2021年“十一”长假刚刚过去，作为房地产市场传统旺季“金九银十”中的“十一黄金周”一直以来都是全年楼市重头戏。

然而从销售数据来看，市场所期待的行情并未如期到来，十一期间，60个重点城市新房成交面积同比再度下降43%，与2019年同期相比降幅也达33%，行业下行压力加剧，不少房企尝试从营销端打开突破口，然而收效甚微。

在这其中一线城市的购房需求相对“坚挺”，同比微降8%，显著高于2019年同期。然而在我们实地调研中了解到，整体市场可能比想象中惨淡。

2021年10月10日哈尔滨出台“救市”政策，预计后续跟进城市会增加。全年来看，年底各大房企的冲刺压力可能会很大，可能会出现部分房企完成不了全年业绩的情况。

01 “十一”成交同比跌43%，市场难言乐观

2021年，在热点城市调控持续发酵和信贷监管进一步收紧的双重影响下，成交规模一降再降，“金九”未至，从2021年十一假期（2021年10月1日-10月7日）60个重点监测城市累计成交情况来看，“银十”可能同样失约。

2021年“十一”期间，60个重点监测城市累计成交187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅也达到33%，惨淡行情可见一斑。

分能级来看，一线购房需求相对“坚挺”，北京、深圳十一成交量与2020年和2019年同期相比“翻番”，放量主要集中在国庆前三天，不排除政策“高压”下前期成交房源延迟备案影响。

与此同时，上海十一成交同比下降88%，仍超2019年同期167%。在我们的实地调研中发现，上海十一期间的成交主要还是今年第4次集中房源供应的盘，上海第4次集中房源供应共约135.8万平方米，合计12441套房源。其中大部分认购时间都在9月中下旬，其中有部分楼盘触及上海“摇号积分制”

今年2月6日，上海正式落地实施新房摇号积分制。当新房项目的认购人数与所售房源数量之比超过规定比例时，触发计分制，并由家庭积分的高低排序按照规定的比例入围摇号。从上海第四批42个楼盘截止目前触发积分制的楼盘比例来看，约为40%。

某触发积分制的楼盘负责人告诉我们，购房者选择他们主要还是因为他们的总价段在500-900万/套，对于大部分新婚家庭来说可以实现卖一买一置换，再加上区域位置相对较好，在大虹桥的辐射范围内，因此较受欢迎。据了解，该楼盘一期开盘时曾经也触发过积分制。

二线城市稳中有降，同比跌幅达42%，较2019年下降5成以上，不同城市间迎来此消彼长的轮动行情。如青岛、济南等内陆城市开启了以价换量的收割模式，部分楼盘7折卖房，以此带动了一波刚需集中释放，同比2020年同期成交持增。福州如是，虽然尚未摆脱疫情阴霾，不过供应放量（超70个楼盘持续加推），叠加降价促销（19个楼盘“放价”优惠，最高优惠金额达到38万元），还是取得了不错的走量效果。

杭州方面，“十一”成交量达3年同期新高，为16.73万平方米。但据实地调查了解，杭州虽然同比数据有高达360%的增幅，但事实上卖的和往常差不多水平，数据虚高主要是增加了部分认购转已售房源。简单来说，以往的成交数据为纯粹的网签数据，现在在网签数据的基础上增加了认购转已售房源数据，因此在两者叠加下显得很多，实际市场并非如此。

三四线成交明显转冷，同比下降49%，在不同能级中降幅居首。各城市市场同比跌多涨少，分化持续加剧：上涨城市以东南沿海居多，诸如汕头、石狮等成交保持高热状态，同比上涨3成以上，与2019年同期相比，均实现翻倍增长；而半数三四线共计23城同比跌幅在5成以上，部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米，创3年同期新低，市场惨淡程度可想而知。

02热点城市不会放松，压力城市开始“救市”

“十一”期间，在整体市场惨淡的同时，部分城市也出台了不同的调控政策。

10月8日，东莞发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》严管二手房的导向，在原有网签价公示制度基础上出台新规，强化二手房住房价格指导和信息公开的力度，在参考价制定方面，其明确了三个锚，即税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格。

10月9日，杭州发布大学毕业生落户调整政策。政策显示，自2021年10月15日起，落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者，在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区；全日制普通高校博士研究生学历者，可享受“先落户、后就业”政策。

