大城市居不易，学也不易。由于杭州学区房有落户时间限制，每年1-4月份是学区房的交易高峰期。那些教育资源稀缺、学区资源好的区域学区房屡屡出现“一房难求”的局面。

官方数据显示，杭州主城区近年来有多所学校出现“一表生爆表”、需要调剂的情况。这直接导致了家长们开始提前布局学区房，带动二手房成交火爆。

截至3月底，杭州市区二手房成交约11534套，环比2月的4769套房源，翻倍有余；同时，11534套二手房源更是创下了近44个月成交量新高。

3月30日下午，杭州市教育局召开2021年杭州市区各类高中招生工作新闻发布会，正式公布杭州中考新政。相较于以往，杭州今年最大的变化有两方面：一是所有初中毕业生均需参加中考；二是省一级重点普通高中名额分配生招生比例由学校招生计划数的50%提高到60%，省一级重点普通高中分设的校区及领办的分校、省一级普通高中特色示范学校名额分配生招生比例，由学校招生计划数的30%提高到40%，且分配生录取率不低于95%。

关于学区房的话题再次升温：分配生名额增加，会对杭州的学区房带来什么样的影响？21世纪经济报道记者采访了部分中介门店与买家，中考新政与改区政策落地后，学区房热度依然在，但面临新一轮洗牌，有区域学区房依然坚挺，甚至上扬，但有的区域则出现降温，陷入观望。

杭州“学区房”变迁

相比一线城市，杭州城市体量较小，近年来，杭州开始大幅度往外拉伸骨架，先是加快附近的城市如临平撤市设区的步伐，再弱化传统的市中心，打造城西、滨江、钱江新城、未来科技城等多中心城市格局。

伴随城市边界的延展，杭州财富和精英人群也开始在新的高地聚集。据统计，杭州有着上百年办学历史的小学有近20所。但这其中，有不少已渐趋平庸，退出了顶级学区的行列。

其中一个重要原因，就是这些学校的周边，或已变成老破小聚集地，或已不属城市核心区域，没有更多的、有质量的生源。

学区房加速了部分居民生活的撕裂。在杭州，越来越多家长开始热衷于“速食化”“流水线化”的所谓名校。比如2020年就有崇文“民转公”、育才“民转公”、学军托管未科、文澜“民转公”、之江一中加入杭二、学军崇文落户萧科等一系列新的学区房诞生。中介业务员透露，最近，钱江新城多了不少学区房的炒房客，他们准备爆炒几大名校贴牌世纪城的消息。

以滨江区为例，20年前刚成立时，其学校资源与西湖区、拱墅区根本没法比。但随着越来越多高新企业的进驻，一代代诞生于父母从事互联网、人工智能、先进制造家庭的“牛娃”，逐渐把江南实验学校念成了杭州最好的公办学校之一。

与上海一样，在杭州这一波二手房涨幅中，学区房成为房价第一推手。学区房大热的背后，是产业链牵涉的各方利益。

每年年初，杭州中介业务员最常用的手法是，抓住一个新兴板块教育资源传言来炒作“名校学区房”。比如近江板块、桥西板块、蓝孔雀板块、申花板块等，中介业务员会对外释放：崇文民转公、文澜民转公、华师大附属学校、育才登云小学入驻等信息。这四大板块房价上涨迅猛，离不开中介的推波助澜。

学区房走势分化

今年3月，杭州市区（含富阳、不含临安）二手房成交量超过1.1万套，创下近4年来3月份单月成交新高。但在主城区签约排名前10的小区中，传统的第一梯队学区房无一上榜。

3月份开始，按惯例，杭州将进入学区房成交的旺季。因为大多数公办学校，将在每年的6月份前后，进行新一年度的招生。这几年，由于整体情况火爆，很多好的公办小学，都要求一定的落户年限。大部分落户年限，一般都以整数年，略加减几个月计算。以2020年为例，学区小学求智校区是2年2个月，江南实验学校是3年4个月等。

这也是杭州双赢机构总经理章惠芳认为杭州改区前后，对学区房划分的影响不大的原因。她指出，未来新区成立之后，全区资源共享，比如西湖区好的学区可以在西湖区的中心位置，相对边缘化的位置也可以共享，或者成立分校、教育集团，不同的区就很难跨越。每个区的优质教育资源依然紧张。

原来下城区没有好的教育资源，房价一直不温不火，之前买家关注的二手房，也都是与学区有关的地段房源；改区之后，公办学区资源就出现较大想象空间。比如拱墅区与下城区合并，学区资源是否会共享？这将引发新一波学区房的热潮。

中考改革与改区，导致杭州学区房降温也是显而易见的。今年是杭州中考新政实施的第一年。3月份消息刚出来，市场可能需要一个消化的过程，部分家长暂时进入了观望的状态。

一名业内人士指出，各地都在努力让整个教育制度往更公平的方向发展。上海“316中招新政”出台，高中将实行“名额分配综合素质录取”，学区房立马陷入观望。杭州也一样，家长们认为在教育公平化的趋势下，公办和民办学校生源的起跑线可能是差不多的。虽然心态发生了改变，但家长们对名校学区房仍然执着，学区房成交价格一直居高不下。

事实上，学区房带动二手房的上涨，也加速二手房的流动性。耀江文鼎苑是全城知名的鸡娃小区，贝壳找房APP显示，该小区最近成交均价已达到9.5万元/平方米，最近一个月成交了超过300套。但这样的小区在杭州很少见，新的商品房小区，大多数人是摇号进来的，而且二手房买入的业主只占很小比例，本质上生源质量是随机的。这从某种程度上也加深了中介炒作学区房概念的动力。

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