12月15日，国家统计局发布1-11月份房地产开发投资和销售数据。今年1-11月份，全国房地产开发投资约12.39万亿元，同比下降9.8%。从数据上看，全国房地产开发投资同比降幅继续扩大；同期，全国商品房销售面积和销售金额同比跌幅均超两成。

业内人士认为，房地产供求两端下行压力依然较大，需要继续在稳楼市方面持续发力。

拿地及新开工拖累开发投资

今年1-11月份，房企拿地和新开工同比降幅扩大，进一步拖累开发投资。

据国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国房地产开发投资约12.39万亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资约9.4万亿元，同比下降9.2%。同期，全国房地产开发企业房屋施工面积约89.69亿平方米，同比下降6.5%；房屋新开工面积约11.16亿平方米，同比下降38.9%；房屋竣工面积约5.57亿平方米，同比下降19.0%。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年1-11月份，全国房地产开发投资同比降幅扩大，从1-10月份的-8.8%%扩大到-9.8%，创有记录以来的最大累计跌幅。如果“保交楼”、风险处置进展不及预期、需求端继续疲弱、资产价格继续下跌，供给端投资的积极性还会受挫。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，目前受持续性的利好政策影响，尤其是“三支箭”政策的影响，房企端资金面有所改善。但这种改善主要还在于“保交楼”、偿还债务等，要反映到房地产开发投资指标上，还存在时滞的问题。

在开发投资增速下行的同时，房企土地购置面积增速也在下滑。国家统计局数据显示，今年1-11月份，全国房企土地购置面积同比增速为-53.8%。对此，严跃进表示，购地方面压力也较大。而从地价方面的数据可以看到，各地在稳地市方面，其实已经拿出了好地块来推介，侧面说明供地意愿非常急迫。

房企到位资金是衡量开发投资的重要指标。今年1-11月份，房地产开发企业到位资金约13.63万亿元，同比下降25.7%。其中，国内贷款约1.58万亿元，同比下降26.9%；利用外资66亿元，同比下降26.6%；自筹资金约4.9万亿元，同比下降17.5%；定金及预收款约4.46万亿元，同比下降33.6%；个人按揭贷款约2.19万亿元，同比下降26.2%。

在严跃进看来，近期，“三支箭”政策发布，充分体现了对于房企资金面的关注。当然，鉴于到位资金状况还没有实质性的改变，甚至还有恶化，所以接下来要进一步夯实四季度以来的房地产金融政策。

需求端疲软，销售面积同比降幅超两成

从销售数据来看，今年1-11月份，全国商品房销售面积约12.12亿平方米，同比下降23.3%；商品房销售额约11.86万亿元，同比下降26.6%。截至11月末，商品房待售面积约5.52亿平方米，同比增长10.0%。

对此，李宇嘉认为，整体而言，需求端仍旧比较疲软。主要原因是，房企风险开始向稳健经营的企业蔓延，导致市场预期再次下行，尽管“三支箭”发出，但主要集中在“保交楼”、风险处置，而民企风险爆发和市场需求疲软叠加，再加上11月疫情再次在重点城市蔓延，导致线下购房需求受到阻碍。

“当前商品房销售数据总体上有几个重要的特征，即‘跌幅两成’‘改善迹象不明显’‘要防范继续恶化’。但值得肯定的是，虽然楼市的基本面非常虚弱，但总体会朝着好的方向发展。”严跃进表示，从房企的心态来看，若是后续资金状况改善，那么定价策略也会调整。从购房者的角度来看，目前房价还在下跌，且购房政策非常好，对于合理购房需求而言可以积极入市。

业内：稳楼市仍需供需两端同步发力

综合来看，严跃进认为，房地产供求两端下行压力依然较大，需要继续在稳楼市方面持续发力。

上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅也认为，房地产开发投资仍在回落，成为年内最低点；作为前置观察指标的房地产销售面积是年内次低点，如何进一步在下游需求端做文章，或是稳住房地产开发投资，进而稳经济的重要考量。

展望2023年的房地产市场走势，李宇嘉认为，明年不改疲弱的态势。当前，房地产全链条下行，要企稳仍需供需两端同步发力。在供给端，只有“保交楼”、风险处置获得实质性进展，才能稳定地价、房价下跌态势。问题是，供给端能否企稳，除了“三支箭”外部输血，关键要看需求端的复苏，恢复开发商的造血功能，这取决于市场预期能否好转。

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