运营商商业商业地产大众交易

今年，在房地产流动性危机的背景下，商业地产大宗交易频发，既有交易额超百亿的资产包，也有交易额超90亿的单体项目。与此同时，投资机构、自用型买家可选余地及议价空间都在增加。

10月21日，在戴德梁行举办的THINK-IN论坛上，业内人士在探讨商业地产大宗交易热点话题时表示，按照惯例，四季度是大宗交易比较频繁签单的时候，目前市场上还有几个商业的资产包正在推动交易，因此预计今年大宗交易或会有大幅上涨。

市场反弹明显，自用型买家持续活跃

2021年以来，全国商业地产大宗交易市场形势见好。戴德梁行数据显示，2021年前三季度，全国录得共计1671亿元的商业地产大宗成交，交易额同比增长超过20%，市场活跃度稳步提升，反弹明显。从具体城市来看，上海以833亿元占据榜首，北京以457亿元位居第二。

其中，北京连续出现多宗大额交易引人关注，包括和谐健康保险90.6亿元购买北京SK大厦，首开、金茂及高和资本联合26.5亿元收购北京启迪科技大厦D座，以及快手28亿元购买上地·元中心写字楼等。

对于今后的商业地产大宗交易，戴德梁行中国资本市场部副董事总经理、北区资本市场部主管刘兵表示，四季度往往是大宗交易比较频繁签单的时候。目前，市场上还有几个商业的资产包正在推动交易，所以今年交易数字可能会涨幅比较大。

据刘兵透露，最近四五个月的时间内，戴德梁行接触到很多开发商咨询大宗交易市场的退出机会，以及什么样的客户群能购买等话题。

众所周知，今年以来，“三道红线”等金融监管政策对房地产企业带来不小的资金压力。为了缓解资金流动性危机，出售部分重资产减压，成为很多房企主动或者被动的选择。从最近案例来看，今年10月13日，远洋集团发布公告称，拟以64.15亿元出售北京CBD核心区甲级办公楼项目。

自疫情以来，在商业地产大宗交易市场，自用型买家也持续活跃。戴德梁行数据显示，前三季自用型买家占比达到33%，而四季度还有增加的趋势。

而在当前的市场环境下，刘兵认为，自用型企业面临更多的选择，而且价格可能会有更大的谈判空间。值得一提的是，今年很多TMT行业的独角兽企业，原本只是在北京买地、买楼，现在去上海进行大笔投资。  

9月26日，字节跳动以逾20亿元的价格在上海杨浦区购得一块地，用于建造写字楼。而在两个多月前，字节跳动收购了铁狮门正在开发的办公项目上海尚浦领世，总面积约19.5万平方米，未来其将成为字节跳动区域运营中心。

“资产包”交易愈发频繁，金额屡创新高

“今年商业地产大宗交易有一个特点，资产包交易愈发频繁。”据刘兵介绍，在中国内地，以前这种交易很少，现在越来越多，“过去能做到百亿交易，算是一个世纪交易。但是今年交易标的在增大，很多是相同类型物业的资产包，比如酒店资产包。”

6月3日，全球另类资产投资管理巨头博枫（Brookfield）从阿布扎比投资局投资的合资企业手中，收购了包括五个购物中心的资产包，价格为14亿美元，约合人民币89亿元。资产包包括上海悦荟、青岛悦荟、西安悦荟以及位于昌平区的北京悦荟广场等。

当时，悦荟资产包的交易被称为自疫情以来在中国的最大的商业地产收购。但是随后，这一数字就被刷新。6月28日，平安人寿330亿收购凯德北京、上海等6个来福士项目部分股权。本次合作涉及项目包括上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士中心。该资产组合的总资产价值为467亿元，平安人寿收购其中部分股权，总投资金额不超过330亿元。

在刘兵看来，资产包中同类型的项目多，意味着资产管理团队、投资人可以减少管理成本，提高效率。

核心商圈城市更新仍将是交易热潮

从投资者的角度来说，中海晟融董事总经理李浩认为，投资者更加关注传统核心的区域，区域内一些商业物业或公寓年代比较久，但是由于过去不是市场化的项目，或者说不是一个按照市场价格交易的项目，如果能够充分梳理其债权债务关系，同时能够把前期的产权包括物业纠纷得到很好梳理之后，它的价值能够得到很大的提升。

“从去年和今年北京的大宗交易来看，在中关村核心区域，过去的老旧超市，被改成甲级写字楼；在CBD附近，有破败的商业被打造成网红地标，能够更大价值地把低效资产盘活。”李浩表示，“这也是我们看好北京的原因，一方面人口和资金承载力能够满足价值提升的需要，另一方面有很多这样的低效资产，我们会关注这个领域。”

“一线城市核心地段以及城市更新是市场交易的永远主题。旧项目老了，更新赋予新的职能。”刘兵认为，未来，一线城市多中心化趋势明显，核心商圈城市更新仍是交易热潮，区域一体化助力中心城市周边区域大宗交易市场发展。相比之下，新基建、长租公寓等受政策支持物业类别投资热度上升。

对于未来北京写字楼市场，戴德梁行北区项目及企业服务部主管廉峰哲表示，经历过疫情之后，市场将愈加成熟，产业布局优化，形成多商务中心的格局。写字楼产品也将进一步向品质提升、增值服务以及绿色低碳的方向全面发展。

而在戴德梁行高级副董事、可持续发展服务平台联席执行主管陈宬看来，环境友好型的商业地产项目通常享有更高的租金和更高的资本价值，在面对市场低迷时也往往更具弹性。

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