“十四五”时期，我国经济社会发展将积极贯彻新发展理念、构建新发展格局，努力实现高质量发展目标。在此背景下，以人为核心的城镇化将继续稳步推进，房地产调控将坚持以“稳”为主，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，这将给未来五年的房地产市场整体空间及结构带来怎样的影响？又将如何推动房地产行业的发展？
1、“十三五”中国房地产市场形势总结
面对错综复杂的内外部环境，“十三五”时期，我国全面深化改革，各项宏观政策齐发力，有效保障了经济的平稳运行，期末国内生产总值将突破百万亿元；房地产行业仍是国民经济的稳定器和压舱石，在带动上下游产业的发展、稳定就业等方面发挥了积极作用。“十三五”我国房地产市场主要呈现4个方面的特点：
特点一：“房住不炒”定调楼市，促进房地产市场健康发展
“十三五”规划纲要中明确提出，要稳步促进住房消费，促进房地产市场健康发展。“十三五”时期中央强调住房居住属性，“房住不炒”定位贯穿始终，确立“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，同时摒弃全国政策“一刀切”，各地因城施策、一城一策持续推进。房地产长效机制加快建设，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，促进房地产市场平稳运行。棚户区改造超额完成2000万套目标任务，货币化安置比例明显提高。
特点二：三四线城市及棚改推动市场规模再上新台阶
图：“十三五”时期百城新建住宅价格、全国商品房销售面积和销售额涨幅与三四线城市的对比
注：2020年全年数据为估算数据。
数据来源：CREIS中指数据
“十三五”时期，我国房地产市场量价齐升，百城新建住宅价格累计涨幅超40%，其中，二线和三四线代表城市累计涨幅均接近50%，涨幅明显扩大；大规模棚改带动下，全国商品房年均销售面积超16.5亿平方米，年均销售额超14.5万亿元，均较“十二五”时期明显增长。其中，三四线城市销售面积年均复合增长超7%，居各线首位。与此同时，全国市场表现出明显的城市轮动特征，市场热度传导呈现由发达城市群核心向周边城市、由东部向中西部二线并向三四线城市扩散的特征。
特点三：土地市场热度偏高，地价快速上涨助推房价明显提升
图：“十二五”、“十三五”时期全国300城住宅用地推出、成交各指标对比
注：土地面积为规划建筑面积，2020年数据截至10月，下同。
数据来源：CREIS中指数据，中指·地主
受高库存影响，“十三五”时期，住宅用地推出节奏放缓，供求规模均有所回落。但伴随着房地产市场的快速发展，土地市场热度提升，全国300城住宅用地成交楼面价上涨1.5倍，亦在一定程度上推动房价上涨；高价地块频出，2016年以来每年成交的20亿以上住宅用地均超过200宗，占比明显提升，多宗地块成交楼面价创区域甚至全市新高。
特点四：行业集中度持续提升，千亿房企不断扩围
“十三五”时期，千亿企业不断扩围，大中型房企竞争力更强，强者恒强态势延续，2016年开局，销售额超千亿的房企为12家，超百亿房企达131家，TOP100企业销售额均值达517亿元，权益市场份额不足35%；2020年，销售额超千亿房企已接近40家，超百亿房企将在155家以上，TOP100企业销售额均值增长1.3倍，权益市场份额接近六成，达57.0%。
整体来看，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位贯穿“十三五”时期，中央为房地产市场调控政策定调，同时改变以往全国“一刀切”的调控思路，各地因城施策、一城一策全面推进，新一轮调控政策开启后，政策始终保持连续性和稳定性；房地产长效机制加快建设，土地、财税、住房保障等相关顶层设计加速落地，金融监管持续强化。“十三五”时期，房地产市场快速发展，住房交易规模突出，商品房销售额屡创新高，新房价格迅速上涨后归于平稳运行，三四线城市迎来一波繁荣行情，城市间市场轮动态势明显；土地规模虽有缩量，但市场热度偏高，多宗高价地成交，为房价的结构性上涨以及销售去化难度的提升埋下伏笔。行业集中度持续提升，千亿房企不断扩围，强者恒强格局强化。
