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二三线城市“保交楼”行动加速:地方国企成主力军

文章来源:中国房地产报 更新时间:2022-08-24 浏览次数: 快捷操作:【打印】【收藏】【关闭

各地在保交楼、稳民生方面也在积极行动。

819日,南宁住建发布消息称,南宁市已于近日筹划设立平稳房地产基金,首期规模30亿元,聚焦房地产问题项目。815日和16日,浙江省湖州市和安徽省宿州市先后发文称,鼓励优质房企或国企收并购出险项目。此前,还有江西省信丰县、萍乡市,安徽省南陵县,浙江泰顺县,以及河北省石家庄市、安徽省合肥市等地出台多种举措,全力推动问题楼盘化解工作。

从上述地方政府的行动来看,地方国企承担了问题楼盘的主要盘活工作。

这符合当前地方政府在化解问题楼盘时先易后难的工作思路。对地方政府而言,地方国企入场救援,相比资产管理公司(AMC)等难度更低、沟通更顺畅。一位接近政府相关部门的人士对中国房地产报记者表示,虽然地方国企与AMC等机构均需考量经济效益,但显然前者对地方承担的责任更大。当下,很多地方政府将地方国企视作化解问题楼盘的主力军。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示:短期看,随着各地因城施策力度进一步加大,保交楼相关举措落地,热点城市市场有望企稳,但对于多数城市来说市场情绪修复仍需要时间。

停工中的项目

加速推进问题楼盘化解工作的几个城市,目前面临怎样局面?

记者通过梳理公开信息发现,广西南宁目前主要的问题楼盘是蓝光雍锦澜湾、江宇世纪公馆、融创融公馆4期以及中鼎公园首府等项目,这些项目有的已停工超两年时间,还有的开发商已经躺平。目前,部分项目已复工,但还有不少项目存在争议,甚至被指表演式复工。

此前,南宁烂尾楼曾引发舆论广泛关注,南宁市住建局在今年4月回应称,针对小部分房地产项目存在停工、逾期交付等风险,从去年下半年开始,南宁成立市、城区两级重点房地产风险防控处置工作专班,制定风险项目一楼一策。已依法依规对全市700多个在建楼盘进行价格、质量、验收等监管服务。对可能存在的风险项目实施了重点监管,确保资金、资产在本地的安全。

浙江湖州、安徽宿州以及江西信丰县、萍乡市等地,官方暂无公开的问题楼盘统计。但一些报道中关于这些地方问题楼盘的报道屡见不鲜,其中有的项目烂尾已十余年,涉及无法办证、资金链断裂、违法违规等方面。截至目前,可检索到的已成功盘活的项目并不多见。

在问题楼盘治理的另一面,这些城市的房地产市场普遍面临着较大下行压力,即便有个别城市近期房价或成交有所回升,但市场仍处在调整中。

以鼓励国企收购滞销房的湖州为例,楼市就面临着较大销售压力和库存压力。据媒体报道,近期湖州二手房市场下滑严重,成交惨淡,有不少房源打折出售,有的每套降价三五万元,还有的降价十几万元或更多。

国资是主力

此次南宁市筹划设立的平稳房地产基金首期规模30亿元,由南宁轨道地产集团有限公司、南宁交通投资集团有限公司、南宁威宁房地产开发有限公司出资,江苏言睿产业投资基金管理有限公司作为管理人,聚焦与老百姓息息相关的住房类房地产问题项目。目前已围绕保交楼、稳民生开展工作,对部分项目进行调研。

企查查显示,上述3家出资公司均由南宁市国资委控股,这代表着地方国资出手盘活问题楼盘。

寄希望于地方国企的还有浙江省湖州市、安徽省宿州市。815日,湖州发布《关于持续促进湖州市房地产平稳健康发展的通知》,其中提到,鼓励国有企业收购困难房地产企业的滞销房作为保障安置用房,加大对风险项目的处置力度,提供税收等政策支持。

816日,宿州发文称,支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房企的优质项目。

地方国企、城投将是主力,国企背景能够起到背书作用,带动更多资金介入问题项目的化解与处置。上海中原地产首席分析师卢文曦称。

以石家庄为例,该市于2021年公布了5批次44个烂尾楼项目整治工作方案,目前大部分烂尾项目已实现复工。其中,位于石家庄市长安区的博胜广场项目正是国资救盘的典型案例。该项目2011年开工建设,2013年因开发商涉嫌非法集资被捕入狱,项目陷入烂尾。2020年,石家庄市长安区投资有限公司(区属国有企业)通过竞拍方式取得该项目土地及地上附着物,目前后续施工已基本完成。

以少量资金推动出险项目、房企风险化解是当前政策的特征。近期收并购以AMC、地方国企等国有资本带头注资为主,主要方式可分为两大类,一是以基金形式撬动多方资本共同扶助出险项目,以少量资金带动社会资本共同推动项目收并购;二是以股权收购形式对企业进行混改,通过持有的部分股权推动企业进行全面重组。无论哪种形式,国有资本均起到了杠杆作用。中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示,当前政策落地较快的城市要么在建项目较多,要么出险企业与当地经济联动效应较大,因此有动力快速推动风险化解。

卢文曦表示,目前许多城市双管齐下,一方面化解问题楼盘,一方面出台多种举措激活楼市,这种政策思路体现了上述城市对房地产市场从坐等他救到主动自救的变化。

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