房企“偿债潮”又一次来袭。

据中指研究院统计，截至2022年6月30日，房企一年内到期债券余额为9723.7亿元，其中信用债占比62.3%，海外债占比37.7%，境内债务偿债压力较大；7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿。

告别高周转、高增长之后，房企正在面临行业深度调整的“阵痛期”。在自身“造血”不足、外部“补血”艰难的情况下，如何解决高额债务、确保现金流安全，成为摆在房企案头上的关键问题。

偿债高峰已至 融资规模未回升

今年第二波偿债高峰已来临，面对到期债务，近期多家房企通过发行新债务来偿还旧债。

近一周，北京城建宣布拟发行23亿元公司债券，募集资金将全部用于偿还公司债券；越秀集团宣布拟发行15亿超短期融资券，用于偿还本部存量债务融资工具；建发地产拟发行3.7亿元租赁住房专项公司债券，其中一部分将用于补充流动资金、偿还公司债务；华润置地7月14日成功发行了20亿元公司债券，其中10亿元用于偿还公司有息债务。

不过，房企上半年整体融资规模仍然呈下降趋势。克而瑞数据显示，2022年上半年，房企境内外累计发债融资（含证券化融资）共计人民币4488亿元，同比下降35%。

与到期债务相比，中指研究院数据显示，2022年1-6月信用债、海外债的发行到期债务比分别为138.1%、8.8%，总发行债务比为71.5%。也就是说，房企新发行债务并不能完全覆盖需偿还的数额。具体从6月份来看，远东资信研报指出，根据Wind数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，6月份房地产行业共发行债券639.88亿元，偿还债券978.46亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-338.56亿元。

净融资额为负值，同时今年销售额普遍下滑，房企面临较高的偿债风险，在此背景下不少房企正寻求债务展期，为公司争取更多筹措资金的时间。7月以来，已有融信、金科、花样年、富力、世茂等数家房企发布公告，展期旗下多笔债券。但与此同时也有部分房企展期失败，比如恒大的“20恒大01”债券第二次展期议案近日未获通过，在公告中恒大表示仍将以“不逃废债”为基本前提，积极与债券持有人协商，以期尽快达成持有人认可的解决方案，在各方努力下共同化解债务风险，依法维护债权人合法权益。

对于房企债务风险的担忧也影响到了市场信心，近期新城、建业、金地等多家房企的美元债均出现了大幅下挫。

出售资产“补血” 缓解流动性压力

为缓解债务压力，还有不少房企出售资产以盘活现金流，其中多元化业务板块成为首先被摆上“货架”的资产之一。

7月6日，新城发展发布公告称，公司及附属公司常州恒轩与潜在买方横店影视签署谅解备忘录，内容有关出售上海星轶影院100%股权，对价将不低于30亿元。

成立于2015年的上海星轶影院是新城自主孵化的影院品牌，截至2021年底共运营及管理128家影院。有业内人士指出，影院作为新城的非核心业务之一，出售能够为其带来更多资金保障；同时影院收入近年受到疫情影响，若持续运营仍将消耗不少成本。

多元化业务曾是不少房企积极尝试布局的方向，但多数实际发展并不尽如人意，而现在面临经营困境，通过出售非核心业务来回流资金就成为了不少房企的共同选择。其中物业服务作为房企多元化业务中较为优质的一个板块，近年频繁被摆上“货架”，包括首创、中南、禹洲等房企均在今年出售了旗下物业公司。

其他多元化业务也成为被变卖的对象。今年1月，祥生控股宣布作价3.37亿元出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.81%股权，该公司主要从事养老服务、健康及体育相关咨询服务等；同期，世茂集团以45亿出售了上海世茂北外滩开发建设有限公司，该公司的主要资产则是上海外滩茂悦大酒店；此外，富力、绿地等企业也有出售酒店资产的计划。

近期提出交换要约的宝龙地产，则“上架”了包括写字楼、酒店、长租公寓等诸多资产包，但进展缓慢，与宝龙商业的交易也因为被外界质疑向母公司“输血”而宣告终止，短期债务压力仍然严峻。

融资政策调整 房企需适应新模式

销售、融资两端承压，房企要平稳度过这一波偿债高峰并不容易。为改善融资环境，满足企业合理融资需求，行业融资政策进行了适度调整。

收并购融资成为融资边际放松政策的主要方向之一。今年1月，部分并购贷款不再计入“三道红线”相关指标；3月，银保监会专题会议要求鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。据中指研究院统计，2022年上半年共有7家房企发行并购债，融资金额达到91.2亿元。

5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，鼓励企业选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。克而瑞分析人士认为，这一政策的出台将激活手中持有优质存量资产的企业特别是国有房企通过资产证券化进行融资，预计下半年房企不动产证券化融资规模将有进一步的提升。

对于下半年政策趋势，中指研究院预测政策将在当前导向基础上进一步做出适当调整，以满足房企合理的融资需求，“有能力的企业应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。”

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