2、“十四五”中国房地产市场趋势展望
发展环境：“双循环”新格局下，房地产调控以“稳”为主
（1）“双循环”新格局加快形成，货币保持较高增速对房地产市场仍有支撑
图：1995-2025年我国GDP及增速变化趋势
注：“十四五”期间国内生产总值预测值为按2019年不变价格进行计算。
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
面对当今世界正经历的百年未有之大变局，“十四五”时期，我国加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，引领带动国内产业升级，提升要素市场的内外联通效率。为支持实体经济发展，中央将继续保持货币的结构性宽松，政策会更加注重在稳增长、调结构、防风险、控通胀之间把握综合平衡，M2有望保持在高速增长区间，我国经济向更高质量方向发展，预计未来五年GDP将保持中速增长，对房地产市场规模形成有力支撑。
（2）“房住不炒”总基调不变，长效机制建设全面推进，市场结构将更趋合理
图：房地产长效机制建设主要内容
资料来源：中指研究院综合整理
未来五年，中央“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”，整体楼市政策基调与“十三五”时期保持一致。房地产长效机制全面加速建设，配套政策将继续落实发力，政策效果将逐渐显现。租购并举、因城施策，土地管理制度改革深化推进、房地产金融长效管理机制加速建立、健全地方税体系等推动房地产市场平稳运行。
（3）新型城镇化深入推进，人口规模稳步增长，为市场规模托底
图：1990-2025年全国总人口及人口增速走势
数据来源：国家统计局，中指研究院综合测算
未来五年新型城镇化迈向高质量发展阶段，除个别城市外将全面放开落户限制，人口加速向产业、资源等优势突出的城市集聚。当前全国人口增速持续放缓，中央强调要优化生育政策，促进人口长期均衡发展，积极应对人口老龄化，预计未来五年或有继续放开生育限制等相关政策出台，全国人口有望延续年均0.3%的增速，至2025年末，全国人口总量将达14.25亿，对房地产市场规模形成较大支撑。
市场预判：未来五年市场运行整体平稳，销量小幅调整，但规模仍可期
图：2008年以来全国商品房销售面积累计同比与M2同比走势
数据来源：CREIS中指数据
周期视角下，房地产市场或逐步进入调整阶段。从市场周期的角度上看，“十三五”时期的房地产市场尚未走完一个完整周期，在2019年市场即将步入调整通道后，新冠肺炎疫情的爆发，短暂打乱了市场运行节奏，中央加大逆周期调节力度，财政货币政策齐发力稳经济，M2增速连续多月保持两位数增长，叠加地方政府供需两端的扶持政策，购房者置业情绪快速恢复，房地产市场亦走出超预期复苏行情。2020年下半年房地产调控政策收紧，调控效果进一步显现，且随着疫情期间积压的购房需求快速释放，市场逐渐进入正常运行节奏。
土地端来看，地方土地财政依赖度较高的现状在短期难以出现明显改变，叠加未来五年各城市基础设施建设将加速推进，地方政府财政压力加大，未来土地供应仍有较大放量空间，且供需矛盾突出的城市已明确将加大供地力度，优质地块推出节奏或将延续，土地价格或保持上涨态势，但“稳地价”目标下，地价涨幅将有所放缓。
针对未来五年中国房地产市场需求规模，中指研究院分别通过量化模型（“中国房地产业中长期发展动态模型”）和分析不同需求类型（三大类需求）两种方法进行测算。
(1) 模型预判：2021-2025年市场供求规模高位小幅回落，投资增速放缓
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，综合国内外宏观形势，政府发布的《“十四五”规划建议》及主要研究机构对未来经济走势的预测，参照房地产行业调控导向及定位，对2021-2025年房地产市场的宏观环境提出如下假设：
