“现在没有1000万预算，不能保证抢到学区房。”一位在北京从事学区房经纪工作10余年的中介人士崔浩（化名）说。 

2月3日，北京学区房价格跳涨登上某门户网页热搜。中国证券报记者多方采访获悉，近期，北京海淀、西城多个知名学区房涨幅较大。其中，中关村三小片区、德胜育翔片区涨幅最为明显。 

“中关村、德胜、金融街、月坛等几个顶级片区学区房从2020年4月份开始，成交量一直很大，价格一直在涨。单价便宜的小户型卖光后，新上的房源面积虽小、但总价不调低，于是抬高了学区房的单价。目前，热门的海淀、德胜挂牌学区房小户型基本在850万元左右，相比2020年初，最低‘占位费’高了150万左右。”崔浩说。 

中介：不能用单价衡量 

“目前，北京的小户型学区房都不能用单价衡量。”崔浩指出，“刚需人士买学区房，只能看当前的总价能不能接受。如果运气好，正好有面积大一点的房子出售，单价可以控制在市场价以内。如果运气不好，正好赶上面积特别小的房子，单价接近30万都很常见。” 

据崔浩介绍，2021年1月份，他所负责的中关村三小片区小户型成交价都在850万元左右，而2020年1月份，700万元左右就可以买到中关村三小附近的学区房。  

“现在卖房子的业主看市场好，挂牌时只看上一套成交的总价，不看成交均价。最近有同事卖万柳附近的小户型，单价达到27万元/平方米。这个单价，放在全国来看，都可以排名前几。但由于面积不到30平方米，总价算下来，不到1000万元。所以即便单价接近30万元，还是被客户立刻抢走。现在没有1000万元打底，我们作为中介，都不好帮忙抢房，除非买房者加价比较多，否则抢不到也怕客户感情上受伤。”崔浩指出。 

中国证券报记者观察到，除了学区房外，开年以来，北京地区二手住宅并没有出现明显的价格波动。一面是学区房大幅波动，一面是普通二手房成交量价波澜不惊，导致很多换房者困扰较大。 

成交速度快 

据位于北京金融街片区的中介人王华介绍，受涨价及前期成交量放大等因素影响，小户型学区房成交速度非常之快，有的房子从挂牌展示到成交，时间仅10天左右。且成交之前，没有任何降价记录。 

“按照公司规定，如果成交价和挂牌价之间价格差别大于3%，房屋维护人和出售人的业绩就会受到很大影响。因此，很多房屋中介维护人在促成二手房成交前，都会帮助业主一再调整挂牌价。学区房就不存在这类问题，甚至有的业主一再上调价格。”王华强调。 

图片来源：中介成交记录 

中原地产首席分析师张大伟表示，疫情影响下，一线城市学区房需求明显上升，这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，也增加了市场需求。相比之下，北京是四个一线城市中目前房价上涨最少的，北京市房价之前阴跌了三年多。 

“每一轮房价上涨学区房涨幅都靠前，一线城市的顶级学区向来是稀缺资源。一线城市人口多并且人口持续流入，学区房需求大，尽管供应在增加，但缺口仍大。因此，学区房流动性强、易出手，成为很多投资者的首选。”多位地产观察人士对中国证券报记者表示。

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