严厉的信贷和金融监管之下，2021年不少高负债房企陷入资金流行性危机。然而，房企更大的“难关”仍在逼近。机构最新发布数据显示，房企将在2022年迎来海外债到期高峰，超3500亿元的海外债融资总额，意味着房企未来一年将面临更大考验。“紧日子”已然慢慢到来，房企接下来怎么过？

年度到期债务规模超3500亿

作为房地产企业的重要融资渠道，海外债在近年境内融资趋紧的背景下愈发火热。

来自中指院的统计数据显示，从规模来看，房企海外债发行在2017-2020年快速增长。2017年房企海外债融资总额折合人民币约2193亿元，2018年为3435亿元、增速高达60％；2019年房企海外债融资4313亿元，保持了25％以上的增长速度，并于2020年达到峰值4540亿元。

因为国内房企所发行美元债的年限多为1-5年，且房企大多是在2017年转战高频发行海外债，2022年也由此成为整个行业的“美元债到期大年”。

数据显示，2022年度房企到期海外债的债务规模折合人民币约3560.2亿元。按季度来看，第一、二季度合计到期余额较高，分别为983.3亿元和983.9亿元，第三、四季度到期余额逐渐下降，分别为852.6亿元和740.4亿元。

危机将至房企密集回购护盘

近年来不断攀升的海外债融资规模，在助力企业扩张发展的同时，也将部分资金流动性房企置于险地。自今年7月以来，海外债务危机已经在部分房企身上显现，美元债下跌、房企评级下滑等负面影响也紧随其后，有些企业甚至因为偿还不了海外债务而生死濒临一线。

“眼下处理不好手头的债务，明年陷入流动性危机或者暴雷的企业会更多。”地产分析师直言，房企的“生死挑战”才刚刚开始。

危机将至，没有企业愿意坐以待毙。中指研究院企业事业部研究负责人刘水博士向北京商报记者表示，房企应对债务压力的方式主要有两种：一方面，债务风险暴露房企采取股东贷款、与债券持有人协商等方法解决债务危机；另一方面，房企为防范债务违约风险，进行交换要约、回购票据。

面对低迷的市场预期以及不断走低的投资者信心，已有越来越多的房企开始“自救”，通过交换要约、回购债券等方式向市场展现自身实力，以提振市场信心，稳定相关股票和债券价格。

北京商报记者梳理发现，10月以来，包括花样年、弘阳地产、海伦堡、鑫苑置业、金辉控股、新力控股、朗诗地产、当代置业、正荣地产等企业，均从交换要约、回购票据等方面着手予以应对。中梁控股是10月回购票据的典型企业：当月，中梁累计共回购票据2510万美元。

进入11月，房企回购美元票据的动作还在继续。11月4日，雅居乐对外发布公告称，已回购本金为1000万美元的优先票据加上应计及未付利息；同日，祥生控股也公告披露，赎回了845万美元票据。11月12日，中梁控股再度回购2宗票据，合计本金总额5618.2万美元；在此一日前，龙光集团还以现金回购1.64亿美元2022年到期5.75％优先票据。

抓回款也要开源节流

尽管随着近期相关部门频繁发声，房企融资政策似有松动迹象，业内也有声音称房企的资金压力将得到一定程度缓解。但多名业内专家向北京商报记者表示，面对即将到来的海外债偿债高峰，房企还须做好过“紧日子”的打算。

面对寒意阵阵的地产大环境，刘水认为，一方面，房企应加大营销、紧抓回款；必要时也要有“壮士断腕”的决心，通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流。另一方面，在投资上，房企要量入为出、审慎拿地。在管理上，向制造业学习，精细化管理，精细化运营，“节衣缩食”过紧日子，改掉“黄金时代”开支大手大脚的“坏毛病”。

“债务问题需要企业积极应对，处理不好，往往波及企业的正常经营。新一轮偿债高峰将至，房企更须严谨对待。”在分析人士看来，对于接下来的“紧日子”，房企还是要提前做好应对的措施，既要谨慎对待市场，也须找机会“自救”。

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