“在2021年下半年整体楼市降温的背景下，房地产市场连续多个月下滑，2021年11月，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较2019年同期下降19%。
在这其中，一线城市相对保持坚挺，环比增长10%，但同比仍下降17%，二、三线城市成交持续低迷，环比下降7%，同比不仅下降，跌幅还扩大至35%。
房企方面，2021年11月百强房企单月业绩规模明显较10月回落3.4%，自7月以来百强房企单月业绩连续下落，11月降幅进一步扩大至37.6%，其中超8成房企单月业绩同比下滑，下滑的房企中，超半数同比降幅大于30%，同环比双降的企业数量增至56家。
我们认为，随着企业冲刺全年业绩，成交有望企稳回升，但整体回升幅度或有限。”
01
百强房企11月单月业绩同环比双降
受下半年市场明显降温的影响，2021年11月百强房企实现销售操盘金额7507.8亿元，单月业绩规模较10月环比明显回落3.4%。实现全口径金额8450.3亿元，单月业绩规模较10月环比明显回落5.9%。11月单月业绩同比也延续了自7月以来的下跌趋势，且降幅进一步扩大至37.6%。
累计来看，截止至2021年11月，TOP100房企实现销售操盘金额100865.2亿元较2019年和去年同期分别增长13.8%和1.4%，累计业绩增速进一步放缓。
表：2021年1-11月百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
图：2021年1-11月百强房企单月操盘业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
02
TOP30房企保持规模优势
具体到企业表现，2021年1-11月，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化, 行业竞争加剧。其中，行业龙头房企继续稳健增长、保持规模优势，TOP10房企1-11月销售操盘金额门槛达到2503亿元，同比增幅达24.3%，较2019年增长37.1%，在各梯队中增长最高。
TOP20房企1-11月销售操盘金额门槛达到1433.4亿元，同比增幅达16.2%，较2019年增长10.1%。TOP30房企1-11月销售操盘金额门槛达到990.5亿元，同比增幅达6.7%，较2019年增长20.2%，与其他梯队房企出现一定程度的分化。
从各梯队来看，前30强门槛依然保持一定的增长，而TOP50房企销售操盘金额门槛则较去年同期同比下降7.9%至518.2亿元，TOP100房企的销售操盘金额门槛为191.4亿元，较去年同期基本持平。由此看来，目前TOP30已然成为分水岭。
图：2021年1-11月TOP100房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）
数据来源：CRIC
03
同环比双降的百强房企数量增至56家
值得注意的是，2021年11月百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，其中超过半数的房企同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，有近9成企业单月业绩不及上半年月均水平。
11月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，同环比双降的百强房企数量较上月有明显增加，达到56家。
图：2021年11月各梯队房企单月业绩同比分布情况
数据来源：CRIC、企业公告
04
超6成二、三线成交跌幅扩大
从市场层面来看，2021年11月，房地产市场持续转冷，29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降4%，同比跌幅扩至32%，较2019年同期下降19%。
在这其中，一线城市环比增长10%，但同比仍下降17%。其中，北京、广州和深圳成交环比涨幅皆超20%，而受签约政策影响，上海成交环比跌幅近两成。
具体来看，北京房企持续加大营销力度，低总价房源成为抢回款的“杀手锏”，特价房数量明显增多。上海第五批次新房集中入市，成交表现则冷暖不一，6成以上的楼盘触发积分，前滩板块入围积分最高达97分。广州政策层面出现躁动，网传二手房贷款不用参考指导价被辟谣。以价换量渐成市场共识，多项目降价促销，部分项目甚至推出“零首付”、“接力贷”等优惠。深圳市场两级分化，网红盘频频“日光”，同样也有不少项目认筹惨淡，降价动作频频，部分项目推出“买房送车”（购车首付补贴）、极高分销佣金等优惠揽客。
重点监测的25个二、三线城市市场持续低迷，成交环比下降7%，同比跌幅扩至35%。其中，近3成二、三线城市成交企稳回升，同比跌幅有所收窄，苏州、成都率先同比转正。不过，6成以上二、三线城市成交依旧疲软，同比跌幅继续扩大。徐州、东莞等成交同比跌幅超60%，房价预期同样转跌，市场预期发生根本性转折。
整体来看，目前预期的市场底尚未真正到来，短期内房地产市场仍难言乐观，加大供货和优惠力度、“以价换量”仍是企业促进成交去化的必要手段，但随着效用边际递减，以及各大城市“限跌令”的影响，接下来市场销售仍将面临较大的下行压力。
长期来看，未来房企的经营逻辑向“以销定投”转变，在开发和销售端对企业的经营效率、供货节奏以及去化效率都提出了更高的要求。提高运营效率、增强自身产品力，将是企业长期可持续发展的立足之本。
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