买房如买菜，团购优惠多？

近日，吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、浙江桐庐、广东中山等多个三、四线城市推出了类似“团购买房”政策，主要鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，而相关组织机构采用团购方式购房时，能享受到不同程度的优惠。

为何鼓励团购买房？是否存在风险？

资深媒体分析师陈雷在7月14日接受《华夏时报》记者采访时指出，团购买房可以激发潜在购房需求，目前刺激需求释放的最好办法就是降价，尤其是对于刚需用户，降价屡试不爽。

“但风险在于需要团购的项目都是销售不佳的，即使团购，依然无法保证其销售效果，如果团购效果依然不好，在现在大环境下，延期交房甚至烂尾风险较大。”陈雷说道。

变相降价

7月8日，吉林省长春市发布《关于进一步促进房地产市场平稳发展若干措施》（以下简称《若干措施》），其中，第十条提出要支持集中批量购买商品房。

长春指出，支持机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所和社会群体与房地产开发企业接洽，组织商品房集中批量购买活动。团购房需取得商品房预售许可，房地产开发企业不得低于成本价格销售。

此外，长春市房管局解读《若干措施》时指出，支持批量购买商品房主要是为了促进房屋交易，而为保证购房人合法权益，团购房需取得商品房预售许可，房地产开发企业不得低于成本价格销售。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是官方形式的对团购行为的肯定，充分说明通过团购来激活房地产交易市场的导向，有助于后续房屋销售市场的行情提振。

“从团购的‘偏好’来说，强调了机关单位等部门，其实主要是包括公务员、教师和动拆迁户，此类群体购买力强，是房屋团购中的优质客户。”严跃进指出。

而IPG中国首席经济学家柏文喜在7月14日接受《华夏时报》记者采访时表示，目前市场的信心随着烂尾楼事件进一步发酵而下跌，“团购买房”方式实际上是一种变相降价促销，能够促进去化和改善开发商流动性，无论从提升交易量还是改善开发商基本面而言，都是利好于促使市场回暖的。

简单来说，“团购买房”实际上是一种变相降价促销。而像湖北黄冈、浙江桐庐，也毫不避忌地直接在明面上将优惠摊开来讲。

湖北黄冈市指出：鼓励机关事业单位和大型企业组织购房团购活动，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。

浙江桐庐县指出：在备案价打折后价格基础上，对一次性购买 10 套及以上（纯叠排或排屋项目5套及以上）商品住宅的再下浮优惠3%；对一次性购买20套及以上的再下浮优惠5%。

四川巴中提出：鼓励房地产开发企业采用团购模式销售商品住房，各级工会可积极组织职工团购商品住房，与开发企业达成的优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。

团购买房是否与“楼市限跌令”自相矛盾？

据相关媒体报道，2021年8月，湖南岳阳发布全国首个楼市“限跌令”：中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，否则将不能网签。

此外，今年6月21日，福州市平潭综合实验区联合多个部门发布了《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》，要求：各房地产开发企业在销售商品住房时，实际销售价格不得超出备案价格上下幅度的15%，对超出规定幅度的，不予办理网签、备案。

有业内人士曾对《华夏时报》记者指出，“楼市限跌令”的出台是为了稳楼市，防止降价促销成为趋势，从而导致市场信心不足。此外，若是房价跌幅大，开发商拿地动力不足，还会进一步波及土地市场。

对此，柏文喜认为，团购买房往往会被开发商用来规避“楼市限跌令”，以实现变相降价来突破“限跌令”达到促销的目的。

而陈雷则指出，楼市限跌是为了稳定市场大环境，团购买房只会在个别项目中存在，即小范围试点，可以在一定程度上缓解部分房企的困难，又不至于市场过度下跌。

警惕“团购买房”的风险

7月14日，广东中山房产中介梁华（化名）向《华夏时报》记者透露，“其实，团购买房一直都有，只不过是前段时间因为政府收紧，所以少了。”

此外，梁华还向《华夏时报》记者透露，像中山一般10套房起才能团购买房，能优惠3-5个点。假如一套总价100万元的房子，正常购买就100万元，那团购平均下来每套房子95万元左右。

据了解，6月1日-6月30日，广东省中山市东区街道总工会推出购房专属团购活动，并提出“以最大限度的优惠政策，回馈广大职工，参与团购即可专享购房特惠价格”。

“团购买房不会存在风险的。东区总工会组织的团购活动已经结束了，现在的团购活动要看每个楼盘的开发商了。”梁华说道。

不过，柏文喜则认为，“团购买房会获得较好的价格条件，但是团购也往往被未获取预售证项目作为内部认购的前期销售手段，从而解决项目资金匮乏的问题。因此自然也推高了项目因后期资金不落实或者销售困难而发生烂尾（的可能性），以及团购合同在取证前签署而导致的合同无效风险。”

陈雷也持相同观点。在陈雷看来“团购买房”仍具有一定的风险，“风险在于需要团购的项目都是销售不佳的，即使团购，依然无法保证其销售效果，如果团购效果依然不好，在现在大环境下，延期交房甚至烂尾风险较大。”

落实到具体操作上，严跃进表示，从实际过程看，各类团购的房屋需要确保遵守营销的规则，不要把一些违规的和不合规的项目拿来做团购，否则容易损害公信力。对于购房者来说，若是优惠政策到位，参与团购也确实是比较好的方法。相关银行贷款部门也需要基于此类团购业务，积极做好配合工作。

那为什么鼓励“团购买房”，而不让市场直接定价呢？为此，《华夏时报》记者特意请教多位专家学者。

柏文喜分析认为，“团购买房”可以实现变相降价促销而不会违反“限价令”以及引发楼市价格的普遍性、竞争性跟风降价和危及楼市秩序，因此各方都宁愿鼓励“团购买房”，也不愿让市场定价。

“目前房产市场处于软着陆期，如果让市场定价，大概率会在短期内造成大幅度降价，不利于市场后续修复及发展。”陈雷表示。

此外，陈雷还特别指出，团购买房只能在一定程度上使得部分项目缓解一部分压力，即使团购，价格也一定会受到管控，远不能促使整体市场恢复信心。

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