假设1：宏观经济高质量发展（GDP：2021增长9%，2022-2025年均增长5%~5.5%）；
假设2：货币信贷政策保持灵活适度（M2年均增长9%~10%），精准导向，房地产行业金融监管整体收紧；
假设3：新型城镇化继续推进，未来5年城镇化率以年均一个百分点提升。
假设4：土地市场平稳（未来五年住宅用地年均成交面积高位稳定，地价平稳上涨）；
假设5：坚持“房住不炒”调控导向，因城施策，科学及时调控，长效调控机制落地。
基于以上假设条件，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积为67.8亿平方米；销售额达79.5万亿元；新开工面积为74.8亿平方米；开发投资额58.5万亿元。从复合增速来看，2021-2025年商品住宅销售面积年均下降3.7%左右，销售额年均增长1.8%左右，新开工面积年均下降2.7%左右，开发投资额年均增长3.8%左右。市场呈现“发展节奏明显放缓，整体供求规模高位小幅回落”的特点。
(2) 需求结构分析：新型城镇化背景下新增城镇人口带来的住房需求将继续发力，改善型住房需求占比高位稳定，拆迁改造住房需求将有明显回落
从自住需求角度考量，住房需求可以分为三大类：1）新增城镇人口带来的城镇化住房需求，2）生活条件提升推动的住房改善需求，3）因拆迁改造带来的住房需求。
1）新增城镇人口住房需求：未来五年新增城镇人口约8433万人，由此带来住房需求约36.2亿平方米
未来五年，我国将继续坚持推进以人为核心的新型城镇化，在深化农村改革、户籍制度改革等作用下，农民进城将更加自由便利，在此过程中，新增城镇人口产生的住房需求将成为未来房地产市场总需求的坚实支撑。
图：1991-2025年全国新增城镇人口及年增城镇化率变化趋势
中指预判：“十四五”住房需求空间有多大？
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
从国内城镇化进程来看，我国城镇化率在到达30%之前，城镇化进度较为缓慢（1981年城镇化率为20%，至1996年方达30%）；而突破30%后，城镇化进程明显加快，1996至2019年每年城镇化率提升幅度均在一个百分点以上，年均新增城镇人口超两千万。目前，全国城镇化率刚刚突破60%，仍处于传统的城镇化快速发展期，近年来城镇化率提升幅度有所收窄，但受益于新型城镇化战略的持续推进，未来几年城镇化提升幅度仍有保障。
表：部分国家城镇化率跨越60%时年均提升幅度
中指预判：“十四五”住房需求空间有多大？
数据来源：wind，中指研究院综合整理
通过研究多个发达国家城镇化水平跨越60%阶段时的变化速度，我们发现，加拿大、日本、巴西、法国等国家年均提升幅度在0.8~1.0个百分点之间；而我国近两年的年均提升幅度保持在一个百分点左右，变化基本一致，且符合联合国研究形成的城镇化“S”型发展规律，预计在新型城镇化战略持续推进、农村土地制度改革及农业现代化体系逐步建立的背景下，2020-2025年我国城镇化率将以年均1个百分点的幅度提升，至2025年，预计城镇化率将提升至66.6%，全国城镇人口将达到近9.5亿人，由此测算未来五年全国累计新增城镇人口将在8433万人左右。
另外，除城镇人口变化趋势外，住房需求规模也与城镇居民人均住房建筑面积息息相关。据国家统计局数据显示，2019年，全国城镇居民人均住房建筑面积为39.8平方米，较2002年增长62.1%，年均增加0.9平方米。综合来说，房地产行业市场化以来，城镇居民居住环境已有较大改观，未来随着经济水平持续增长，人均住房建筑面积有望得到进一步提升，但增长幅度存在放缓倾向。在经济发展带动下，预计未来城镇居民人均住房建筑面积将以年均0.8平方米的幅度提升，至2025年，全国城镇居民人均住房建筑面积将达到44.5平方米。
结合对人口总量、结构及城镇居民人均住房建筑面积的预判，预计未来五年我国新增城镇人口约8433万人，城镇居民人均住房建筑面积提升至44.5平方米，则未来五年新增城镇人口带来的住房需求约36.2亿平方米，是未来五年住房需求的坚实支撑。
