随着楼市宽松政策逐步发酵，6月房地产市场已呈现企稳回升态势，但7月受“停贷”事件及季节因素等影响，市场信心受挫，商品房销售再度转冷。

8月15日，国家统计局发布的全国房地产开发投资和销售情况显示，7月全国商品房销售金额、销售面积环比分别下降45.4%、49.1%，降幅较6月分别扩大7.4、10.6个百分点，单月销售规模仅高于今年4月。

“尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险可控。”国家统计局新闻发言人付凌晖表示，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，8月15日央行中期借贷便利(MLF)操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，五年期以上LPR有望随之调整，或对房地产市场的预期带来一定提振作用。

销售回升进程受阻

2022年前7月，全国商品房销售额及面积同比降幅较前6月有所扩大。

统计局数据显示，1-7月，商品房销售额75763亿元，同比下降28.8%；商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%。

“在宽松政策的持续助力下，5、6月市场加速修复，5月单月环比止跌转升，6月单月销售环比继续上升，而7月停贷事件在一定程度上加剧市场担忧情绪，致使销售回升进程受阻，销售面积、销售金额指标双双回落。”某专家称

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，7月新房市场销售下降有两方面原因，一是部分城市项目停工引发停贷事件，购房者观望情绪加剧，入市节奏放缓；二是房企冲刺半年销售任务结束，开盘量减少，市场销售季节性回落。

房价方面，易居研究院根据国家统计局公布的销售金额和销售面积测算，前7月全国商品住宅均价为10036元/平方米，同比跌幅为6.0%。

而从新建商品住宅房价指数来看，7月70城新房、二手房价格上涨城市数量略有减少，价格跌幅呈现扩大态势。其中，新建商品住宅上涨城市数量30个，较上月减少1城；下跌城市40个，较上月增加2城；二手住宅房价上涨城市数量为19个，较上月减少2个；下跌城市51个，较上月增加3个。

从城市能级来看，一线城市仍表现出较强的韧性，新房、二手房价格环比均上涨，二三线城市房价整体呈下降走势。

“7月底政治局会议首次强调保交楼，地方也出台了保交楼措施，如设立纾困基金、一对一帮扶等，预计后续市场信心将会逐步提升，房价跌幅有望收窄。”一位房地产分析师告诉记者。

房企开工意愿仍未改善

伴随销售端活跃度的下降以及市场预期的走弱，房地产开发投资额及新开工面积同比降幅继续扩大。

统计局数据显示，今年1-7月，全国房地产开发投资79462亿元，同比下降6.4%；房屋新开工面积76067万平方米，下降36.1%。

“7月开发投资增速持续下降，说明房企端投资信心仍不足，开工意愿仍未改善。”关荣雪表示。

许小乐也认为，7月销售回款下降叠加房企迎偿债高峰，导致房企投资开工动力较弱，资金压力仍未缓解。

统计局数据显示，1-7月，房地产开发企业到位资金88770亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款11030亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；定金及预收款28575亿元，下降37.1%；个人按揭贷款14169亿元，下降25.2%。

“在接下来保交楼进程中，房企到位资金情况尤为重要，将影响开工、交付节奏，同时定金预收款、个人按揭贷款仍占房企到位资金较高比例，因此提高销售回款仍是关键。”关荣雪表示。

专家认为，如何让既有政策释放更大效应，以更好改善房企的资金状况，需要多方继续发力。

“短期来看，各地因城施策力度有望加大，近期北京、上海、广州微调相关政策，苏州、无锡降低首付比例，廊坊取消限购限售等，预计将有更多城市跟进优化房地产政策，随着各地保交楼相关举措加速落地，项目复工情况或有所改善，房地产开发投资有望边际修复。”陈文静告诉记者。

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