12月6日，中共中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。此次会议明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

在今年房地产行业面临深度调整，楼市步入“寒冬”之际，中共中央政治局此次会议的定调显得更为重要，对行业发展来说更具有指示性意义。首先，会议提出“支持”合理住房需求，明确地对外传递了稳楼市的积极信号；不仅如此，“促进房地产业良性循环”这一说法被首次提出，这是基于目前房地产行业形势的判断和考量，为明年房地产行业发展提出清晰目标。

“支持”释放积极意义，信贷政策或加速转向

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”这样的表述，是对房地产给予明确支持的信号。

严跃进表示：“‘支持’一词已经有非常强的信号了，方向性很明确，是房地产市场的重大利好。既然提及了‘支持’，那么后续各类政策，包括土地政策、金融政策、购房政策、税费政策都应该给予支持，所以是一次全方位的有放松性质的政策表述。”

“这里的合理住房需求，可以理解为是刚需和改善型的购房需求，这和此前银保监会首提改善型购房需求的表述是类似的。”严跃进补充表示。

12月3日，银保监会在答记者问时也明确表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

事实上，自今年下半年以来，央行、银保监会等部门率先发声，对外释放积极信号，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求，防范金融机构出现对涉房贷款“一刀切”，这种做法即是对“合理住房需求”的支持。

而此次中央政治局会议以“支持”二字定调明年楼市，也意味着房地产行业“至暗时刻”或将过去。在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定，结合本次降准释放流动性，将对房地产市场带来利好。

“在前一轮调控之下，市场上部分合理住房需求也受到抑制。在限贷政策下，尤其是低总价刚需群体受到的影响最大，需要更长的时间才能获得贷款，贷款成本也在上升，低总价二手房交易量下降得更加明显。同时，由于各地实行严格的认房认贷政策，也抑制了改善型换房需求的释放。预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持。”许小乐分析称。

此外，保障性住房作为解决住房问题的办法之一，仍然是明年政府将力推的重要工作。根据住建部披露的数据，今年，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，今年1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。由此估算，2021年全国保障性租赁住房的总投资额将超过1000亿元。

首提“良性循环”发展目标，防范行业整体风险

除了支持合理的住房需求外，此次会议还首次提出房地产行业“良性循环”的发展目标。

严跃进表示：“过去，讲房地产政策，主要是以‘平稳健康发展’目标，而此次增加了一个新目标，即良性循环。这也说明房地产市场的良性循环很关键，市场下行会引起房企的爆雷风险，房企的风险会转嫁到购房者身上，购房者遇到风险了又会对购房产生畏缩心理，最终使得市场变为死水。此次提‘良性循环’，是对房地产产业链的一次重要表述 ，有非常强的信号意义。”

今年，恒大等房企的债务危机引发行业动荡。12月3日，银保监会和央行再次对恒大问题进行表态，重申恒大债务风险不会对我国银行业保险业的正常运行造成任何负面影响。

同时，银保监会也同时表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

这一表态对于当下正在陷入债务危机或者流动性紧张的房企显得至关重要。一方面，房企的融资环境将得到改善，开发贷款、并购贷款将逐步到位；另一方面，随着住房按揭贷款的逐步放开，房企的回款也将加速到位，加速自身造血能力的恢复。

可以预见的是，随着合理住房需求被满足，房地产市场平稳运行，房企的经营逐步恢复平稳轨道。加之“三道红线”等监管政策的同步实施，房地产行业的泡沫也会逐步被挤出，房企主动降低杠杆后，房地产行业的风险会逐步控制，达到健康发展和良性循环的要求。

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