这是举世瞩目的一刻，也是注定载入历史的时刻。

10月16日上午10时，中国共产党第二十次全国代表大会在北京人民大会堂开幕，习总书记代表十九届中央委员会向大会作报告。近2个小时报告过程中，掌声一次次响起。

“江山就是人民，人民就是江山。必须坚持在发展中保障和改善民生，鼓励共同奋斗创造美好生活，不断实现人民对美好生活的向往。”在习总书记所作报告中，“人民”是贯穿始终的高频词。“心系民生”为世界了解“中国共产党为什么能”打开了一扇重要窗口。

安居才能乐业，“居”是民生的重要组成部分，也是老百姓幸福生活的基本保障。在二十大报告第九项“增进民生福祉，提高人民生活品质”中，提纲挈领地提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这为未来5年住房制度改革指明了方向。

其实，在十九大报告中，已经明确“租购并举”的住房制度。在业内人士看来，过去5年是租购并举模式探索、打好基础的5年，新的5年则是继续探索、追求高质量发展的5年，也是围绕中国式现代化目标全面提速的5年。

二十大报告还指出，要“规范收入分配秩序，规范财富积累机制”，并多次提到“共同富裕”。中泰证券政策组负责人杨畅解读道，现阶段居民财富积累的主要载体仍是房产，房产价值往往构成财富积累的主要部分，预计未来财富积累机制规范可能从三方面着手：保就业、加强住房保障、充分发挥房产税作用。

未来5年：经济高质量发展取得新突破

二十大报告中一系列数据，彰显着新时代10年的伟大成就。

这10年，国内生产总值从54万亿元增长到114万亿元，我国经济总量占世界经济的比重达18.5％，提高7.2个百分点，稳居世界第二位；人均国内生产总值从39800元增加到81000元。制造业规模、外汇储备稳居世界第一。

城镇新增就业年均1300万人以上，居民人均可支配收入从16500元增加到35100元。

这10年，我国建成世界上规模最大的教育体系、社会保障体系、医疗卫生体系。改造棚户区住房4200多万套，改造农村危房2400多万户。

报告同时指出，必须清醒地看到，我们的工作还存在一些不足，面临不少困难和问题，例如发展不平衡不充分问题仍然突出，推进高质量发展还有许多卡点瓶颈；城乡区域发展和收入分配差距仍然较大；群众在就业、教育、医疗、托育、养老、住房等方面面临不少问题。

“必须坚持以中国式现代化推进中华民族伟大复兴。实现高质量发展，实现全体人民共同富裕。”报告指出。

未来5年是全面建设社会主义现代化国家开局起步的关键时期，主要任务目标是：经济高质量发展取得新突破，多层次社会保障体系更加健全，城乡人居环境明显改善，美丽中国建设成效显著等。

在“构建高水平社会主义市场经济体制”方面，报告提到，优化民营企业发展环境，依法保护民营企业产权和企业家权益，促进民营经济发展壮大。

加强财政政策和货币政策协调配合，着力扩大内需，增强消费对经济发展的基础性作用和投资对优化供给结构的关键作用。

深化金融体制改革，建设现代中央银行制度，加强和完善现代金融监管，强化金融稳定保障体系，依法将各类金融活动全部纳入监管，守住不发生系统性风险底线。

乡村振兴一直是工作重点，也是难点。二十大报告提出，全面推进乡村振兴，坚持城乡融合发展，畅通城乡要素流动。深化农村土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权益。保障进城落户农民合法土地权益，鼓励依法自愿有偿转让。

“租购并举”

住房事关民生福祉。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这是二十大报告中关于房地产方面的具体表述。

这样的表述与十九大报告完全一致。

2016年底，中央经济工作会议首次提出坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，2017年10月“房住不炒”被写进十九大报告，现在又写入二十大报告。这说明，“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位，无论因城施策如何发力，这始终是政策坚守底线。

不同的是，党的十九大报告是在“提高保障和改善民生水平”的大框架下提出“租购并举”，二十大则是在“增进民生福祉，提高人民生活品质”的大框架下进行的。

对于这样的变化，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，预计接下来房地产发展落脚点将更多聚焦在保民生、提品质上。未来合理的住房需求仍将是政策支持和鼓励的主要对象，刚性和改善性住房需求释放仍有空间，特别是人民美好生活需要日益广泛，改善性住房需求或将成为市场关键支撑。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，过去30年大力发展住宅建设，为的是解决老百姓住房问题，这个目标已经实现了。现在，努力的方向应该是住有好居、居有好市。住有好居，一是有好的房子，二是有好的服务，这也是中央提出的高质量发展在房地产行业的体现；居有好市，就是住房市场要平稳健康发展，不要大起大落。

“房地产发展要抓好两个体系建设，一是市场体系建设，二是保障体系建设。因为住房的特殊性，不可能所有人都买得起房子，相当部分人群需要租房，所以要大力发展租赁市场，租购并举；还有部分中低收入家庭，难以用自己的努力全部解决租房问题，还应发展公租房和共有产权房。”顾云昌说。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前市场上重“购”轻“租”，要实现租购并举还需在未来5年全面提速。二十大以后，全面提升治理效能，全面加强住房的民生导向。由此，上下行政管理的痛点将打通，住房的金融属性、资产属性全面弱化，民生属性全面凸显，加上各地积极争抢人口，租购并举新制度将获得极大进展。

区域协调发展与新型城镇化

二十大报告还提出，促进区域协调发展，深入实施区域协调发展战略、区域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略，优化重大生产力布局，构建优势互补、高质量发展的区域经济布局和国土空间体系。

推进以人为核心的新型城镇化，加快农业转移人口市民化。以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局，推进以县城为重要载体的城镇化建设。加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。

陈文静认为，伴随着区域协调发展的持续深入，重点城市群和都市圈将进入快速发展通道，这些地区对人口、资源等要素集聚能力将有所提高。预计未来房地产市场分化行情将加剧，经济发展韧性强、产业活力突出、交通网络发达的地区，对人口的集聚效应或被进一步放大，未来人口规模突出、人口吸引力强的地区，房地产市场亦有较好的拓展空间。

“未来人口流动将呈现三个重要趋势：一是人口持续向东部沿海重点省份集聚；二是一线城市都市圈人口增速提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应较为明显。新型城镇化将推动区域性住房需求提升。”植信投资研究院资深研究员马泓预计。

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