近期，除了监管层对房企进行“三道红线”的债务管控之外，2020年末，行业需求端的金融监管也迎来了史上的最严新规。

2020年12月31日，央行、银保监会共同发布《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比的“双红线”。

业内观点认为，面对房地产融资端、需求端贷款双双收紧的情况，未来部分个人住房贷款难度或面临进一步提升。

在此背景下，一直曾是违规高发地带的“房抵经营贷”，在额度、年限、利息上处在历史上较为宽松的时期，显得比房贷“优势”更大，令少数购房人开始“蠢蠢欲动”。

房抵经营贷背后的“产业链”

近日，知情人士张茹（化名）向记者透露，一些购房者通过全款再抵押以“房抵经营贷”方式曲线获得贷款，有的甚至可做到房屋评估价的7成，在严格的房贷规则下，这个成数已经超过大部分按揭贷成数。记者了解到，不仅成数，在利息和年限方面，个别银行的经营贷产品“优势”甚至也超过普通房贷。

面对不久前发文的房贷“双红线”严控政策，对于部分人来讲，“房抵经营贷”似乎成了一条“蹊径”。

在张茹所在的购房圈中，有中间人专门“帮忙”有需求者做经营贷，收服务费点位不等，能操作的项目有“做流水”、包装公司等。需求者一般为两种，一种是觉得按揭贷利率高，希望将已有的按揭贷换成利息更低的经营贷，节省月供成本，这种需要先全款还掉房贷，再用房屋抵押做经营贷。第二种是直接垫资全款购房，之后做经营贷，还掉垫资。

张茹告诉记者，有需求者经中间人“帮忙”后，成功批贷的年限不等，最长的能达到30年，最高能做房屋评估价的7成，利率可低至4%以下。这与普通房贷相比，无疑“优势”更大。

记者通过调查了解到，经营贷原为银行的融资产品之一，通常银行会要求其贷款资金用于企业或个体户的经营需要。当前各银行推出的经营贷产品利率集中在3.85%至4.9%之间，小部分产品利率达5%以上，成数大多为6至7成，抵押贷款的期限则在1到30年不等。

例如，工商银行个人经营贷款额度最高可达1000万元，期限最高可达10年；中国银行个人经营贷款的金额一般不超过500万元人民币，贷款期限最长不超过5年（含5年）；广州银行个人经营贷款则更加灵活，根据借款人还款能力和抵押物价值以及经营的实际需要核定贷款额度，最长30年，视客户资质情况综合确定。

相较于经营贷而言，住房贷款似乎并不占优势。按照招商银行公布的全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR），2020年12月21日住房贷款市场报价利率（LPR）1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。

通过个人贷款计算器计算，假设贷款总额为300万元，按经营贷20年期等额本息还款方式，4.35%的年利率，其月供约为1.9万元，总利息约150万元；住房贷款30年等额本息还款的方式，4.9%的年利率，月供约为1.6万元，利息总额达270万元。

透过数据不难看出，使用经营贷只需要每月多支出3千元左右，便可以缩短10年的还款时间，总利息也减少近120万元。

“现实生活中，经营贷流入楼市并不少见。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师向记者表示，当经营贷利息少于房贷的时候，此现象尤其显著。在一些中介机构，甚至个别银行贷款员的诱导下，一些购房人利用新设公司或者购买的公司骗取经营贷，用于支付首付款或者多方筹集资金付全款，然后再用房子抵押贷款偿还之前的过桥借贷。

部分购房贷款难度或将提升

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向记者表示，“此次银行房贷贷款给出的红线，就是意图让银行把更多的钱都投放到实体经济中去，而不是流入房地产。三道红线结合本次的贷款红线，是政策的组合拳，目的是避免资金流向房地产，从而给居民降杠杆。”

“预计2021年的放款有侧重性，首套房家庭贷款及改善性贷款支持力度相对较大，二套以上的住房在购房贷款方面的难度将进一步提升。”王小嫱向记者表示，从年内市场的表现情况来看，2021年购房贷款总额将会有所缩减，居民购房贷款难度将会有所提升，一定程度上提高了购房门槛，抑制了部分购房需求的释放。

在这个背景下，尽管经营贷具备相对较多的“优势”条件，但需要注意的是，其流入楼市进行交易的行为并不符合相关规定。王玉臣律师向记者明确表示，经营性贷款用于购买住宅属于违规行为，经营性贷款初衷是为中小企业的经营提供惠民举措，同样也是明令禁止流入楼市的。

“近两年楼市的确出现了传统房贷领域以外的变相贷款，在房地产融资调控收紧的大环境下，确实要防范借助经营性贷款买房甚至炒房的行为。”某研究院智库中心研究总监严跃进向记者特别强调到。

与此同时，记者通过查阅相关资料也发现，由于其流入楼市的行为越发活跃，各地区对经营贷的监管有所强化，处罚力度也在进一步加大。

2021年1月7日，苏州银保监分局发布的行政处罚信息公开表显示，苏州银行股份有限公司因差别化住房信贷政策执行不到位、个人经营性贷款资金用途管控不到位，被处罚款人民币50万元。

而此前，2020年12月25日招商银行盐城也因3宗个人经营性贷款进楼市的违法违规事实，遭到罚款85万元。而同时期新韩银行青岛分行、邮政银行镇江分行、浙商银行苏州分行等也曾因个人经营性贷款资金用途不当而遭到罚款。

王玉臣透露，近年来曾有一些公司、金融机构因为类似事情被相关部门处罚。对于个人而言，面临的结果往往是被停贷，而对于公司和金融机构，往往会给予数百万甚至更高的罚款，但此类现象却屡禁不止，频频死灰复燃。

那么面对楼市日益活跃的低息经营贷，近期发文的房地产贷款集中度管理制度是否对相关的内容有所限制呢？

若按照百度百科的有关于房地产贷款概念的解读，房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款，其中包含房地产经营贷款。

但相关业内人士解读称，此次房地产贷款集中度管理制度中尚未明确提及有关经营贷的相关内容，但可以肯定的是，经营贷款资金适用范围为企业或个体户的经营需要，原则上不得用于购买房屋。倘若贷后出现资金管控不到位、贷款资金流向禁止领域等问题也都属于明令禁止的违规经营行为。

与此同时，严跃进也表示，此次央行发布的房地产贷款集中度管理制度中提到的红线，是指合规性的贷款，并没有明确的提出红线内是否包含经营性贷款。但由于此方面的贷款申请难度相对而言较小，因此需要多加防范经营性贷款流入房地产市场的情况。

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