2021年对很多上市房企来说是史无前例的一年。受房地产调控政策和融资环境趋紧等多重外部压力影响，房企的利润遭遇空前的考验，不少房企的利润录得同比负增长，更有部分房企出现了亏损的状况。值得关注的是，截至2022年5月7日，仍有多家上市房企尚未披露年报数据。
在2021年度销售额排名前50强房企中，有44家已披露财报，这些龙头房企的归母净利润表现如何？哪些房企经受住了考验？哪些房企陷入亏损？
对此，新京报房产新闻部推出《2021年50强房企归母净利润盘点》。“归母净利润”全称为归属于母公司所有者的净利润，是反映在企业合并净利润中，归属于母公司股东所有的那部分净利润。此次盘点通过数据对比来反映企业的归母净利润情况，并对房地产行业整体盈利状况窥探一二。
“利润王”中海地产蝉联榜首，多家龙头房企增速下降
在目前50强已披露业绩的44家房企排名中，有“利润王”之称的中海地产以401.55亿元的归母净利润位列第一名，继续蝉联榜首。
与2021年年中相比，除中海地产外，归母净利润排名前五乃至前十的房企名单大概率将重新洗牌。截至目前（即仍有部分房企未披露财报，下同），2021年，归母净利润排名前五名的房企分别为中海地产、华润置地、保利发展、碧桂园、龙湖集团。而2021年中期，排名前五名的房企分别为中海地产、碧桂园、中国恒大、华润置地、融创中国。
值得一提的是，在归母净利润前10名的房企中，只有华润置地、龙湖集团、新城控股三家房企实现正增长，同比增幅分别为8.69%、19.26%、17.42%，而包括碧桂园、万科、保利发展、金地、招商蛇口等在内的七家房企归母净利润均同比下降。
此外，截至2022年5月7日，尚且有中国恒大、融创中国、世茂集团等龙头房企未披露年报数据。对于延迟发年报的主要原因，各家企业表示由于疫情对审计工作的干扰等，但也有业内人士认为，延发年报会令市场加深对企业流动性状况薄弱等的担忧。
部分房企归母净利下滑超五成，14家房企正增长
整体来看，在目前已经披露财报的44家上市房企中，2021年，14家房企归母净利润录得正增长，30家录得负增长，若将未发财报的房企剔除在外，近七成的房企出现归母净利润同比下滑。
不仅如此，绿地控股、华侨城、合景泰富、正荣地产、首开股份、建业地产等房企在2021年的归母净利润下滑幅度超过50%。
此外，2021年归母净利润录得亏损的房企有6家，分别为祥生控股、中南建设、荣盛发展、阳光城、富力地产、蓝光发展。
虽然不少房企归母净利润这一指标表现不佳，但是，值得关注的是，在14家正向增长的房企中，龙湖集团、新城控股、中国金茂、绿城中国、建发国际、中骏集团、滨江集团、弘阳集团等房企的归母净利润增幅依然达到10%以上。
内外双因叠加，导致房企归母净利显著“缩水”
44家规模房企中近七成房企归母净利润下滑背后的原因是双重的，既有外部因素诸如房地产调控的压力，也有内部因素诸如土地成本高、结算项目利润低等多重因素。
据克而瑞分析，2021年，有超四成房企面临“收增利减”，即营收增长伴随净利润减少，整体来看，“增收不增利”现象仍较为普遍，碧桂园、万科也不例外。以万科为例，全年营收4528亿元，同比增长8%；实现毛利润（剔除税金及附加）777.6亿元，同比减少18.4%；净利润380.7亿元、归母净利润225.2亿元，分别同比降低35.8%和45.7%。净利润、归母净利润降幅的显著扩大，主要还受到投资收益减少、计提资产减值等影响。
同时，多数房企归母净利润的下滑主要是由于毛利率的显著下滑。旭辉管理层曾在业绩发布会上表示，其毛利率下降的主要原因是市场限价，该批结转项目主要是在2017年、2018年拿地的项目，在获取项目之前并没有限价政策，随后便出现限价政策和市场下行的问题。
而由于融资政策收紧加之销售回笼不佳，部分房企未能如期偿还到期债券引发“爆雷”反应，进而导致归母净利润的大幅度下滑，包括蓝光发展、阳光城、富力地产等。而中南建设、阳光城等房企计提了大额的存货跌价准备也导致归母净利润的大幅下降。
面对盈利不佳的现状，多数房企在业绩会上反思了激进扩张、高价拿地、分散式管理等目前存在的问题，并且摒弃了以往高负债的扩张模式。但业内人士也认为，房企盈利能力的恢复将有一个过程，仍需要一定时间。
据克而瑞分析，降本增效、回归产品是目前企业稳利润的关键。目前，房地产市场仍在出清的过程中，企业盈利水平已下探至历史低位水平、短期内仍将继续承压。但随着前期高地价项目逐步去化并完成结算，中长期来看，行业利润率水平在触底之后将会有所回升。
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