楼市小阳春已至，但深圳房产经纪人张晓延（化名）没有感受到旺季的气息。相反，持续升级的调控政策让他措手不及。

张晓延统计，1月至今，深圳已出台8次楼市调控，涉及新房、二手房、公寓等领域。其中，2月8日出台的二手房成交参考价格机制对市场影响最大，从中介机构、按揭贷款、首付比例等方面对二手房价格进行限价，力度空前。

“星期五（3月5日）深圳410家链家门店，共成交12张买卖单，97%的门店都没有开单。”3月7日，张晓延对时代周报记者表示，近期深圳住宅市场十分冷淡，中介、银行、贷款机构、评估公司等交易链条的业务量将明显受挫。

深圳市场进入博弈期，张晓延盘算着将业务延伸至临深城市。但东莞连夜升级的调控政策，打乱了他的计划。

2月26日深夜，东莞市住房和城乡建设局官网发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从提高购房门槛、围堵假离婚买房、提高首付比例等加码，严打投机炒房行为。

在张晓延看来，今年楼市调控将成为常态，哪里过热打哪里，丝毫没有放松的可能。

事实上，新一轮调控序幕已经拉开，一二线城市成为重点调控对象，北上广深等一线城市、杭州、苏州、无锡、东莞等二线城市均加码调控。

据时代周报记者统计，今年1月以来，中国各地房地产调控累计已达97次，平均每天出台1.5条政策。

调控组合拳的效果立竿见影。来自克而瑞研究中心的数据显示，2月29个重点城市整体成交面积约为1660万平方米，环比下降40%。其中，一线城市成交面积为218万平方米，环比下降53%。二三线城市成交面积1442万平方米，环比下降37%。

调控精细化

针对热点城市多轮调控，成为2021年楼市调控潮的重要特征。

拍地新政，从供应端为热点城市降温。2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

3月7日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示，22个城市均为房地产市场较热的城市，如北上广深等4个一线城市和苏州、杭州、厦门等二线城市。土拍新规后，同批供应的土地成交后大概率会集中入市，在一定程度上改变供需关系。对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言，或将能短期内缓解供需失衡的情况。

“大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用，落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。”陈霄表示。

与此同时，多地楼市层层加码，从供求两端联合发力控炒作之风。

3月3日，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》落地，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让，首次针对新房明确提出限售。

这是年内上海第7次对楼市进行调控。今年1月以来，上海先后出台多项政策，从围堵假离婚买房、打击法拍房擦边行为、提高二手房交易成本、严查购房资金等方面入手，减少投机炒作行为，控制市场情绪。

多次加码调控的现象也在深圳出现。1月至今，深圳先后出台8项政策，将中介机构、新房开发商、银行纳入监管范围，降低违规资金流入楼市的可能。此外，深圳还在防止房价过快增长的同时增加供应，允许商务公寓通燃气，增加公寓产品的居住属性以缓解住宅供应压力。

随着调控逐渐精细化，政策内容更加具体且针对性越来越强，二手房加入调控大军。

2月8日，深圳二手住房成交参考价格机制落地，拉开存量市场调控序幕。

3月2日，无锡市住建局表示，将建立二手住房价格信息发布机制，房屋交易管理部门应加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据等相关信息的指导。

3月3日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发文，明确表示中介机构不得受理并对外发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。对存在恶意哄抬房价、捏造和散布房价上涨不实言论等违法违规行为的中介机构及从业人员，依法依规采取约谈、公开通报、暂停网签等处理措施。

“过去对于市场交易秩序的管控，一般不会专门提及二手房。从今年调控风向看，二手房市场的管控将趋严。”3月7日，某研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，通过二手房市场的管控能够真正夯实调控工作，促进二手房交易的稳定。

严跃进认为，未来将有更多城市出台对二手房市场的调控政策，对房地产相关信息的发布会更规范，各类炒作房源和房价的动作势必面临监管。

百城房价涨幅收窄

政府频频出手，各地楼市快速降温。

以深圳为例，二手房成交参考价格机制落地满月，新房、二手房成交量均环比“腰斩”。

根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交（完成产权过户）数据显示，2月深圳一手住宅成交量为3434套，环比1月下降58.9%；同期二手房网签量共计5272套，环比下滑41.2%，近乎腰斩。

3月7日，深圳市房地产中介协会发展研究部相关负责人对时代周报记者表示，随着新政的持续发酵，二手房市场买卖双方预期开始分化，双方开始进入深度博弈期。短期看，二手住宅市场将经历一段时间的横盘，小阳春大概率会“失约”。

在调控政策密集出台及春节假期影响下，2月百城房价涨幅有所收窄。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅调查数据，2021年2月百城新建住宅均价15884元/平方米，环比上涨0.2%，涨幅较上月收窄0.17个百分点。百城二手住宅均价15585元/平方米，环比上涨0.28%，涨幅较上月收窄0.04个百分点。

受政策影响，购房者对置业更加谨慎，持币观望情绪浓厚。

中国指数研究院对全国城市居民的置业意愿调查报告显示，2021年2月，购房者入市脚步明显放缓，仅8%的受访者计划在半年内买房，为近半年来最低水平。多数购房者认为楼市调控政策预期将保持平稳，未来市场会有所降温，房价预期上涨受访者占比延续下滑趋势。

楼市调控是否会持续升级，将从哪些方面收紧？

3月7日，诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对时代周报记者表示，今年楼市调控还在不断收紧，多城接连出台调控政策，涉及打击假离婚、打击经营贷违规流入楼市、房贷政策等多个方面，预计未来在信贷管控方面或将继续收紧，在房贷政策方面会更精准化和灵活化。

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