近几天，不少朋友问我，房企融资政策真的收紧了吗？这个问题，并不比“现在买房合不合适”更好回答。

这是源于几天前的一则独家报道：市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”，对应不同的有息负债规模。触及全部“三道红线”的房企，有息负债额不得超过2019年6月底的水平。

看得出来，这是监管部门针对房企融资的又一次窗口指导。舆论普遍称之为“收紧房企融资”。我为什么说前面的那个问题不好回答，要是说这不是“收紧”，人家会说难道是放松？其实严格说来，这不是收紧（当然更不是放松），而是过往监管思路的延续。

我说是“又一次窗口指导”，是想起了去年的5月31日，仍然是独家报道称，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。据说那次窗口指导是针对部分抢拿高价地块的房企。据后来了解，真正受到发债限制（或暂停）的只是极少数几起案例。

这次窗口指导，分类更加清晰、细致，针对的是高负债率房企。但对这些房企，也并非一禁了之，而是要求控制其有息负债规模，不得高于2019年6月底的水平。哪怕是踩了“三道线”的房企，发债以旧换新，在上限范围内，就完全是可以的。

这与国家发改委的监管思路是一致的。去年7月12日发布的《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》提出，房企海外发债“只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务”。

监管层的有关表述，与去年5月和今年8月窗口指导精神是互为印证的。

央行党委书记、银保监会主席郭树清去年6月13日在第十一届陆家嘴论坛（2019）上致辞称，必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

今年8月16日，央行官方微信公众号转发2020年第16期《求是》杂志刊发的央行党委书记、中国银保监会主席郭树清的署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。文章指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”——这句话清楚地表明了金融监管部门对房地产所抱持的警惕态度。但也不能将此片面误读为“打压”，我个人的理解是，监管部门一直在努力采取各种措施防止房地产泡沫这头“灰犀牛”威胁金融安全。而窗口指导就是措施之一。

回头看，2016年10月以来，房地产调控的基调没有变化，房地产政策保持了稳定，房地产金融政策也保持了稳定。

今年8月6日，央行发布的2020年第二季度中国货币政策执行报告对此作了很好的总结性表述：牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

发债融资政策的变化，主要是影响房企层面。我们分析，所谓“三道红线”的窗口指导，是过往监管思路的延续，房地产金融政策并未发生变化，房企不必紧张。那么，与消费者个人密切相关的房贷层面近期有什么值得注意的变化吗？

以LPR（贷款市场报价利率）为例。8月20日，5年期LPR报价为4.65%，5至8月连续4个月保持不变，相比此前的5年期贷款基准利率也仅下行25BP，而同期1年期LPR相比此前1年期贷款基准利率下降了50BP。正如记者所说，由于5年期以上LPR是住房按揭贷款的定价基准，因此房贷利率锚定LPR机制实施以来，央行通过差异化调整1年期及5年期以上LPR，既降低了实体经济融资成本，又避免了过度刺激房地产。

不过，LPR改革后，出现了一个值得注意的现象。Wind数据显示，今年一季度末企业贷款利率为5.48%，低于个人住房贷款利率12BP。这是2007年有数据统计以来，企业贷款利率首度低于个人住房贷款利率。二季度，前者企业贷款利率低于个人房贷利率16BP。

今年上半年市场利率快速下行后，部分企业通过发债融资后购买结构性存款套利。企业贷款利率低于个人房贷利率，会不会形成另一种套利空间，即企业贷款流入房贷市场？据了解，监管部门对此也是随时监测，一旦发现苗头就会发出警示信息。今年4月，南方某个城市经营贷流入房地产市场的传闻就引起了有关部门的高度警惕，并进行了调查，及时有效地遏制了违规行为的发生和蔓延。

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