，明年稳定总需求将成为政策微调的主基调，调控政策的目的是防止房地产价格大起大落，围绕着市场价格进行理性回归。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌同样不是稳定。

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