在经历疫后的一轮恢复性反弹后，近月来，中国多地楼市成交节奏放缓，房地产市场降温。专家认为，房地产市场调控和监管力度进一步加大是出现这种变化的主要原因。

住房和城乡建设部日前召开新闻发布会，邀请专家解读加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控相关工作。

多位专家指出，2018年中国建立房地产长效机制以来，在促进房地产市场平稳健康发展方面取得明显成效。据统计，2020年中国22个试点城市新建商品住宅、二手住宅价格同比涨幅分别比2019年收窄3.1个百分点和1个百分点。

下半年乃至今后一段时间，中国楼市调控如何发力？

中共中央政治局常委、国务院副总理韩正近日主持召开国务院电视电话会议时指出，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，并强调“全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制”。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，下一步房地产调控应继续坚持“房住不炒”的定位，把“不将房地产作为短期刺激经济的手段”作为最根本的原则。以此为前提，未来中国楼市政策或现六大重点。

——增加保障性租赁住房供应

近日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

上海市房地产科学研究院院长严荣指出，《意见》回应了当前中国住房发展面临的一些突出问题，补齐了住房保障体系的明显短板。全面落实《意见》当中提出的含金量比较高的措施，将会让新市民、青年人将在人口净流入的大城市能够租得到、租得起、租得近、租得稳、租得好。

——落实城市主体责任

住建部此前明确，对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责。今年以来，住建部先后调研督导或约谈了包括深圳、上海、北京、杭州等在内的13个城市。

浙江工业大学副校长虞晓芬指出，除了落实城市政府主体责任外，还要发挥省级政府的监督督导作用。中国内地有293个地级市、1301个县，这么多城市光靠住建部督导是不够的，还要发挥省级政府的作用。例如：浙江省近几年出台政策，对各县市商品房、二手房价格建立监测体系，在价格涨幅监测方面发挥了很好的作用。

——加强房地产金融管理

今年上半年，房地产金融环境持续收紧。专家认为，未来房地产调控将完善“三线四档”融资管理规则，严格实施商业银行房地产贷款集中度管理制度，加强对中小型银行的监督管理。坚决查处经营贷、信用贷、消费贷等资金违规用于购房。

刘洪玉解释说，房地产金融管理，一方面面向房地产企业，房企负债情况经过一年多的政策引导发生了积极变化；另一方面面向金融机构。未来，涉房金融政策可能进一步深化，比如针对首付款、房贷利率等有一些引导政策。

——建立房地联动机制

专家认为，未来或推行北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法。同时，严格购地企业资格审核，建立购地资金审查和清退机制。

刘洪玉表示，一方面，需要增加住房供应的城市，应该切实增加土地供应。另一方面，土地供应结构也需要继续优化，包括加强保障性租赁住房用地供应等。

——加强部门协同配合，形成调控合力

房地产调控涉及多个部门。专家认为，应建立房地产市场数据共享机制，为及时精准市场调控提供数据支撑。

——持续整治房地产市场秩序

严肃查处房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护民众合法权益。住建部、国家发改委、公安部等8部门日前联合发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。通知称，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

此外，调控的政策工具箱还会不断丰富完善。严荣指出，货币、金融、税收和市场监管，这5类政策是市场调控和长效机制中重点发力的五个方面。随着市场的发展和演进，楼市调控的工具箱可能还会不断充实。

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