一边是豪宅“日光盘”预期再现，一边是地市底价成交仍为主流，深圳楼市呈现出“冰火两重天”的现象。

9月28日，深圳第三轮集中供地低温收场。本轮集中供地共上架7宗地块，起始价为117.97亿元，最终6宗成功出让、1宗流拍结束。在成功出让的地块中，4宗为底价成交，2宗触及封顶价，总共收金106.38亿元。

同日，深圳前海栖湾里开盘，截至选房结束，仅余5套，去化98.5%，接近日光；在栖湾里之前，另一豪宅项目招商玺也录得日光的好成绩，深圳楼市的韧性，表现得相当坚挺。

从商业逻辑分析，土地市场的低温与豪宅项目的日光，两者并不矛盾。

深圳房地产市场当下分化加剧，多数去化较好的项目，其本质是与周边二手房价格出现明显倒挂，存在套利预期；整体上，深圳市场仍然承压，房企的拿地预期也偏向审慎，对区位优势不显著、盈利空间不充足的项目，多数投下反对票。

深圳楼市过去几年走出单边上涨行情，市场普遍认为，在下行阶段，深圳楼市或许会面临更长的盘整周期。但随着刚需购买力的持续释放，深圳楼市有望迎来春天。

预期的冷静

深圳本轮集中供地冷静收场，早在市场的预期之中。

从地块质量以及出让条件来看，深圳本轮集中供地仅推出少量热门区域的地块。此外，不少地块对竞得方的要求，也已经看出了定向出让的意味，最终出让结果也印证了这一点。

深圳地铁是本轮集中供地的“大买家”，其斥资60.38亿元斩获位于坪山坑梓、坪山石井的3宗地块。

在出让条件上，坪山坑梓的两宗地块要求竞买申请人须为“具有国内（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验且须具有房地产开发资质的中华人民共和国境内注册法人企业”。

由于严苛的出让条件限制，这两宗地块也仅有深圳地铁一家参与竞买，最终底价成交。

两宗摇号的地块，则分别位于宝安福海和龙华福城。

宝安福海地块共有5家房企参与竞买，经过24轮竞价，华润置地以27.5亿元及自持1600平方米保障性租赁住房拿下，综合楼面价约为2.12万元/平方米。

实际上，这宗地块对华润置地应有十足的吸引力。其临近华润置地合作开发的楼盘润峯云上府，这一楼盘开盘价格为4.86万元/平方米，去化不错。

另一宗位于龙华福城的地块则被坂腾发展收入囊中，层层穿透后，坂腾发展由东方资产持有90%左右股权，信城不动产持有少量股权。这一项目公司于深圳的在开发项目有信城缙华府，由信城不动产操盘。

据好地网测算，这宗地块的触顶价仍为房企留出超过10%的利润率，因而受到市场的追捧并不意外。“安居房在深圳的基本盘很稳，营销都不存在什么问题，所以几乎没风险。”一位深圳市场人士对21世纪经济报道记者分析道。

深圳规划和自然资源局在本轮集中供地结束后发文表示，从报名情况看，本批次有多家民企参与竞买，占比达27%，民企参与竞买的意愿较强烈。

而针对龙华这宗地，深圳规划和自然资源局则称，有9家企业报名参与摇号，其中包括竞得人坂腾发展在内过半数企业为民企，充分展现了深圳房地产市场平稳发展的良好趋势。

同时在深圳本轮集中供地中，位于光明的地块也出现流拍。深圳规划和自然资源局称因受限于区位条件尚待进一步培育等客观因素所致。

回温尚可期

深圳本轮集中供地，是深圳当前房地产市场的缩影。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳本轮集中供地只有7宗地挂牌，延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则，与当前开发商整体拿地信心较弱，减少供地数量以提振市场信心有关。

李宇嘉指出，从本轮集中供地可以看出，深圳土地的公共属性越来越强，这是从高位回归理性，也是房地产回归公共服务融资的表现。“土地市场降温，并通过限定房价，引导预期，为后续房价稳定奠定基础。深圳卖地时就限定了未来房价的水平，具有价格锚定效应，引导市场价格向锚定价格靠拢。”他说。

事实上，今年以来，深圳楼市冷热分化表现得十分明显。

一手房方面，在放量供应和严格限价的双重作用下，成交表现尚可；二手房方面，深圳当前的观望情绪则相当的浓厚。

根据市场预计，深圳将推出的三个楼盘招商玺、栖湾里以及万悦山均有日光的潜质，目前已经开盘的招商玺最终录得日光的好成绩；栖湾里则接近日光，去化也接近98.5%。

但这并不意味着深圳的市场预期完全逆转。

一位不愿具名的深圳房企人士告诉21世纪经济报道记者，豪宅盘日光有其必然性，一是价格倒挂，二是资产稀缺，这两个条件的作用效果非常明显。如果不是价格倒挂的刚需楼盘，目前买家观望情绪很浓，去化有一定难度。

从二手房的成交情况来看，深圳楼市难言见底。中指研究院数据显示，今年8月，深圳二手住宅共成交2000套，成交套数环比减少1.8%、同比减少2.1%；深圳二手住宅平均价格为73094元/平方米，环比下跌0.42%、同比下跌3.92%。

一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者，一般来说，量缩最终也会体现到价格上，深圳过去几年走出了强势行情，目前看来盘整还在继续。

由此可见，深圳楼市虽然一手房销售走势有回暖的迹象，但整体来看，平稳仍是市场未来一段时间的趋势。

李宇嘉也表示，随着新房限价和二手房价格下跌，楼市的价格预期变得越来越理性。面对房产财富效应的衰减，存量房产的拥有者必然会选择地段好、性价比高的住房产品。因此，存量房产的腾挪、置换将是未来楼市的一个新现象。

由此，深圳楼市当前虽然在低潮期，但随着购买力的释放和改善需求的提振，未来保持理性向上、健康发展也将是大势所趋。

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