随着更多高能级城市调整限购政策，楼市正在进入新一轮需求端政策利好释放周期。因城施策方面，近期热点城市纷纷加入调整限购的队伍，进一步打开市场活跃度；而在顶层设计上，更加强调促进居住消费的长期战略。

今年以来，常规需求端政策几乎应出尽出，但市场反应一直没有出现明显改善。业内人士认为，这主要源于购房者的信心恢复还受到行业外因素影响，如经济大环境和收入预期等，因此房地产销售市场的拐点出现，除了供给端和需求端的政策刺激之外，更多的还要依赖于整体经济环境的改善。

热点城市“松绑”楼市

11月，杭州、成都、西安等高能级城市陆续调整楼市限购政策，12月，厦门、武汉、佛山也纷纷优化限购政策，这被认为是新一轮需求端政策纾困全面拓展至热点城市的节奏。

其中，佛山本次政策调整属于进一步松绑，“全面退出限购”。据了解，佛山曾在2015年放开限购，2016年底恢复了本轮限购政策，三个月前，除了核心三个镇街，其他镇街已经先行一步退出了限购队列，本次属于完全解除限购。

值得注意的是，佛山同步强调了“限售三年”的要求，明确自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，佛山退出限购是为了激活换房需求，但为了避免未来市场回暖后短期炒作进场，推出了三年限售，鼓励长期持有，“房住不炒”依然是底线。

与佛山同期，厦门和武汉也对楼市限购进行了松绑，解除了非核心区域的限购政策。“这种‘小步快跑’的节奏，政策密度大但是每次力度相对小一些，符合逐步引导市场预期和修复市场需求端动力的基调。”李宇嘉认为。

实际上，需求端的政策调整也是为了配合“三支箭”尽快落地的系统化举措，需求端的恢复是楼市良性循环的一个重要前提。业内人士表示，要想解决供给端的流动性难题，首先要恢复市场和企业自身的造血功能，否则外部资金是不愿意进入的，也就是说，要想让信贷、债券、股权等“三支箭”尽快落地，就必须让市场需求端保持一定的活跃度。

热点城市调整限购的动作还是有比较明显的稳楼市作用。以杭州为例，10月份杭州楼市成交相对低迷，新房成交环比下降24.5%，二手房成交自6月后持续下降。而将“认房认贷”调整为“认房不认贷”之后，释放了新的居住需求，11月，杭州二手房成交量环比回升，新房价格环比上涨0.7%，比上个月增加了0.4个百分点；杭州第四批集中供地表现也相对亮眼，超过30%的地块触顶成交，且仅有1宗地块由国资竞得，其余地块均由民营房企获得，民营房企拿地金额占比达到92%。

“近期核心城市加快政策优化节奏，有助于推动当地购房者入市，部分城市政策效果初显。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，接下来，因城施策力度有望继续加大，降成本、降门槛仍是主要方向，核心一二线城市有望跟进优化“认房又认贷”政策，继续优化限购政策，一线城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同时降低交易税费，契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

陈文静认为，随着核心城市优化政策的落地及显效，市场信心或得到修复，核心城市市场亦有望逐渐进入恢复通道。

居住消费长期战略

除了城市层面点状的政策调整，促进居住消费的整体规划也已经推出。

近日，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》明确了一揽子长效机制，要求坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期。完善住房保障基础性制度和支持政策，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。因地制宜发展共有产权住房。完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。健全住房公积金制度。推进无障碍设施建设，促进家庭装修消费，增加智能家电消费，推动数字家庭发展。

李宇嘉指出，《纲要》描绘的是一个全面促进居住消费的长期战略，不只是围绕潜在需求，打造有租有买、供应低成本、低门槛的住房保障体系，也致力于降低消费的门槛和成本，释放消费潜力，还强调了存量房消费，比如无障碍、装饰装修、智能化等，全面适配老龄化时代居民存量房升级换代的新需求。

“未来半年内，房地产市场企稳回升的趋势将更为明确。” 58安居客房产研究院分院院长张波表示，随着12月开始疫情防控政策的不断优化，社会经济面整体向好的大趋势将体现得更为明显，这对于需求侧的入场会起到根本性拉动作用。

除此之外，《规划纲要》中“推进以人为核心的新型城镇化”“优化区域经济布局”“提升要素市场化配置水平”“扎实推动共同富裕”等内容，亦将影响着房地产行业的发展格局。陈文静指出，房地产新房市场规模总量已见顶，但结构性机会仍在，人口、产业等资源集聚的地区，未来房地产市场的发展机会或将更大。

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