不同于增量时代的开发逻辑，存量时代开发商需要顶层思维的转变，从短平快、高杠杆、高回报的收益逻辑，切换到低杠杆、低回报、大投入周期的逻辑。

步入存量时代，房地产市场的参与者不得不转换思路，已经有众多房企开始布局存量物业。不同于增量时代的开发逻辑，存量时代开发商需要顶层思维的转变，从短平快、高杠杆、高回报的收益逻辑，切换到低杠杆、低回报、大投入周期的逻辑。对于企业来说，既需要理清各种存量物业的发展前景，更要确定相关业务的盈利模式，才能在新赛道上获得远的发展。

房企开始布局存量物业

当前，中国房地产市场正在发生的巨大改变，由“增量时代”向“存量时代”转换，面对主赛道的切换，房企需要做出战略调整。明源地产研究院副院乐在接受记者采访时表示，随着城市化的发展，很多一二线城市已经进入到了存量时代，土地招拍挂成本太高，目前市场上已经没有太多新增土地了，节地利用、减量开发是当下主导趋势。通过城市更新的方式，导入产业，做一些存量改造，对于未来房企拿地会有帮助。现在目前的存量市场规模可以超过10万亿，存量战略是很多房企的第二发展曲线。

在近日举办的2020观点商业年会上，睿星资本中国董事总经理千里表示，从存量资产⻆度来看，房子今天是新的，十年以后必定是旧的，这就有一个翻新和再次改造的机会，重新把一个楼宇运营起来，从而提升空间价值。任何的存量资产走到最后都是城市更新，相信存量资产就是相信城市的价值，相信城市的地位。

绿地金融控股集团首席战略官李想也提到，存量时代房地产的产业链在进一步细化，投资商、运营商、开发商，三者分离的趋势越来越明显，投融资模式、商业模式也在进一步转型。近期“三条红线”的提出，进一步提升了房企存量资产转型的紧迫性和必要性。

面对市场变局，实际上许多房企目前已经开启了存量物业的布局，某地产研究中心的数据显示，TOP30上市房企均有不同程度布局存量物业。具体来看，购物中心、写字楼、酒店这三种类型最受房企青睐，约有90％的房企布局了购物中心及写字楼，约87％的房企布局了酒店。此外，租公寓或服务式公寓也颇受房企欢迎，占比达到了约53％，而文旅、产业园、医疗养老、物流等也均有所布局，产品类型丰富。具体而言，虽然大多数企业都布局有购物中心、写字楼及酒店，但具体来看，部分企业仍有不同侧重。购物中心已成为大多数房企的商业发展战略，并随着一二线城市核心区域的商场饱和，有朝着近郊更小体量的社区商业发展的趋势。写字楼也是多数房企的选择，目前房企布局的大部分写字楼都是作为旗下商业综合体的配套，仅有少数为CBD区域的纯写字楼项目。

租公寓也成为房企布局存量资产的新宠，2019年后，租公寓关注度虽有所降温，但仍有不少企业表示将加速布局租业务。此外，很多房企也开发了城市更新业务，上述机构数据显示，四成百强上市房企、过半50强上市房企的城市更新业务已成规模，房企城市更新潜在土储建面最高约1亿平方米，行业规模持续扩大。典型的企业有奥园、时代中国、富力等房企，开始积极签约城市更新改造项目。“存量开发的利润跟增量开发是没法比的。”乐表示，增量开发的利润以前是15％，这几年慢慢降到了10％，今年很多房企的利润率甚至降为了个位数，这个时候房企才会愿意把眼光关注到存量市场。存量开发的利润率可能在4％、5％或者8％左右，目前看起来没有房地产开发赚钱，但可以获得持续稳定的现金流，代表了未来一个指数级的增趋势。

房企运营思路发生转变

不同于增量时代的开发逻辑，存量时代需要新的运营思路。对于企业来说，需要理清各种存量物业的发展前景，更要确定相关业务的盈利模式，才能在存量时代步入新的发展赛道。存量时代下，房企的运营思路要发生哪些改变呢？乐表示，增量市场是依靠规模和资源来支撑的，有了规模才有发展，所以很多房企要冲千亿槛。行业发展到目前阶段，依靠土地红利、市场红利的时代已经过去，接下来需要依靠的是运营能力，包括设计能力、改造能力、客户洞察能力、资本运作能力等多个方面。开发商首先面对的就是顶层思维的转变，从短平快、高杠杆、高回报的收益逻辑，切换到低杠杆、低回报、大投入周期的逻辑。其次面对的是配套的组织保障和绩效考核等体制，最后面对的才是各项能力的提升。

具体到商业地产的运营，黑石集团董事总经理陈宇在上述论坛上表示，房地产投资需要看现金流和收益率，商业地产对于很多线基金有很大的吸引力，因为它的现金流非常稳定，现在商业地产的估值相对于其他的物业来说是有很大空间的，持有商业地产也非常考验合作方的运营能力，以及团队对线预判的能力。

某地产研究中心分析，整体来看，随着政策的各方位收紧以及存量时代的到来，房企的多元转型是“箭在弦上，不得不发”，布局的存量资产类型也广泛多样。然而对于大多数房企而言，要在存量领域找到一个与原有住宅业务利润规模相当的行业绝非易事，不管是租还是办公、文旅还是养老医疗等，这些业务要么规模有限、利润微薄，要么周期漫、风险较大。对于房企而言，不仅要看清相关业务的发展前景，更要确定明确的盈利模式，方可在存量时代下找到可持续性发展的生存之道。

至于存量时代下，房企未来的发展方向，乐分析，在未来的5-10年内，将会是增量与存量并轨的时期，也是房企抢跑存量，先发制人的窗口期。未来房地产市场一定是以REITs为主体的基金和相关金融机构为主的，对标海外市场，美国86％比例的都是REITs，日本72％比例的是REITs和综合性的房企，新加坡67％比例的REITs，这些代表了中国房地产行业未来的发展方向。

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