楼市入秋，房地产行业寒意萧瑟。房企信用评级集体下调，将行业往寒冬再推一步。

10月18日，国际评级机构穆迪发布多份报告，下调包括富力地产、中国奥园、祥生控股、佳兆业、合生创展、阳光城、绿地控股、中南建设、金轮天地控股、中梁控股共10家房企信用评级。

与此同时，多家企业因资金紧张引发债券违约。2021年前9月，已有超39只涉房债券违约，数量超过2020年全年（18只）。

房地产企业面临重重挑战背后，调控效果逐渐显现。在“两集中供地”“三道红线”“五档房贷”之下，房地产行业逐渐回归理性。过去数十年不断升级的高杠杆模式，将在本轮变革中全面退潮，房地产行业即将迈进全新阶段。

站在新赛道起点，企业必须在在确定与不确定之间做决定。因此，企业不断调整战略、变革组织架构、重构业务生态、调节商业模式。

今年以来，万科、华润置地、金地集团、贝壳找房、阳光城、新城控股、龙湖集团、等数十家企业启动组织变革。而这一切的目的，均是为了适应地产下半场的变化，向精细化管理迈进，在管理红利时代获得发展主动权。

可研智库认为，企业对组织架构的动态调整将成为行业常态。未来，企业面临的不确定性有所增强，迫使其进行战略转向、组织变化以紧密承接战略。随着房地产行业逐步步入平台期，企业对外、对内的竞争意识均有所加强，精简、调整、增效为企业此轮组织变革的根本目的。

调控频出 房地产行业进入平稳发展阶段

“十四五”开局之年，中国房地产行业发生质的改变。

2021年2月23日，“两集中供地”政策落地，22个城市一年集中卖三次土地，供应规则再迎巨变。这一年，“三道红线”正式落地，既有的发展规则不再适用，所有企业回到同一起跑线。“五档房贷”首度为房贷划档，收紧涉房资金。

新旧行业规则交替之际，中央多次强调“房住不炒”定位，为房地产行业创造稳定发展的环境。

宏观层面，中央、地方楼市调控加码，供需两端齐发力，促使房价逐步回归理性。中央明确实施房地产金融审慎管理制度，未来企业端、银行端和个人端的资金监管均将持续强化，住房信贷环境收紧。地方层面，各地方政府因地制宜、多策并举，稳地价、稳房价、稳预期，调控加码城市不断增加。

今年以来，全国各地已出台超400次调控政策。一次次调控政策过后，国内楼市已迅速降温。

事实上，今年的调控并非是突然转向。早在2016年年底，中央经济工作会议就已经提出“房住不炒”，并在2017年把“房住不炒”写进十九大报告，确定了房地产政策的总体基调。

今年住房金融的收紧是对金融风险积聚这一症结的精准用药。近年来，部分企业并没有坚定地执行“房住不炒”，部分企业甚至仍坚持“高周转、高杠杆、高风险”的运营模式；局部城市也存在投资客群加杠杆买房导致房价过快上涨的现象，这些导致房地产市场金融风险积聚。

今年的政策变化特点是住房金融的收紧，这正是针对住房金融风险积聚的痛点。如高杠杆高风险房企被出清，加杠杆投资炒房导致房价过快上涨的风险被出清，房地产市场回归平稳健康发展，未来稳健的企业可以提供更优质的住房，房价平稳消费者可以不再恐慌性买房，更多的消费者都买得起房，这无疑是对房地产市场最大的利好。

对于居住服务行业，住房交易告别大增大降，回归平稳的交易中枢，相关服务人员就业平稳，全身心提高服务品质，这些都将直接利好整个行业的进步。

长期来看，行业大浪淘沙开始集中显现。但危与机并存，房地产依然是市场化程度最高的市场，市场竞争加剧将进一步淘汰粗放式的发展模式。精耕社区，具有突出专业服务能力且能满足消费需求的中介机构与从业人员将会胜出。

主动变革 向管理要红利

当房地产市场接近天花板时，多数房企主动选择组织变革，向管理要红利。目前，中国房地产行业正在经历洗牌与变革，主动拥抱变化才是“活下去”的根本解决路径，房地产相关企业试图通过组织架构调整实现精细化管控，提高管理效率以争取更多利润。

据亿翰智库统计，“三道红线”发布以来，50强房企中有17家房企进行了组织架构变革。从梯队分布上看，组织变革集中发生在头部房企，其中TOP11-20房企有7家进行了组织层面的调整，调整比例最高。

以龙湖集团为例，龙湖进行做了总部轻量化设置，更名为集团赋能平台，设立战略研究部、供应链管理部、公共事务部、品牌部、数字科技部、人力资源及行政部、财务部、法律事务部等职能；而中国奥园则对管理层级进行压缩，由“集团总部-二级集团-区域总部-城市公司”的四级管控调整为“集团总部-区域公司”二级管控为主；贝壳找房则对上海地区金融等部分业务进行调整。

亿翰智库认为，房地产相关企业通过组织架构调整以适应市场变化的做法已然是大势所趋，组织层面的调整既能最大限度地优化整合资源，又能进一步降低管理成本，提高人均效能。

企业积极主动进行变革，实质上是为未来发展蓄能。房地产市场具有周期性，当市场走过调整期，迎来平稳发展新阶段时，前瞻性进行战略调整的企业将拥有更多的发展筹码。

在品质居住时代，贝壳找房的模式长期来看更抗周期，对于这次楼市转向，相信能够抢占先机。贝壳人店网络和社区的连接更广更深，在周期波动中能保持房和客的资源。无论是业主、买家、租客还是房东，都与贝壳形成紧密联系。贝壳的服务不仅局限在交易过程中，免费打印、提供快递代收服务等，都在无形中加强贝壳与市场的黏性。基于信任的黏性一旦形成，将成为抵抗周期的最强动力。

基本面稳定 市场依然可期

长期看，全国房地产市场基本面并不像当下感受到的那么差。根据国家统计局数据，前8月全国新房销售面积同比增长17%，销售额同比增长24.5%，是历史最高水平，全年新房销售量及GMV都将再创历史新高，GMV将达到17.8万亿。

事实上，我国房地产市场仍然有坚实的基本面支撑。未来五年，在家庭结构快速小型化、加速释放的换房与改善需求、人口城镇化等因素支撑下新房开发和销售不会出现显著下滑。

据了解，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。此外，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

市场认为，后续银行对房地产相关的授信可能会边际好转，按揭额度也可能放松，这有助于推动宽信用。

业内人士预判，下一个五年仍将是一个新房销售高峰期，新房开发量不会从当前1500万套/年规模出现断崖式下跌，预计2021-2025年新房交易量仍然保持在1300万套左右。此外，住房供给结构也将得到有效的调整，人口净流入的大城市和城市圈将需要更多的新增住房供给。同时，二手房供应将成为解决住房需求日益重要的组成部分。随着住房存量盘子的不断扩大，预计未来五年二手房市场规模也将不断扩大。

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