因受疫情影响，2020年以来，房地产行业在资本市场跌宕起伏。5月21日，中指研究院发布的上市房企研究报告显示，房地产上市公司盈利能力略有下滑，股东收益水平出现回落，企业间的盈利能力、财务稳健等指标分化也越来越明显。

值得关注的是，盈力能力较强的产业新城已经成为房企的常态发展模式。在业内人士看来，随着产业新城上市、基础设施公募REITs破冰，也将提升产业新城的运营实力，未来把握产城融发展方向更为关键。

增收不增利，上市公司股东收益水平回落

因受疫情冲击，整体来看，2020年沪深及内地在港上市房地产公司总资产增速创近几年新低。据中指研究院5月21日发布的上市房企研究报告显示，2020年，沪深上市房地产公司总资产均值为1400亿元，同比增长率为13.7%，增速较上年回落4.2个百分点；内地在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333亿元，增速较上年回落7个百分点。

对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，过去一年，房地产市场调控的工具箱不断完善，即便在这样一个特殊的环境下，房地产上市公司仍取得了好的业绩，收入规模再创新高，但是利润增加不显著，出现增收不增利的情况。

据上述报告显示，2020年，沪深、内地在港上市房地产公司营业收入均值分别为312.1亿元、507.4亿元，同比增长13.1%和14.8%；净利润均值分别为33.4亿元、63.1亿元，同比分别下降3.0%、增长3.5%。

在中指研究院企业研究副总监刘水看来，出现增收不增利主要是因为市场受到疫情的影响比较大，房地产企业的施工以及竣工明显滞后。

报告还显示，2020年，房地产上市公司盈利能力略有下滑，股东收益水平回落。其中沪深上市房地产公司每股收益均值为0.75元，较上年下降13.4%，内地在港上市的房地产公司均值为0.95元，同比下降0.9%。

对于股东收益，刘水分析认为，中小企业下滑比较明显，而部分龙头房企出现了逆势增长，比如万科、新城控股、融创、华润和中海的每股收益均在3元以上，其中融创、新城每股收益超5元；而绿城、宝龙地产和中国奥园也展现出了高成长性，每股收益同比增长率分别为90.9%、46.5%和39.9%。

除了股东收益水平分化之外，刘洪玉表示，企业间的很多指标也在持续地分化，盈利能力、财富创造力和财务稳健等方面差异化越来越明显。

产业新城注重长期回报，盈利能力普遍较强

众所周知，房地产板块受调控的影响比较明显，市场的走势与政策的关联性很强，比如“三道红线”等政策出台一度引起房地产板块行情走低。对此，刘水提到，从A股和H股来看，都有70%左右的房地产公司市值在去年一年出现了明显的下跌。

在提高房企市值方面，业内人士认为，除了做房地产代建、分拆物业上市、聚焦都市圈外，产城融合也是未来的重要发展方向。事实上，近几年，投资产业新城已成为房企发展的趋势之一。

5月21日，中指研究院发布的2021中国产业新城运营商评价研究报告显示，2020年，产业新城运营商营业收入普遍有所下滑，但是产业新城运营商的盈利能力普遍较强。从盈利规模看，产业新城运营商净利润规模在10亿-20亿元之间，只有招商蛇口净利润超过50亿元。从盈利能力来看，个别运营商长期持有股权取得收益，利润水平大幅提升。

而不同于房地产开发企业，产业新城运营商以产业运营为核心，以长期投资回报为主线。2020年，产业新城运营商增值业务收入加大，通过可持续性收入回流现金，负债水平较低。

业内人士认为，产业新城运营已经成为房地产的常态发展模式，不过，清醒认识宏观趋势、把握产城融发展方向更为关键。

中国企业联合会、中国企业家协会常务副会长兼理事长朱宏任表示，产城融合是新时期我国城市建设中逐步发展起来的一种新模式。近年来，一批产业新城、科技园区、特色小城镇，依靠较高成长性的产业导入，取得了较快发展，但也有一些地方在导入产业时错误地估计形势，或选错方向，或缺乏要素支撑，导致产业增长乏力。疫情之后，如何重拾加快推进产城融合的建设势头，首先需要对当前形势作出合理、准确的判断。

刘水也认为，2021年房地产长效机制持续完善，市场将呈现弱周期，房地产上市公司更应紧跟国家政策，精准把握市场机遇。未来，合作主体多元化将助力产城发展升级，而园区上市、基础设施公募REITs破冰的创新融资模式，也将提升产业新城运营实力。

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