7月，受传统销售淡季、供应放缓、预期下行等综合因素的影响，房地产市场成交规模及成交价格均低温运行。

中指研究院数据显示，7月市场成交规模环比回落，重点百城成交面积环比下降13%，同比下降约27%，百城新房成交均价环比由涨转跌。

与此同时，房企销售数据也呈现下降。克而瑞数据显示，百强房企中约有8成企业单月业绩环比降低，百强房企整体销售额环比降低28.6%，同比降低39.7%。

值得注意的是，与新房市场量价双降相比，二手房市场的交易量保持了修复态势，贝壳研究院监测50个重点城市二手房成交量指数环比微升。

叠加当前市场整体需求、行业信心都处于低位，业内人士认为，市场修复力度较弱，需要政策端的持续支持，预计短期房地产政策优化调整力度仍有望加大，供需两端政策均有空间。

尤其是中央政治局会议定调“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”之后，各地相关支持举措及配套资金将加快落实。

季节性回落

今年5月以来，在密集的“稳楼市”政策支持下，房地产市场开始进入复苏通道，6月单月，房地产销售、融资、开工等指标出现好转，一、二线核心城市已经酝酿回稳迹象，但整体交易数据仍不及去年同期。

进入7月，市场数据未能继续保持，出现回落。

一家地产央企高管提供给21世纪经济报道记者的数据显示，7月该企业盘均周来访量环比下降约25%，再次回到低位水平。他透露，主要城市的成交同比跌幅回到30%-40%左右，“当前市场的回温不具备可持续性，市场下行趋势未得到根本扭转。”。

该企业的市场一线数据具备一定的代表性，克而瑞数据显示，7月百强房企销售额环比降低28.6%；同比降低39.7%，降幅略有收窄。百强房企中，近8成企业单月业绩环比降低。

7月楼市整体成交规模也呈现这种变化规律。中指研究院监测一、二、三线城市的成交数据显示，7月楼市整体成交同、环比均下跌，其中一线城市成交量环比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二线城市成交量环比下跌45.8%，同比下跌44.7%；三线城市成交量环比下跌27.9%，同比下跌62.2%。

成交价格方面，中指研究院指出，7月百城新房成交均价环比止涨转跌，跌幅为0.01%，二手房成交均价环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点。分城市来看，百城中，有47个城市新房价格环比下跌，较6月增加6个，有69个城市二手房成交均价环比下跌，较6月增加11个。

造成这种变化的原因，一是房地产市场在7月进入了传统意义上的销售淡季。克而瑞表示，7月百强房企销售额的环比降幅与往年30%左右的平均水平基本持平，淡季特征明显。

前述房企人士告诉记者，房企普遍会在6月冲击上半年的销售额，推盘节奏和优惠力度相对较大，但7月推盘力度会有明显减弱，销售数据随之波动。

业内人士认为，7月房地产市场热度的降低，一定程度上也受到停贷事件影响，居民观望情绪浓厚，市场预期和行业信心下行。

但市场仍有微弱的火苗续存。贝壳研究院数据显示，7月贝壳50城二手房成交量指数较上月微升，其中宁波、太原、郑州、南京、苏州等超六成城市本月成交量指数超过去年同期。

二手房市场往往更能反映需求端的动力。贝壳研究院分析7月二手房成交量稳中有增的原因，认为楼市支持政策持续释放效果，多地降低利率、降低首付等做法从实际上降低了居民购房成本，且各地疫情得到有效控制，尤其以上海为例，其7月二手房成交量环比增速显著。

不过二手房市场的修复依然脆弱，二手房成交均价略有下跌。贝壳研究院表示：“当前市场保持修复但修复力度较弱、速度较慢，后期市场的修复需要政策的持续支持。”

政策支持可期

7月28日，中央政治局会议指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

“‘用足用好政策工具箱’的说法，意味着在下半年的落实中，要让政策最大化发挥效应，这也为地方政府进一步优化楼市政策留足了空间。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示。

据贝壳研究院不完全统计，7月以来已有约70个城市出台稳楼市举措，包括调整限购、加大公积金贷款支持、发放契税补贴、购房补贴、消费券等；截至7月末，今年各级监管部门出台的稳楼市措施已经超过500次。

在“支持刚性需求和改善性住房需求”的前提下，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，现有的需求侧政策仍有可以优化的空间：“除了限购、限贷、限售等降低购房门槛、降低购房成本外，契税补贴、住房补贴、发放消费券等促进住房消费的力度也有加大的空间。”

中原地产首席分析师张大伟也认为，楼市需要更多积极政策的支持，“特别是银行针对购房者的房贷利率，不仅仅新增贷款利率应该下调，存量贷款利率也应该有一定优惠。”他指出，热点城市也应该针对真实的改善需求出台一定的支持政策。

与此同时，“保交楼”首次被写入中央政治局会议中，或许意味着供给端相关政策未来也会得到加强。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉即表示，供给端政策的发力十分重要，“市场持续下滑，并非需求端政策纾困不给力，而是供给端冲击持续存在。”他说，在“保交楼”方面，未来地方政府的主导权有望加大，并更多地介入到具体项目的处置中。

“供给端可以选择的政策工具还包括优化预售资金监管、加大信贷支持力度、对接纾困资金等方式，都有待探索。”业内人士认为，政府助力问题项目纾困力度或将加大，随着楼市宽松政策持续显效及政府多措并举“保交楼”的不断推进，预计房地产市场有望逐渐企稳恢复。

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