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上半年楼市政策“松绑” 房企销售筑底企稳

文章来源:新京报 更新时间:2022-07-15 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

今年上半年,房地产整体市场销售低迷,行业持续承压下行,百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额同比降幅均较大,而全口径销售额过千亿的房企仅有8家。不过,6月,随着多地楼市政策放松带来的效果逐步显现,市场供需双方已现放量。据克而瑞统计数据显示,百强房企在6月单月实现销售操盘金额环比显著增长61.2%

值得关注的是,目前市场恢复并非具有普遍性,高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现,房地产市场逐渐恢复已经成为业内的共识,业内人士预期销售情况会逐步出现好转,尤其是到四季度会有明显改善。

上半年楼市仍未走出低迷行情

今年上半年,受到多地疫情反复等因素的影响,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降,房地产开发投资累计同比首次负增长。在经济下行压力加大的背景下,稳地产稳经济十分重要。为此,中央和各部委频繁释放积极信号,各地积极结合自身情况出台相关调控措施。

据中指研究院统计,今年上半年,全国已有超过180个省市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松了房地产调控政策,在需求端的政策不断发力,政策出台频次近500次。

具体来看,热点一、二线城市需求较为旺盛,因此政策调控优化表现也偏谨慎;普通二线及三、四线城市房地产市场调整压力较大,政策调控频次较高。不过,市场对调控措施优化的信心仍偏弱,政策效果不明显。此外,今年上半年,受疫情管控、市场销售低迷等因素影响,购房者观望情绪浓厚,房企推盘积极性不足,供应节奏明显放缓。

在房地产市场供需疲软的情况下,房企销售业绩出现不同程度的下滑。据克而瑞统计数据显示,今年上半年,百强房企累计全口径销售金额、权益销售金额的同比降幅均在50%以上。今年上半年全口径销售额过千亿的房企仅有8家。

其中,碧桂园实现销售额2469.9亿元,排名第一;保利发展实现销售额2102亿元,排名第二;第三名为万科,实现销售额2096亿元。紧随其后的是中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团。这8家房企的全口径销售额均超过千亿。

  

在亿翰智库分析人士看来,尽管碧桂园在三、四线城市的业务占比较高,但碧桂园项目布局多是在长三角、珠三角经济圈的强三、四线城市,因此企业在今年上半年依旧可以实现2469.9亿元的销售规模,而这些城市的楼市将也将伴随核心城市回暖后快速复苏。

6月供求放量、销售底部反弹

虽然楼市政策密集出台并未对上半年市场起到根本提振作用,但是政策发力需要时间,政策效应已经出现转向的苗头。6月,市场供求有所放量,最为明显的是,成交略有复苏,销售超预期底部反弹。

据克而瑞统计数据显示,6月,重点30个城市供应面积环比增长50%,同比跌幅收窄至36%。与此同时,规模房企积极推盘及营销去化,以冲刺半年度业绩。在此背景之下,百强房企在6月单月实现销售操盘金额7329.7亿元,业绩规模也环比显著增长61.2%

对于房企销售业绩好转,亿翰智库分析人士认为,季节因素占了一定的比重,历年6月房企销售额都是一个相对高位,而今年6月房企推盘节奏加快,前期蓄客集中释放,都会促进房企销售业绩在短期内形成峰值。

需要注意的是,月房企销售的好转仍然是结构性好转。高信用房企如国企、央企及经营稳健的民企销售恢复明显,但存在信用风险的房企销售情况仍然不佳,市场回暖不具普遍性。

据碧桂园于73日发布的公告显示,6月,碧桂园实现权益合同销售额约345.2亿元,已连续两个月实现环比增长,同比跌幅亦持续收窄,显著好于行业平均水平。

从目前销售业绩来看,碧桂园是经营稳健的民企之一。在上半年行业承压的背景下,据碧桂园发布公告统计,20211230日至2022615日,碧桂园累计购回优先票据本金总额5570万美元。今年6月,碧桂园主动要约回购7月到期的6.83亿美元票据,其中总额约4.11亿美元票据有效交回。

事实上,以碧桂园为代表的示范房企,在融资方面有较大便利,比如碧桂园在520日成功发行5亿元公司债。与以往相比,优质民营企业融资环境改善明显,资金链风险较小。

6月,汇丰将碧桂园评级升至买入,并表示碧桂园是目前在偿还到期债务方面仍有良好记录的民营内房之一。此外,申万宏源最新研报指出,行业销售触底改善,优质房企销售转正。从中短期来看,目前房地产基本面的底部已现。而从中长期来看,预计行业格局优化后,优质房企成长空间将再次打开,有望实现量质双升。

随着银行融资端收紧,销售回款作为房企现金流入的重要来源变得愈发重要。在碧桂园管理层看来,销售回款率越高,代表资金周转速度越快,有利于实现公司自有资金的良性循环,极大地保障企业经营性现金流的安全。

预计下半年成交有望显著上升

与全国市场的趋势一样,由于信贷环境好转促进购房需求释放,加之疫情管控也取得了良好成效,6月北京新房、二手房双双呈现回升态势。但是今年上半年,北京新房、二手房整体成交均不及去年同期。

据克而瑞统计数据显示,今年上半年,北京新建商品住宅成交额约为1574亿元,同比下跌22.9%;成交均价约为59360/平方米,同比上涨约10.7%。分区域来看,海淀区新建商品住宅成交额达354亿元,在各区域排名第一,其中学府壹号院销售额超百亿。通州则以150.8亿元,位列各区域排名第五。鉴于北京市场潜在购房需求仍较旺盛,诸葛找房研究院预计,随着市场环境逐步好转,下半年成交有望迎来显著上升局面。

目前,很多房企看好一线城市以及重点城市,并且持续深耕。相比较而言,碧桂园的城市布局均衡,除了三、四线城市之外,在一线城市也是其布局的重点,比如去年碧桂园落子北京通州核心区。

值得一提的是,通州在2021年北京第一批、第二批集中供地中,共计推出4宗地块。这些地块从2021年底开始陆续开盘,楼市竞争较为激烈,而产品则成为应对市场竞争的最大利器。以位于通州核心区域的碧桂园和世界为例,该项目在20215月拿地,年底即开盘,户型面积囊括50平方米-155平方米,其中,95平方米三室两厅两卫户型采用了三开间朝南设计,较为引人注目,成为销售的一大亮点。

事实上,以北京为代表的一线、强二线城市,房地产市场需求仍然存在。从短期来看,在房地产市场恢复前,供需两端政策均有空间。随着需求端的政策放松带来的效果逐步显现,市场购房热情也将逐步回升。房地产市场筑底复苏已经成为业内的共识。

对此,平安证券分析称,随着政策持续发力,预期稳定下房地产将会缓慢复苏,房地产板块有望迎来基本面兑现行情。而在亿翰智库分析人士看来,销售情况会出现不断好转,尤其是到四季度会有较为明显改善。

对于下半年房地产市场走势,克而瑞分析人士表示,货币政策仍将延续宽松态势,并将继续降准、降息纾困实体经济,房地产行业也将有所受益。同时,房地产金融政策或将实行逆周期调节,行业也将从去杠杆到稳杠杆。而随着各地救市政策持续加码,房地产市场有望逐渐回稳,成交整体好于上半年。这样的房地产趋势对于稳健的房企来说将是一个机会,有助于预期销售业绩的达成。

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