2021上半年房地产市场调控密集，信贷政策收紧，购房政策调整频繁，但热点城市房价上涨仍是主流。随着调控深入，房价涨幅逐渐被抑制，特别是一线城市二手房市场降幅明显。

关于下半年房地产市场运行，专家对中国网财经表示，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现，未来楼市成交将逐渐趋向平稳。

上半年二手房市场管控措施密集 预计未来二手房价降幅持续市场回归常态

据中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场管控措施也密集出台。

今年2月，深圳发布二手房参考价机制。3月，北京海淀严惩“炒作”学区房，上海房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。一线城市带头示范后，二线城市紧跟步伐。到4月，合肥二手房限购、西安二手房限售，5月成都正式发布二手房参考价政策。

国家统计局数据显示，北上广深四个一线城市1月份二手住宅销售价格环比上涨1.3%；2月份二手住宅价格环比上涨1.1%；3月上涨1.0%；4月上涨0.8%；5月上涨0.6%。一线城市二手房价涨幅回落明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国网财经表示，实际上一线城市政策管控非常严厉，此前查处深房理等炒房团对市场形成了一定的震慑力。后续新房集中供应，二手房市场随之降温。

“二手房价还在涨，但涨幅在放缓，预计下半年二手房价降幅仍将持续。”中原地产首席分析师张大伟认为，过去几个月，特别是一季度二手房价暴涨，其实是一种不正常的状态。房地产市场本身就不应该暴涨，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现。

不仅有政策调控，二手房市场近日也频传房贷收紧甚至停贷的消息。

据媒体报道，深圳、东莞、南京均出现二手房贷额度不足的消息，而武汉、合肥、重庆、杭州等多个城市传出额度用完，被迫“停贷”的风声。

张大伟认为，目前来看，南方城市房贷明显收紧，收紧的原因是房贷不够用。二手房成交量加大，使得原本已经供应很多的房贷不够用。

张大伟指出，本质还是因为楼市过热，2020年包括今年一季度在内信贷超发，房贷本身处于历史高位并且同期上涨幅度非常明显，但是整个楼市成交金额过大，信贷供给不够，变相使得房贷不够用，即房贷收紧，因此市场结果就是房价还在涨，但是涨幅在减小。房贷供应量不够就抑制市场成交，后续二手房楼市成交还是会逐渐向平稳方向发展。

土地市场上半年“量跌价涨” 首批“双集中”供地存降温效应

据中指研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300城市土地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分点，前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%，住宅用地供应量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地节奏放缓，上半年总体上出现出量跌价涨的态势。

今年2月开始，北上广深等22个城市逐步试点“供地两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。截止到6月26日，22城中除武汉外的21城均已完成第一轮集中土拍。

中指研究院认为，“供地两集中”政策将有利于稳定市场预期、降低土地竞拍热度，引导市场合理回归，对于平抑溢价率有积极作用。有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

但根据中原地产研究院数据显示，首批双集中供地结束后，土地热度不减，溢价率也较去年上升。具体来看，对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况，地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看，2021年第一轮集中供地也较去年上涨了2个百分点。

对此，严跃进分析称要客观看待此类溢价率。首先土地供应增多，客观上拿地机会多，所以溢价率相对来说是会有所把控的；其次，土地溢价率本身也受供地的影响，部分地块比较热，和土地位于市区等因素有关。

“首批双集中供地实际上还是有降温效应的，各地土地方面有限地价等各类约束，客观上也使得房企拿地理性，基本上还是吻合‘稳地价、稳房价、稳预期’政策导向的。”严跃进说。

房地产税下半年会推进？

专家：未来将会渐进推进 短期内落地可能性不大

5月11日，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。座谈会提出要听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

业内人士指出，“谈税色变”现象实际存在。有关房地产税法的任何新进展，都会引发市场的讨论。而此次财政部等四部门齐聚召开座谈会是否意味着“房地产税法”将要推出？对未来下半年房地产市场会有什么具体影响？

“房地产税是房地产长效机制的重要环节，未来几年肯定会逐渐的推进，但是短期来看，落地的可能性不大，起码两三年内不用把‘房地产税’当成一个干扰市场影响市场的指标。” 张大伟在接受中国网财经采访时表示：“从此次座谈会可以看出，房地产税将来肯定会落地，但不会是近期的事。”

严跃进认为房地产税有大城市先行试点的可能。严跃进表示，房地产税客观上有助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。而此次首次提及“改革试点工作”，有很强风向标意义。并且从当前房地产市场的管控思路看，大城市先行试点的可能性最大。

若房地产税持续推进，会对房地产市场带来什么影响？

严跃进认为，如果大城市推进房地产税改革，住房持有成本增加，会使得一手房认购意愿淡化，进而促进房价下降或涨幅收窄；二手房房东也会因为潜在收益减少而抛售房产，促使市场上流通的二手房增多，压低房价；从房企拿地方面看，客观上会引导房企转移到其他地级市或弱省会城市，减少大城市土地市场竞争激烈程度；最后，随着市场上购房市场热度减少和存量房源的增加，客观上也会使得租赁市场的压力减少，进而促使租金下降。

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