中国经济面临机遇和挑战的情况下，房地产行业也发生了一些变化。2023年1月8日，经济学家马光远公开表示，当前房地产行业已经进入“新周期”，面临经济高增长到高质量的新阶段，面临人口增速减慢的局面以及需求减弱、供给减少、预期弱化的长期压力，房地产行业高增长和货币高增长已经结束，房地产投资逐渐专业化。

据了解，马光远此次公开演讲是在第十八届中国钢铁产业链市场峰会暨兰格钢铁网2022年会的分论坛《第五届大型建筑工程企业供需对接会暨2022兰格云商合作伙伴峰会》上，该峰会华夏时报参与战略合作。

在房地产行业的支柱性地位被重申的背景之下，马光远指出，房地产作为老百姓财富配置的主要工具不会结束，老百姓追求更好居住条件的需求没有改，稳地产是稳经济当务之急，房地产对中国经济举足轻重，2023年房地产将触底并小幅反弹。

而对于具体的楼市政策，马光远认为，供给端，“保交楼”方面需要将房企融资问题彻底解决；需求端，需要将买房的很多障碍解决掉，比如限购已经没必要，现在没人买房子已经并不是因为限购，而是真不想买、真没钱买、真不炒房了，限购可以全部取消。

稳地产是稳经济当务之急

2022年末，房地产的支柱产业地位被多次提及。12月15日，国务院副总理刘鹤公开重申了房地产的支柱产业地位。针对当前出现的下行风险，已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。

对此，马光远指出，稳地产是稳经济当务之急，房地产对中国经济举足轻重。2021年房地产行业对中国GDP的直接贡献约为12%，中国居民60%以上的资产都在地产上，土地政策短时间内也难以发生改变。房地产作为老百姓财富配置的主要工具不会结束，老百姓追求更好居住条件的需求没有改变。

对于2022年中国经济的情况，马光远指出，经其推算，2022年房地产行业对中国经济产生了1.5%-1.8%的下拉作用。

2022年房地产供应端和销售端均透露出莫大的“寒气”。据统计局数据，房地产开发投资方面，1—11月份，全国房地产开发投资123863亿元，同比下降9.8%；其中，住宅投资94016亿元，下降9.2%；商品房销售方面，1—11月份，商品房销售面积121250万平方米，同比下降23.3%，其中住宅销售面积下降26.2%。

“房地产开发投资每个月都在创造历史新低，销售端的数据也出现了房地产1999年市场化以来、有统计数据以来最深的跌幅。”马光远表示。

房地产供给端和销售端数据下滑的同时，居民中长期贷款增速不及预期。2022年12月12日，中国人民银行公布2022年11月社会融资规模和金融统计数据，2022年11月住户贷款增加2627亿元，同比减少4710亿元，环比增加2807亿元，新增贷款同比少增，弱于预期。马光远指出，2022年居民中长期贷款金额下滑超过50%，意味着房贷金额下滑了近5成。

在经济下滑的背景下，2022年我国居民储蓄意愿持续增强，储蓄额创历史新高。央行数据显示，2022年第四季度城镇储户倾向于“更多消费”的居民占22.8%，与上季基本持平；倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。2022年1月份至11月份，新增居民存款累计14.9万亿元，如果加上12月份住户存款金额，全年居民部门新增存款将超16万亿元。

马光远指出，居民存款飙升，其原因不是大家挣钱挣多了，而是大家不敢花钱。

“限购政策已经可以全部取消”

针对整体的低迷行情，2022年楼市调控政策十分密集，根据中指研究院统计，2022年全国有超330个省市(县)发布楼市宽松政策超千条，达到近年峰值。

对于已经发布的政策，马光远认为有诸多需要调整的部分。马光远表示，从2021年9月开始到今天为止，房地产政策像“挤牙膏”一样慢慢释出，如果在2022年初就发布，调控效果会好很多。2023年一定要在房地产政策层面有政策尽快出，市场预期不能再拖了。比如房企融资这个政策，此前把开发商所有的融资渠道打掉非常不理性，到2022年11月才发布相关政策给开发商解决现金流的问题，实施效果会大打折扣，不能因为顾虑房地产报复性反弹，而缺乏对房地产基本面的科学研判。

马光远表示，希望通过更进一步的政策让房地产能够软着陆。如果房地产能够软着陆，预期能够改变，疫情的防控影响消除，中国经济预计将回到5%的增长，而其中需要采取一些超常规的举措来解决问题。

在供给端，马光远指出，“保交楼”方面需要把房企融资问题彻底解决了，房企的资金链必须保住，大规模房企保不住的话，其他都保不住。“保交楼”涉及重大民生问题，是硬任务，老百姓买了房子以后，必须避免出现烂尾，而“保交楼”重点属于监管方面的责任，政府必须去完成相关工作，而不是全部由企业完成。过去几年太严厉的房地产政策需要得到清理，各种各样的“限”都可以取消掉。

在需求端，马光远认为，需要将买房的诸多障碍解决掉，其中限购政策已经没必要实施了，现在没人买房子已经并不是因为限购，而是真不想买、真没钱买、真不炒房了，限购可以全部取消。据悉，目前全国还有多个城市实施限购政策，其中北京等一线城市限购政策十分严格。

除了限购的取消，马光远补充道，2023年稳房地产的重点还需要在改善型购房需求上下功夫。目前二套既有买房的需求，也有购买的能力，比如北京，北京现在很多人想买第二套房，但是，北京现在一方面是二套房首付比例高达80%，同时执行认房又认贷，不管名下有没有房子，只要以前在银行贷过款都算二套，这必须改善。

首套刚需的地位已经慢慢退居次要的地位。近年来，我国结婚率持续走低，据民政部统计数据，2021年，结婚率为5.4‰，比上年下降0.4个千分点，相比2017年降低2.3个千分点。2021年依法办理离婚手续283.9万对，比上年下降34.6%。马光远表示，首套房的需求已经越来越不重要，结婚人数创新低，第一套房的需求在急剧下滑。

对于未来的房地产走势，马光远认为，2023年房地产行业将触底并小幅反弹。2023年房地产必须稳住，稳不住可能会出问题。在中央经济工作会议精神的指导下，房地产投资会企稳，房地产会实现软着陆。但是，因为房地产环境也变了，经测算，房地产的需求将在2024年跌破10亿平米，相比2021年的18亿平米下跌9亿多平米，近乎腰斩了，整个市场面将供大于求，不再像过去求大于供，房地产行业不会出现大幅反弹。

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