“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。”“十四五”规划纲要提出，要完善住房市场体系和住房保障体系。

这也给未来的房地产市场和住房金融发展确定了大方向。稳地价稳房价稳预期、加强房地产金融调控、加快培育和发展住房租赁市场、解决好大城市住房突出问题……站在“十四五”起点上，住房金融面对的关键词，既延续了“十三五”以来构筑楼市长效机制的重点举措，又有新时期对“房住不炒”定位的进一步细化和深化。

在这样的大背景下，监管部门进一步强化了对住房金融领域的管理力度：建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，严查、防止消费贷、经营贷违规流入楼市……未来，银行业应严格按照监管部门要求自查，进一步优化和调整在该领域的业务布局，继续为百姓安居、优居提供金融助力。

持续加强监管

在“房住不炒”的大方向下，金融监管部门持续加强对住房金融业务的监管。从最为直观的数据角度来看，近年来，房地产贷款增速持续呈现回落态势。在监管引导下，银行的这一重要业务持续理性平稳发展。

据央行公布的数据显示，2020年末，人民币房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。

近期，监管部门也高度重视该领域的风险。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在3月2日国新办举行的新闻发布会上表示，房地产领域金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年房地产贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。相信房地产问题会逐步得到好转。现在正在进一步采取一系列措施，各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。

4月1日，中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，部分热点城市房价上涨的压力仍然比较大，高杠杆的中小房企的债务违约等潜在风险值得持续关注。

具体到住房金融领域，两项全国性重磅政策的出台，也将对未来楼市发展回归理性起到重要作用。首先，从今年1月1日开始，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》正式实施，不同区域、不同体量的银行房地产贷款集中度有了明确限制，超过上限规定的机构，需要在监管设置的过渡期内完成压降。

而在各大重点城市对违规流入楼市的消费贷、经营贷等各类贷款持续开展严查的基础上，3月26日，《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》的发布，不仅从贷前调查、贷中审查、贷后管理等多方面规范了银行经营贷发放，还要求各地有关部门于5月31日前完成对相关问题的专项排查。

涉房贷款面临调整

在房地产贷款集中度管理制度建立后，各家银行涉房贷款是否超标广受关注。从各家银行近期陆续披露的年报来看，截至2020年末，建行和邮储银行的个人住房贷款占比分别达到34.73%和34%，超过32.5%的红线。在被列第二档的股份制银行中，截至2020年末，招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过27.5%和20%的上限。中信银行个人按揭贷款占比为20.09%，也在监管“红线”之上。

银行业将如何进行调整？“一方面，我们会加大投资类资产配置力度，包括央票、国债、地方政府专项债、商业银行债券等；另一方面，我们将在风险可控的前提下加大力度发展普惠小微、消费贷款、新动能与新经济、供应链金融等业务。” 招商银行首席风险官朱江涛表示，未来，该行将根据涉房贷款集中度监管要求，加快内部资产结构调整力度。

银行高层和专家普遍认为，涉房贷款的调整影响整体可控。建行副行长吕家进表示，新规过渡期较为充裕，对贷款规模增长的影响比较小，建行会逐渐消化存量超标的部分。

植信投资研究院高级研究员马泓表示，需要进行调整涉房贷款的银行规模相对有限，主要集中在建行、邮储、招行、兴业等几家中资大中型银行。根据测算，假设这几家银行整体贷款增速运行平稳，平均每家银行在2021年涉房贷款或少增1000亿元至1500亿元之间，占到各自涉房贷款的比例在2%至8%之间，占到各自银行贷款余额的比重为1%至2%，难度不大。

“从总体基调上来看，‘房住不炒’仍是根本定位，同时‘三稳’目标也首次出现在了今年的《政府工作报告》中，反映了政策层面稳定房地产市场、促进房地产市场良性发展的态度和决心。叠加前期一系列强监管政策的陆续出台，预计今年房地产市场稳中偏紧的可能性较高，广义房地产贷款也将保持相应节奏。” 青岛银行首席经济学家刘晓曙表示。

优化住房金融业务结构

“在中央‘房住不炒’和‘坚决遏制房价上涨’的政策下，房地产市场调控政策将持续从严和规范。尤其是在结构上，合理调节大中型商业银行在热点城市的涉房贷款，对缓解局部住房金融风险将起到关键的作用。”在植信投资首席经济学家兼研究院院长连平看来，房价涨跌与涉房贷款增速具有较强的相关性，未来住房金融调控将更聚焦重点城市，突出结构性特点，而非“一刀切”。

在此背景下，各家银行将持续调整并优化自身的住房金融业务结构。“随着房地产集中度管理新规出台，部分地区的按揭贷款利率有所上行，交行也会采取市场化的定价策略，综合考虑客户的综合回报率，使我们的价格在市场上具有一定的竞争力，迅速激发有效房贷资源给我们带来的价值贡献，‘因城施策’动态地进行调整。”交行行长刘珺说。

与此同时，住房租赁也将在“十四五”时期迎来发展机遇，为银行提供展业机会。3月22日，中国人民银行召开的全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会上提出，要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

“未来，房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路。预计各类支持性政策会增加。在金融方面，后续各类租赁金融服务会有所增加；对于租赁市场发展迫切程度更大的城市，将会得到更多的信贷支持。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

在住房金融领域具备传统优势的建行早在2017年就把住房租赁列为其“三大战略”之一，经过3年多的深耕，该行也探索出一系列支持模式：搭建住房租赁管理系统、成立住房服务公司、创新俗称“存房”的不动产财富管理业务、组建住房租赁产业联盟、打造一批长租社区、试点发行住房租赁资产的REITs贷款、编制住房租赁的价格指数，并推出长期限的住房租赁贷款产品，满足租赁住房的新建、改建、收购、运营等不同时期的融资需求……

“党的十九届五中全会把住房租赁明确为国家战略，进一步坚定了建行发展住房租赁的信心。总体来看，住房租赁战略推出后，我们在助力百姓实现安居梦的同时，也形成了可复制、可推广的商业可持续模式，成为我们当前公司零售等诸多领域业务发展新增长点。我们也希望依托住房金融领域的独特优势，引领长租与长住，长住与安家的新风尚。”吕家进说。

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