9月15日，国家统计局发布《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。据国家统计局数据显示，今年8月，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或继续下降。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，“8月，各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。”

新房市场转冷，广州新房价格环比由涨转跌

据国家统计局测算，今年8月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比7月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%，广州则新建商品住宅销售价格由7月环比上涨0.2%转为8月环比下降0.1%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示：“今年8月，新房价格环比下跌城市数量增多，所监测的一二线城市开盘去化率持续下降，一线城市中，特别是广州是自去年4月以来首次出现下跌。”

而二三线城市新房价格涨幅也持续回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比7月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由7月上涨0.2%转为持平。

从环比下跌的城市来看，石家庄、太原、郑州、昆明、兰州、岳阳、常德等城市新建商品住宅销售价格出现环比下跌。

许小乐分析称：“新房市场降温主要有三个方面的原因。一是调控持续加码，广州、合肥等重点城市出台二手房指导价，上海二手房贷款执行‘三价就低’，提高购房成本；北京、杭州、合肥、西安等限购、限售以及学区房调控收紧，减少购房资格。二是信贷环境收紧，房贷加息、放款慢甚至银行不接单等城市增多。三是市场下行期，需求端观望情绪加重，入市更谨慎。”

二手房市场“拐点”已现，环比上涨城市仅27个

二手房方面，据国家统计局数据，今年8月，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比7月回落0.2个百分点。其中，北京、上海和广州二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比7月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

二三线城市二手房价格的涨幅也得到控制，其中，二线城市二手住宅销售价格环比由7月上涨0.2%转为持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

据简单算术平均计算，今年8月，全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.0%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“在连续16个月房价上涨的基础上，今年8月二手房价格涨幅首次为0.0%，充分说明二手房持续上涨的行情结束。这和当前各地的感受也是比较贴近的。”

此外，从数量来看，今年8月，二手房环比上涨城市只有27个，环比下跌城市达到了34个。中原地产首席分析师张大伟认为：“今年8月二手房上涨城市数量，是2015年4月以来连续77个月除了2020年2月疫情特殊原因之外的最低点，全国楼市房价拐点已经出现。”

“对比来看，二手房市场调整幅度超过新房。一方面，二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大；另一方面，市场下行的预期在二手房市场传递得更快，相对而言，重点城市新房限价下仍存在一、二手倒挂，吸引购房需求转向新房市场。”许小乐分析称。

业内：“金九银十”热度难再现

58安居客房产研究院分院院长张波表示：“全国楼市降温态势已经明确。从统计局公布的数据来看，各类城市的涨幅都不同程度出现回落，部分城市开始出现房价下跌，市场预期开始转向，这也预示着今年‘金九银十’的热度亦会保持下滑态势，同比去年会出现明显降温。”

“面对传统‘金九银十’的销售节点，房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是常规操作。另外，也存在部分房企出现较大的现金流压力，进行较大力度的促销，但多数操作都是阶段性的选择。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

据中原地产统计数据，截至目前，2021年以来各地出台的房地产调控政策已经超过420次。其中，已有深圳、上海、广州、合肥、西安、东莞、成都、绍兴、无锡、宁波、衢州、金华、三亚13城发布二手小区成交参考价或进行价格核验，多数城市针对重点或热点区域进行价格指导。

除了因房价过快上涨出台的调控政策外，今年已经有超7个城市针对开发商的降价行为调整政策或进行约谈。例如，新房房价环比出现下跌的岳阳对商品住房销售价格做出了官方指导，明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。此外，长春、唐山、昆明、株洲等城市也有打击恶意降价行为维护市场稳定的举措。

张大伟认为：“目前来看，房地产调控出现双向调控，防止上涨和防止下调并存。房价大涨会放大金融风险，而房价断崖式下跌也同样不稳定，也会影响金融系统。最近全国多个城市新房的‘限跌令’，背后其实进一步说明了‘稳定’是楼市最确定的关键词。”

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