2）改善型住房需求：预计未来五年城镇居民人均住房建筑面积将以年均0.8平方米的幅度递增，改善型住房需求共35.7亿平方米
我们把人均住房建筑面积的提升产生的住房需求定义为改善型需求，改善型住房需求的持续增加主要源于生活条件提升后高品质宜居产品需求的积极释放。随着经济的发展，生活条件的进步，居民对改善居住环境的需求也日益增长，2019年，全国城镇居民人均住房面积达39.8平方米，较2002年增加约15平方米，城镇居民居住环境得到明显改善。
图：城镇居民人均住房建筑面积和人均GDP拟合关系及变化趋势
通过对历史数据的追溯与分析，我们发现，在一定时期内，我国城镇居民人均住房建筑面积与人均GDP走势存在显著的正相关关系；2019年，我国人均GDP已突破一万美元，未来五年，在“实现更加充分高质量就业、居民收入增长和经济增长基本同步”目标引导下，预计人均GDP将保持增长态势，经济水平持续提升将进一步为人均住房建筑面积的提高拓展空间，加之《“十四五”规划建议》提出未来五年要努力实现“民生福祉达到新水平”目标，预计未来五年人均住房建筑面积将再上新台阶。
图：日本人均GDP及人均居住面积走势图
数据来源：wind，日本总务省统计局，中指研究院综合整理
鉴于日本住房发展历程对我国具备较强借鉴意义，通过对日本历史数据的分析，我们发现，1983年日本人均GDP正式越过一万美元门槛，其人均居住面积约27.7平方米，至1988年，人均GDP达到2.5万美元，人均居住面积提升至30.6平方米，五年间人均居住面积提升3平方米左右；当下我国经济及住房状况与日本1980年代相似，预计未来五年我国人均住房建筑面积存在4平方米左右（按照75%的平均得房率将人均居住面积转化为人均住房建筑面积）的改善空间，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基础上，预计2025年城镇人均住房建筑面积将提升至44.5平方米。
综合来说，基于上述对2021-2025年城镇居民人均住房面积年均提升0.8平方米至44.5平方米的预判，预计未来五年改善型住房需求共35.7亿平方米，是商品化住房需求的关键支撑。
3）拆迁改造需求：棚改效应减弱，老旧房屋将主要以改造替代拆迁，未来五年拆迁改造需求规模将有明显下降
图：2002-2025年城镇住宅存量变化
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
基于前文预测，未来五年，我国城镇人口将增加约8433万人至9.5亿人，城镇居民人均住房建筑面积将年均提升0.8平方米至44.5平方米，进而带动全国城镇住宅存量将增加72亿平方米至423亿平方米。新增住宅存量主要源于新增城镇人口带来的住房需求及改善型住房需求的释放带动，而基于庞大的住宅存量，拆迁改造带来的住房需求也在住房需求总体中占据重要地位。
图：我国过去几年棚户区改造规模及拆迁更新率测算
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
中国普通住宅用地使用权年限为70年，按土地使用权价值折旧计算，年折旧率为1.4%。2014年以来我国积极推进棚户区改造，尤其是2016年-2019年，全国棚户区改造开工累计2157万套，导致“十三五”时期住宅拆迁率较正常水平出现了较大幅度的提升，在此过程中，大规模的历史遗留危旧住房及简易棚户屋在此过程中被拆除，在现有存量住房平均质量得到明显提升的背景下，拆迁更新率下滑或将成为必然趋势，本文将拆迁更新率设定为1.2%~1.4%。
总体来说，以1.2%~1.4%的拆迁更新率计算，在前文住房存量测算的基础上，预计2021-2025年拆迁改造带来的住房需求约22.7~26.5亿平方米，绝对规模将较2016-2020年下降两成左右
三类需求测算总结
