近一段时间，中央的房地产调控以及银保监会的政策及窗口指导，让房地产行业资金面渐趋紧张。一方面是作为“补血”来源的银行、债券、信托等融资渠道的全面收紧，另一方面是偿债高峰将至。用《冰与火之歌》里的一句话就是凛冬将至。

作为楼市融资的重要渠道，房地产信托近期出现明显萎缩。据相关数据显示，信托公司8月成立的房地产类集合信托产品规模环比下降近四成。而腾挪出来的资金，很多流向金融和实体领域，助推了金融类、工商企业类集合信托产品规模的大幅膨胀。

业内人士指出，面对房地产信托大幅缩量情形，基建类信托有望成为资金的新去处，消费金融、家族类信托也有一定机会。此外，信托行业由于今年上半年“抢收”得力，下半年房地产业务萎缩对全年业绩影响或有限，若其他业务创收能力不佳的话，行业面临着一定的下行压力，这种压力或反映在明年的业绩中。

房地产信托降温

腾挪资金流向金融、工商实体

7月份，多地银保监局对辖区内信托公司进行“窗口指导”，要求信托公司 2019年三季度末房地产信托规模不得超过二季度末，并对地产信托业务提出一系列要求。在此之前，银保监会曾就房地产业务约谈多家信托公司。

受此影响，房地产类信托业务自7月来出现明显萎缩。

6月-8月，房地产类集合信托成立规模呈逐月下降趋势。用益信托最新数据显示：6月，房地产类集合信托成立数量为515只，成立规模为733.49亿元；7月，房地产类集合信托成立数量为430只，成立规模647.68亿元；8月，房地产类集合信托成立数量333只，成立规模402.68亿元。

多家机构人士向中证君表示，此前，房地产业务大概能占到整个信托公司业务的四成比重，属于重头戏，该业务收缩会对整体业务规模带来负面影响。

用益数据显示，集合信托市场发行和成立规模也出现下滑：8月共有63家信托公司发行集合信托产品1528只，环比下降28.33%；发行规模为1690.86亿元，环比下降16.93%。成立市场上，8月共有55家信托公司成立集合信托产品1608只，环比下降4.34%；成立规模为1346.63亿元，环比下降11.29%。

集合信托成立市场略“遇冷”现象也延续至上周(9月2日-9月8日)，据公开资料不完全统计，该期间内共有91款集合信托产品成立，数量环比减少24.79%；募集资金124.09亿元，环比下滑13.51%。

不过，近期数据有一个新亮点：地产业务萎缩腾挪出来的资金，更多地流向金融、工商实体领域。

用益数据显示，从产品成立的投资领域来看，8月金融类集合信托产品规模为432.23亿元，环比增加30.61%，占比为32.10%，取代房地产类成为第一名；房地产类集合信托产品规模为402.68亿元，环比下降37.83%，占比为29.90%，是今年以来首次掉下第一名的位置；基础产业类集合信托产品规模为373.31亿元，环比下降3.44%，但同比大增逾75%；工商企业类集合信托产品规模为105.96亿元，环比上升33.87%。

有行业分析人士对中证君表示，房地产业务“倒下”后，基建业务最有望“接力”、有所作为，此外，消费金融、家族信托也有一定机会。

不过，用益数据显示，上周金融类集合信托募集资金14.25亿元，环比减少74.99%；房地产类信托的募集规模76.55亿元，环比增长40.76%；基础产业类集合信托募集资金22.11亿元，环比增加1.08%；工商企业类集合信托募集资金11.17亿元，环比增加21.03%。

信托研究员喻智表示，上周房地产类信托的高增长有较大的偶然性，基础产业类信托增长较稳定。金融类信托募集规模虽然大幅下滑，但其成立的数量依旧是在各投向领域最高的；而房地产类信托仅有14款产品成立，其中中信信托的“北京恒大贷款集合资金信托计划”成立规模41亿元，规模占比超过一半。基础产业类业务募集规模增长相对稳定，但结合央行降准以及地方债额度放出的消息，大幅增长的希望不大。

信托公司急需新增长点

曾为信托公司核心业务和业绩贡献担当之一的房地产业务面临大幅萎缩的情景下，信托公司不得不寻求新的业绩增长点。

行业分析人士对中证君透露，信托公司的地产业务和通道业务迎来更加严格的监管，目前来看，虽然基建、金融业务在摆脱“地产资源挤压”后增量明显，但从其他业务总体情况上来说，创收能力普遍不太强，行业面临着一定的下行压力，这种压力或反映在明年的业绩中。

机构人士说，“现在不仅是房地产业务受到限制，通道业务也受到限制，证券业务也不太景气。这三大主力业务，规模能占信托公司整体的80%，收入能占90%，其中地产业务能占40%左右。因此，信托公司面临的下行压力挺大。但我估计今年的业绩不会差得太多。”该机构人士补充道，“主要原因是上半年房地产等业务上量较多，所以全年业绩不会下降太多；但这种趋势维持的话，明年上半年可能会遭遇较为严重的下滑了。”

此前，也有信托行业资深人士告诉中证君。“对于正常经营的信托公司，今年是个好年头。即使从7月开始房地产信托受限，但不少信托公司已经在上半年完成了全年任务，主要得益于房地产业务。”

据了解，一些信托公司已经赶在7月的监管政策前做好了“抢收”工作。从年初开始，信托公司就开始大量发行房地产信托产品。“房地产信托收益高，投资者也认可。抓紧时间，多卖了受欢迎的产品。”某中型信托公司的相关人士称。

另外，信托公司还面临着其他压力，如未来产品收益率的下滑。用益金融信托研究院研究院喻智表示，9月初降准消息来袭，预期未来产品收益率有进一步下行的可能。长期来看，金融供给侧改革进一步推进，货币政策的传导途径逐渐打通，企业的融资成本预计将进入下行通道，集合信托产品的收益或有进一步下行的空间。

房企融资继续收紧现金为王是趋势

除了信托融资渠道的全面收紧，房企还将面临偿债高峰。

克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，2019年房企面临偿债高峰期。2019年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

这促使房企纷纷举起“现金为王”的大旗，把重点工作放在销售回款上，但业界人士称，近年来房地产开发企业的销售回款走势却不乐观。

据中国指数研究院数据，内地房企业海外债今年上半年发行规模激增，发行利率均值较去年同期上涨约2个百分点，美元融资利率超过10%。而且，在最近美元汇率走高的环境下，房企发行美元债所承受的成本也越来越高，美元债发行料将也受阻。

近日，穆迪报告中表示，对境外发债和信托贷款融资的更严格监管，将对中国房地产开发商的流动性造成压力，并扩大开发商之间的信用状况差异，房企或进一步走向分化格局。

联讯证券首席经济学家李奇霖也指出，房企融资的凛冬已至。如果后续非标融资进一步收紧，房地产行业可能会出现“二八”分化。大型房企的融资也会出现收紧的情况，要更多选择其他高成本的融资渠道。

房企在经历长夏之后，等待他们的凛冬真的要来了。

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