深圳、广州、上海、北京等特大型城市相继公布了其第一阶段检查房抵经营贷的结果之后，这个被视为近期房地产市场波动重要因素的金融产品，终于迎来监管部门的“穿透式监管”。

3月26日，银保监会、住建部、人民银行总行联合下发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（下称《通知》）。

《通知》行文不长，熟悉监管的朋友们告诉攸克君，这是一份针对性极强的政策，既打中了要害，也把监管责任压实到了金融机构。通知要求在5月31日之前完成一次专项排查，房抵经营贷流入楼市的情况，将大幅被遏制。

攸克君谈几点浅显的理解和看法：

一、时间是一个要害。在借款人资质审查部分中，明确了“两个一年”，即企业成立时间或者受让股权短于一年、持有被抵押房产短于一年，符合这两个条件的借款人，放款的金融机构要加强审核。

“两个一年”之所以重要，是因为之前大量违规流入楼市的房抵经营贷，实际上是经中介机构一手包装、运作公司形成的贷款主体，有的就是为了此用途新成立的，一些“资深”一些的中介机构，会养上一些壳公司一段时间，以满足银行的放款要求；同时，用于抵押的房产，其实也是新购入的。从这两点，就能识别哪些房抵经营贷是违规用来买房的。

攸克君之前的文章里，就写到有金融机构的朋友提出过这个建议，他当时的原话是，没有老板为了获得企业经营所需的贷款，新买一套房。在监管政策收紧之后，很多金融机构将这个时间设置到了三个月，在上一篇文章中，这位朋友还有另外一句原话，就是可以把这个时间延长到半年、一年甚至更长。

所以，“两个一年”确实是切中要害，很有针对性。

二、在提出“两个一年”的要求之后，通知没有一律禁止发放贷款，而是要求金融机构进行重点穿透式的检查，看是否符合发放贷款的资格。这是科学的，毕竟房抵经营贷是纾困中小企业的金融产品，一棍子打死，有违初衷和大方向。

那么，把检查核对的任务交给银行，是不是就意味着放松或者某种松动的可能呢？并非如此。因为其中提到“交叉比对”信息，而这些信息中，包括纳税情况。这一点十分重要。

攸克君说过，市场上的中介结构，会“养”壳公司，凑时间，这些公司本来就没有实际的经营业务，也就更没有纳税记录。原来银行放款时，只看存续与否，存续时间是否符合要求，对于是否真正开展经营，并没有严格审查，现在不一样了。要知道，流水可以有限度地“做”出来，但纳税记录可就不行了，这一方面牵涉到做壳公司套取贷款的成本和收益的比对问题，另一方面，一个公司是真经营，假经营，没有人比税务部门更清楚了。

因此，要比对纳税记录信息，可谓是打到了这些养出来的“壳公司”的七寸。这一点卡住了，套取贷款就难了，毕竟，公司是房抵经营贷的合规申请主体。

三、这是一份充满“时间管理”意味的穿透式监管文件。除了“两个一年”之外，《通知》还对贷款的还款周期提出了要求：还款的期限要与企业经营的状况和周期须相匹配。

房抵经营贷之所以能流入楼市被用于购房，原因无外乎两点，第一，利率低；第二，还款期限长。甚至有还款期限跟按揭贷款差不多的银行批贷。这样，就有了套利的空间，就有足够的利益动机去投资购房，还是那句粗俗的话——有便宜不占王八蛋。

要求银行根据企业经营周期制定还款周期，并建立台账备查之后，超长的还款周期，就变得不可能了。恐怕任何一类中小企业的经营周期都不会以十几年为单位计算，这样，房抵经营贷就难以放出与按揭贷款还款周期相近的贷款，套利的空间，也就大大压缩，没有便宜可占，也就没有人去打这个贷款产品用来买房的主意了。

四、对抵押物的从严管理，也使用了“时间工具”。具体来说，《通知》的要求是，抵押人持有被抵押房产时间低于三年的，金融机构要定期核查贷款使用情况并保存核查记录。

这实际上是在前面提到了“两个一年”的基础上，又加了一道锁。也就是说，你满足前面的两个一年之后，但持有房产少于三年的，金融机构仍然视你为“高嫌疑客户”。所以，会对你的款项使用进行定期核查，看看贷款给你的钱都用于去干什么了。这个手法，再转换一下，就是说——所有新买房子的房抵经营贷客户，金融机构都做“有罪推定”，核查你的资金使用方向，能够证明不违规，才真的不违规。

房抵经营贷能走到今天，金融机构自身的利益共谋是重要原因，所以，在这一条约束中，明确要求金融机构对这类贷款的核查情况，保留记录，备案随时待查。这是一种威慑，因为只要检查，查出问题，都可以进行追溯。这是一种威慑，银行的人都害怕。

五、《通知》终于抓到了房抵经营贷违规流入楼市的“抓手”——中介机构，没有他们居间运作，没有他们游说客户，便不会有如此之多的房地经营贷流入楼市。在这份《通知》中，提出了建立中介白名单制度。

白名单是什么意思？对于金融类的中介机构，比如各类资产公司，只有在名单上的，才能和银行金融机构合作，不在名单上的，就不能合作。而且，最重要的是，要求金融机构对白名单上中介机构进行检查，一旦业务量突然增长，就要重点核查。

另外一类中介机构，就是房地产中介公司。他们往往在个人层面和金融中介机构有合作关系，互相介绍客户。现在，在金融中介机构白名单制的同时，房产中介机构则实行“黑名单”，上了黑名单，金融机构就不再审核放款。

管住中介机构这个口子，确实是找到了重要抓手。

除了以上五点之外，《通知》还提到了有关收回贷款、对违规行为纳入个人征信记录等等内容，这都是很传统的手段了，因为相关法律皆有规定。攸克君还要提请注意的一点到：在《通知》最末，布置强化协同检查时，要求在5月31日之前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。这其中，“排查”和“加大”两个词十分重要。

排查不同于检查，检查可以是检查出有违规，也可以是经检查没有违规，但排查，大概率就是一定有违规，要把违规“抓出来”的意思，抓出来的违规怎么办，加大处理力度。

对房抵经营贷，不要再抱有幻想了。

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