综合来看，从三类需求角度来看，据中指测算，“十四五”时期全国城镇住房需求总量将达94.6~98.4亿平方米：其中受新型城镇化快速推进影响，新增城镇人口带来的城镇化住房需求占比最高，达37%~38%；改善需求占比稳步提升，占比约36%~38%，也是支撑住房需求的重要力量；而在老旧小区战略引导下，住房拆迁系数将明显降低，由此带动的住房需求也将缩减，据中指测算，“十四五”时期拆迁改造带来的住房需求占比为24%~27%，较“十三五”时期下降三至六个百分点。
图：“十二五”时期、“十三五”时期及“十四五”时期（测算）三类住房需求占比情况
数据来源：中指研究院综合测算
值得注意的是，住房需求总量与新建商品住宅市场的销售规模并不会划上等号，购置商品住宅只是解决住房需求的重要形式之一。结合历史数据来看，在房地产市场化背景下，住房需求商品化比例虽有波动，但逐步提升趋势较为明确，尤其是近两年，商品化比例接近八成。未来五年我国将坚持推进租购并举，完善长租房政策、扩大保障性租赁住房供给，预计将有更多比例的住房需求以租赁的形式释放，加之高规模棚改货币化效应的消退，2021-2025年住房需求商品化比例将在近两年高位上有所回落。但考虑到改善型需求将继续高位释放，预计未来五年住房需求商品化比例并不会出现明显滑坡，大概率仍可维持在70%左右水平。以70%的商品化比例测算，未来五年全国商品住宅销售面积约66.0~68.6亿平方米，较2020年水平年均下降3.2%~4.5%。预计未来五年我国商品住宅市场销售面积将在高位基础上有小幅回落，整体规模仍较为可观。
(3) 趋势特点：市场分化加剧，行业向高质量方向迈进
参照远景目标，到2035年，我国经济实力、科技实力、综合国力将大幅跃升，经济总量和城乡居民人均收入将再迈上新的大台阶，广泛形成绿色生产生活方式，人均GDP达到中等发达国家水平，中等收入群体显著扩大，城乡区域发展、居民生活水平差距显著缩小，人民生活更加美好。住房作为人们美好生活的重要组成部分，未来随着居民收入水平的不断提高、绿色生活方式的逐步形成等，行业发展亦将呈现新特点。
1）市场分化行情进一步加剧，把握城市结构性机会
图：新经济500强和中国企业500强分布、至2020年11月科创板上市企业城市分布
数据来源：中指研究院综合整理
“双循环”新格局下，消费、科创、交通有待全面发力，将进一步影响城市发展格局，消费潜力大、产业活力强、交通网络完善的城市，未来发展空间也将更大。中长期来看，中心城市、城市群房地产市场整体发展态势较好，但不同城市群之间、城市群内部不同城市之间在房地产市场所处周期不同、城市基本面支撑度各异、未来城市规划方向不同等因素综合影响下，房地产市场的表现将更加分化。
2）产品结构上移，行业降速提质
图：2020年重点30城商品住宅90m2以下和144 m2以上成交套数占比较2019年变化
数据来源：CREIS中指数据
2020年新冠肺炎疫情的爆发加速了改善型住房需求的释放，多数重点城市144平方米以上户型的成交套数占比较2019年有所提升，整体大户型成交活跃度提升。未来在人们追求美好生活、绿色生活的带动下，需求端对住宅的绿色宜居程度、舒适度、智能化程度、住房品质等提出了更高要求，叠加“三道红线”下行业发展降速、竞争加剧，均促使企业更加注重产品的内在属性，产品迭代升级加速。未来，房地产行业整体降速提质，强化自身产品力的打造是企业赢得未来竞争的重要砝码。
3）企业做强主业、深挖服务价值，地产数字化和智能化是趋势
图：企业数字化打造产品力和服务力
资料来源：中指研究院综合整理
未来五年，我国房地产行业降速提质，但房地产市场仍有较大规模支撑，企业聚焦、做强主业仍是未来发展的着力点。随着房地产存量市场规模的不断增大，房地产服务价值凸显，疫情爆发后地产服务价值又得到进一步深化，叠加大数据、人工智能等数字技术的快速发展和应用，未来地产数字化和智能化趋势将更加明显。企业借助数字化技术和工具推动产品、服务的智能化，能够有效提升产品品质和运作效率，强化核心竞争优势，全面赋能企业发展。
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