秋风带走了夏天的遗憾，也带走了夏日的火热，城市迎来了叶落与凉意。
22城的二轮土拍也经历了从热夏自凉秋的转变，二轮集中供地的气氛如秋风刮过，不胜寒意。截至到目前，除了还未发布第二批集中供地公告的郑州与宁波，已有20城完成了第二批集中供地。
根据各城土拍结果来看，土地市场热度下行已是不争的事实。“流拍魔咒”“终止出让”“国家队横扫”成为了二轮土拍的关键词。
多城陷入“流拍魔咒”
“国家队”横扫一线
与首轮集中供地火热的气氛相去万里，二轮土拍怎一个“凉”字了得。
撤牌量猛增，京沪也未能幸免。在此前，许多城市在第二批集中供地出让前夕，均有大批地块先后被宣告临时撤牌或延期出让。京沪也未能幸免，北京20宗土地无人报价提前终止出让，上海也有7宗提前终止。
整体流拍率拉升至30%。另外一个值得关注的现象莫过于城市惊人的流拍率，在首轮集中供地中，这些城市的平均流拍率仅在5%左右。据90度统计数据显示，20城似乎陷入了“流拍魔咒”，除了厦门之外无一幸免。长沙以66%的流拍率高居榜首。
但值得庆幸的是深圳打破了这一局面，成为了二轮土拍的“破冰者”，共计出让22宗地，21宗地块成功出让，1宗流拍，收金452.97亿元。
溢价率现象级变幅，整体仅为5%。值得一提的是，在首批集中供地中以43%溢价率高居榜首的重庆，在二批集中供地中溢价率降至最低点，整体溢价率仅为0.02%。武汉、青岛、济南、天津等城市的溢价率趋近于1%，而长沙以0%的溢价率为20城最低。
央企、国企横扫一线城市。资金充裕的央企、国企，成为二轮土拍中拿地的“主力军”。此次集中供地中，在广州，“国家队”收获颇丰，约2/3的地块被央企、国企摘得，贡献了90%以上金额；北京也是央企、国企主导全场，首开表现强劲，以123.35亿元总价斩获3宗地块，中海、中铁置业、建工等房企均有斩获；而成都本次报名竞拍保证金金额靠前的15家房地产企业中，央企和国企占据了12席。
有中海，没意外。首批集中供地时，中海4-5月拿地数量仅有5宗，在一线城市拿地数量为零。与第一批集中供地情形截然不同，中海在二轮集中供地带着钱包疯狂shopping，火力全开。
在广州消费100亿落子3宗；在深圳以127.15亿元斩获4宗地块，成为拿地总数最多的企业；在北京，中海再豪掷56.6亿元拿下两宗地块，打破在北京“零”拿地的尴尬局面……
过去一个月内，中海已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等城市公开拿地约27宗，成交总价近613亿元。只想感叹：土豪本豪。
提门槛、限溢价
宏观调控下沉效果显现
对于二轮集中供地中重点城市流拍和撤牌率大幅上行的原因，首先莫过于在于二轮土拍前夕，房地产市场宏观调控不断。
一系列政策从城市端、土地端、房企端露出亮光，辐照到城市出让规则、供应地块性质、企业投资能力等层面。
上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，“贷款集中度”“信贷收紧”“三道红线”“集中供地”等历史政策效果逐渐显现在二轮土拍之中。
继而7月，“住建部约谈房价上涨过快城市”；8月10日，自然资源部召开闭门会议，要求集中供地城市优化第二批次土地出让政策……
其次，宏观政策下沉到土地市场上，则表现在城市二轮集中供地出让规则大幅调整上，这也是多城在集中供地前夕卷入“撤回”浪潮的根本原因之一。
比如，溢价上限15%和竞价规则优化、叠加使用是22城供地规则的共性所在。
溢价率方面，各城纷纷下调最高限价。如深圳、南京、福州、天津等城市将溢价率上限均调整至15%以内；杭州将封顶溢价率由20%调至15%，10宗竞品质地块溢价从10%调至5%；而北京则直接要求整体溢价率控制在10%以内，单宗溢价率不高于15%。
多维度提升竞拍准入门槛。为响应中央在7月22日会议上所提出的“建立购地企业资格和资金审查”宏观调控要求，城市二轮集中出让规则普遍增加了“竞买人资质”要求，从开发资质、购地资金、保证金等多个维度提高房企土拍门槛。
“竞品质”“摇号”也逐渐成为二轮集中供地许多城市出让规则和方式的标配之一。
紧接着，政策调控下沉到企业层面，资金约束、销售放缓、利润承压等原因使得房企拿地积极性急转直下。
比如，在二轮供地前夕，房企又迎来一条“红线”。被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。
严控拿地销售比，旨在引导企业理性拿地，为双集中供地政策打补丁。但同时也表明调控政策已从融资端延展至投资端的全面约束，倒逼房企放缓拿地节奏。
此外，十四五规划将“保障性租赁住房”作为建设重点的政策背景映射之下，第二批集中供地的地块性质转变较为突出，保障性住房地块供应幅度大幅提升，这成为二轮集中供地中央企、国企基本包圆的原因之一。
“土地的公共属性全面彰显，所以国企、央企拿地的特别多。未来这个现象会更加明显。底价拿的几宗地，都符合上述几个原则，比如区域开发、地铁开发、人才住房。从这个角度来讲，已经达到了目的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。
二轮土拍降温的原因，既有宏观政策对于整体面的影响，也有各个城市“一城一策”的调控。
比如溢价率回落最猛的重庆。与首轮土拍不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建的宽松规则不同，全面升级土拍规则是重庆二轮土拍“降温”的主要因素。
此外，还有一种观点认为，二轮土拍降温源于房企在二轮集中供地中拿地的紧迫性下降。
中指研究院的报告认为，两轮集中供地背景不同，首轮集中供地前重点城市受“两集中”政策影响连续多月未供地，而集中在二季度出让的首批地块可年内入市，对房企业绩形成贡献，房企补货意愿强烈。但对于第二轮出让地块，房企观望情绪上升，拿地趋于理性。
但宏观调控的初衷是稳房价、稳地价，引导房企理性投资，并非让土地市场进入真正的寒冬。
中指研究院分析认为，城市在第三批地块的出让规则上或将继续优化“出让条件”，对初始地价、捆绑要求等方面进行调整，在一定程度上保障房企利润空间。具体则表现在三个方面，一是重点城市购地资金监管难言放松，部分城市保证金比例或将边际改善，中小体量地块加大供应；二是部分城市第三批涉租赁用地或保持一定体量，“竞自持、定自持/配建及初始地价”等条件或将优化；三是第三批地块或将优化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。
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