10月19日，国家统计局发布“2020年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”数据。今年三季度以来，房地产市场延续了此前的回温态势，市场表现持续升温。其中，在房企加速推盘等因素的刺激下，9月单月的销售面积和销售金额均创下历史同期新高。

同期，房地产开发投资、房企到位资金等数据也在持续回暖。进入第三季度，房地产开发景气指数超过100的临界点，并不断接近疫情前的水平。

但由于前期“缺口”较大，截至9月末，全国商品房销售面积仍然低于去年同期，意味着市场距离此前两年的峰值仍有差距。

与此同时，市场环境在不断变化。随着“三道红线”为主的融资监管政策付诸实施，房企在投资、融资、拿地、销售等方面的策略都在调整。分析人士认为，四季度的市场走势仍存疑问。

融资新政刺激推盘

在遭遇疫情重创后，房地产市场从今年二季度开始逐渐回温，升温势头延续至今。在这期间，随着信贷政策的宽松和前期压抑需求的释放，市场交易量一直维持在高位。

今年9月单月，全国商品房销售面积为1.86亿平方米，同比上涨7.25%；销售额为1.87万亿元，同比上涨16%。两项指标均创下历史同期新高。这也是自今年5月以来，楼市成交规模连续5个月高于去年同期。

就9月市场而言，房企加速推盘，以及部分企业降价促销，成为刺激市场交易的关键因素。

上海易居研究院的一份统计显示，9月100个城市新建商品住宅供应量为7529万平方米，创下近10年的月度新高。

该机构指出，历史上，9月份普遍都是预售政策较为宽松、供应明显增加的月份。此次出现供应井喷，最核心的原因在于，今年三季度“三道红线、四档管理”政策已经开始实施，房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发，会加快向房管部门申请预售许可证。

“换句话说，房企推盘心切，希望在近期加快推盘和促销，以应对‘三道红线’所带来的压力。”

“三道红线”是指监管层根据资产负债率（剔除预收款后）、净负债率、现金短债比等三项资金链指标，对房企的融资实施分类管理。自今年8月首次提出并开始试点后，回笼资金、降负债的压力逐渐在行业浮现，为此，一些房企启动大规模促销。

以恒大为例，9月6日，恒大董事局主席许家印紧急签发促销文件，对旗下600多个楼盘实施打折，目的是实现“金九银十”共销售2000亿元、单月销售1000亿元的目标。

从实际效果看，自2020年9月1日至10月8日的38天内，恒大已实现合约销售金额1416.3亿元。

但由于前期的缺口较大，今年前三季度，全国商品房销售面积仍比去年同期微降1.8%。分区域看，除东部地区实现销售回正外，中部、西部和东北地区均不及去年同期。

房企出货意愿仍强烈

受销售持续升温的影响，今年前三季度，房地产市场的多项指标都出现好转。

1-9月，全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%，增速比1-8月份提高1.0个百分点。同期，房地产开发企业到位资金136376亿元，同比增长4.4%，增速比1-8月份提高1.4个百分点。

9月，房地产开发景气指数为100.43，比8月份提高0.11点，并已连续三个月位于100点的“合适景气水平”之上。

但值得注意的是，在三季度政策表态频繁、调控总体收紧的情况下，房企的策略已经出现变化，并已影响到部分数据的表现。

今年以来，房企的拿地面积一直处于负增长态势。其中，9月单月，全国房地产开发企业土地购置面积3064万平方米，同比下降4.8%。同期，商品房新开工面积也处于下滑态势。

有北京房企人士向21世纪经济报道表示，由于调控政策趋于严厉，市场风险加大，今年下半年以来，企业的投资策略趋向于稳健，甚至保守，很多企业减少了拿地规模。与此同时，地价的不断攀高，也令不少企业望而却步。

上海易居房地产研究院根据官方数据测算，今年1-9月，全国房地产开发企业土地购置均价为6206元/平方米，同比上涨17.2%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，以“三道红线”为代表的楼市调控政策逐渐落地，将率先影响房企的投融资环节。在融资端，经历了8月的井喷后，房企的国内融资增速将逐渐下降，总体资金渠道将更加依赖销售；在投资端，“审慎”仍将是第一要务，房企的拿地热情很难有真正回升，短期内房地产开发投资增速也可能持续放缓。

但在销售端，“三道红线”有望继续给予刺激。潘浩认为，虽然以价换量不会大规模出现，但房企在四季度的出货意愿依然强烈。预计未来商品房成交量降幅持续收窄，成交价格将保持稳定。

出于冲击年度业绩的需要，四季度通常是房企销售规模最大的时段。但今年以来，由于疫情和调控等各项因素影响，房企的业绩完成率并不高。易居克而瑞统计显示，今年前三季度，有近3成房企的销售目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。同期，仅有8家房企的目标完成率达到75%以上。

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