对比此前规定，此次杭州政策有两个变化。第一、取消了大专生人才引进落户的政策。第二、硕士研究生此前可以“先落户，后就业”，但现在需先有工作并缴纳社保。如此对比，实际上大专生和硕士生的落户政策明显收紧了。

从以上两个政策来看，热点城市第四季度不会放松的迹象较为明显。

与此同时，10月9日，哈尔滨新闻网显示，哈尔滨近期发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主要强调了两个方面，一是全范围为房企减负，如，降低预售许可的标准、加快预售资金的返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动等。此类政策，很大程度上减轻了房企的资金压力，同时有助于房企更好进行销售和项目开发，是非常务实的救企政策。二是多渠道强化去库存，包括对大学生和新市民实施购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限、公寓产品落实民用价格标准等。此类规定，将降低购房者入市的成本，减少了顾虑，同时在财政、金融、税费等方面提出了更多保障，有助于鼓励购房者积极入市。

我们认为，哈尔滨的此次政策有很强的信号意义，可以算是目前全国首个较全面的“救市”政策。

在此之前也有多个城市 “限跌”、“托市”，如岳阳、昆明等7城相继落地“限跌令”。其中，岳阳、江阴明文规定禁止大幅降价，昆明、唐山、沈阳、株洲采取约谈的方式，禁止房企、中介机构恶意降价、打价格战，扰乱房地产市场秩序。

在这其中唐山在2020年8月末还曾因为房价上涨过快被住建部点名约谈，短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”，直观反映市场热度出现了180度的转折。

除了昆明、唐山等7城房价“限跌”之外，长春、珠海等5城也出现了财税“托市”的情况。长春发布购房补贴，首次购买90平方米以下商品房的留长就业人才及进城农民，分别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补贴。

肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率，降低二手房交易成本。具体而言，个人转让二手住宅的个人所得税率由2%调整为1%，二手非住宅个人所得税率、土地增值税率分别调整为1.5%和5%。

从热点城市和压力城市的不同调控方向来看，整体调控市场依然还是求“稳”为主，在这其中压力城市仍需为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑。

03 部分房企或将无法完成全年业绩目标

基于目前整体市场趋冷，成交规模一降再降，我们接下来的年底冲刺压力可能会很大，可能会出现部分房企完成不了全年业绩的情况。

从前三季度各大房企的目标完成情况来看，截至三季度末在披露年度业绩目标的近半数百强房企中，有近2成企业的业绩目标完成率在75%以上，其中7家企业目标完成率高于80%，与此同时，还有近半数房企目标完成率不及70%。

“十一”期间，不少房企尝试从营销端打开突破口。折扣让利方面也出现了松动，如，桂林和青岛出现了7折的“工抵房”特价房源，徐州也有开发商推出了76折左右工抵房，惠州出现了零首付、购房返现等现象，之前热度较高的长三角区域南京、苏州国庆期间等也都出现了88折、85折的特价房。

我们认为企业仍将维持积极的营销节奏，部分压力较大楼盘或者城市仍会尝试扩大折扣。在浓厚的观望情绪之下，已经有企业尝试通过特价房、工抵房等手段扩大折扣快速去化。但是根据CRIC的监测，包括沈阳、昆明、株洲、张家口等城市在内，纷纷落地了“限跌令”政策，对企业的营销策略产生了限制，因此展望后市，我们认为企业仍将积极营销，但让利举措的制定既要考虑去化效果，又要兼顾“限跌”政策和利润空间，对企业提出了不小的考验。

鉴于“金九”爽约，叠加“十一”黄金周也是惨淡收场，预示着四季度房地产市场难言乐观，同比降幅预计进一步扩大，而累计同比增幅也将持续收窄，至年末或将跌至负区间。

不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线需求依旧坚挺，在房企推盘积极性的带动下，预计整体成交仍有望高位维持；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，信贷收紧使得本就疲软的购买力更加难以为继，首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。

值得关注的是，部分城市楼市调控都已经出现了由“限涨”到“限跌”的苗头，甚至不乏财税托市，以期刺激居民购房消费，减缓市场下行压力。当然，部分城市局部放松并不足以改变“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更难以扭转全国房地产市场持续降温的大趋势，部分负债规模偏高的房企也依然需要警惕。

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