济南楼市再度释放利好。

1月18日，济南当地媒体报道，济南市住房和城乡建设局进一步优化房地产市场政策措施，对限购区域内已有3套及以上住房的，出售1套后可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在我市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。该政策于1月19日起执行。

1月19日，中国房地产报记者就此拨打了济南市住房和城乡建设局下属单位济南市房产交易与租赁服务中心的电话，接线工作人员确认了上述消息的真实性，并表示，“该政策今日开始实施。济南现在的限购范围是二环以内的市中区和历下区，其他区域都不限购了。在限购区域内，非本市户籍家庭可购买一套房，且不需要提供个人所得税或社会保险证明。”

今年1月初，济南印发《济南市优化生育政策促进人口长期均衡发展实施方案》，其中二孩、三孩缴存职工家庭，公积金最高可贷额度分别提至90万元、100万元。

公积金贷款多孩家庭最高可贷额度提高政策，叠加本次优化楼市政策措施，10天内济南释放了两次楼市利好政策。

对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜在接受中国房地产报记者采访时直言，济南此次发布的楼市新政明显表达出大幅度放开限购的意图。“济南此次优化措施发布的背景是楼市回暖乏力、房地产市场下滑严重，且行业新增投资萎缩、地方财政吃紧和经济复苏压力加大之下为实现2023年拼经济、稳预期、保增长和稳就业的必然之举。”

新房成交下探，二手房价格十六连降

家住历下长岭山片区的刚子在去年年底卖掉了住了3年的房子。在社交媒体上，他发布了“降价10万元卖房好后悔”的动态，很快收到了朋友的回复称，“现在二手房能卖掉就很好了。”

最近准备在济南历城区置业的小虎告诉记者，“从去年12年初就开始看房了，新房、二手房都在考虑范围。每次去新盘的售楼处看见都是空荡荡的情景，同小区相同的二手房房源价格也是呈现下降的趋势，跟地产中介机构在朋友圈发布的‘马上回暖，要抢不上了，要涨价了’的视频完全不同。”

“现在依然是买方市场，我有足够的时间挑选到最满意的房子，所以并不着急。”小虎说。

他们的经历或许是当前济南楼市呈现的特征之一。

济南市房地产业协会发布的数据显示，2022年济南全市新建商品房网签销售19.39万套，较2021年销售的25.98万套下降了25％；其中，住宅销售7.31万套，较2021年销售的11.27万套，下降了35％。

根据济南住宅与房地产信息网统计，2022年济南商品房共网签129241套，同2021年总计网签量181864套相比，下降了近29％。

价格方面，根据国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，自2022年5月开始济南新房价格一直呈现上涨趋势，截至10月已经实现六连涨。自11月开始新房价格有所下跌，截至12月已经出现了二连降。

二手房价格的下跌则更为明显，自2021年以来，济南二手房价格就一直维持着下降的态势，虽然每月环比降幅不大，但维持下降的趋势较久。根据国家统计局最新数据显示，2022年12月济南二手房价格环比下降0.2％，同比下降3.5％，截至当月二手房价格已经达到了十六连降。

多次调整楼市政策，市场逐渐企稳

自2022年以来，济南就多次对楼市政策进行调整。

2022年5月，济南发布“楼市六条”，对优化个人购房信贷政策、调整限售条件、调整限购范围、优化非本市户籍家庭购房条件等方面政策进行了适度调整，二套房商业贷款首付比例调整至40％，非本市户籍家庭贷款首付比例调整至30％。

到8月12日，济南又进一步进行了优化调整，二套房申请住房公积金贷款，最低首付款比例调整至40％。

9月15日，济南市持续优化房地产政策措施，除二环以内的历下区、市中区区域实施限购外，其他区域解除限购。

11月12日，济南再次调整住房公积金贷款最高额度，家庭最高可贷款额度提高至80万元。

对此，中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红表示，济南的楼市政策调整既符合中央精神，也符合因时制宜、因地制宜的调控原则。

柏文喜也表示，济南楼市政策的调整是顺应行业运行态势需求和促进经济复苏，保增长与稳就业、保民生的必要与必然之举。

济南这几次政策调整也颇有成效。

据济南房协信息简报公布的数据，“楼市六条”发布后，住宅成交出现增长，6月份济南新建商品房销售2.1万套，面积170万平方米，环比增长67.5％。其中，住宅销售8744套，环比5月份增长80％。

在9月份济南限购政策调整后，10月份济南住宅成交7843套，环比9月上涨17.64％。

不过，楼市平稳发展不能仅依靠短期刺激。

柏文喜提醒，济南想要促进房地产平稳发展，还需要以修复行业信心为核心加快清理之前的不合理调控措施，加大政策支持和促进保交楼任务的顺利推进，推动出险房企和项目的风险化解和行业流动性的恢复，以促进行业预期的改变与回升来促使房地产行业尽快进入良性循环的轨道。

楼市松绑是2023年大趋势

多种迹象表明，楼市松绑与促进消费已成为2023年的大势所趋。

1月3日，河南省政府新闻办召开新闻发布会介绍，河南将继续因城施策，稳妥实施房地产长效机制，把握好“增、扩、优、化、强、促”六字方针，出台“1＋N”政策举措，着力改善市场预期，支持刚性和改善性住房需求，促进居住消费健康发展。

1月4日，六安市住房和城乡建设局等八部门印发关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策的通知，实施“二孩”“三孩”家庭购房契税补贴；推行住房公积金贷款“带押过户”；提高住房公积金最低贷款额度。

1月9日，四川眉山出台并开始实施10条购房新政策，鼓励市外团购新建的商品住宅，并将享受价格优惠。市外单位和团体在眉山市内一次性购买30套以上新建商品住宅的，由房地产业协会协调房地产企业给予购房款3％至5％的优惠，具体优惠额度根据每个楼盘的实际情况确定。

1月10日，亳州市发布的《关于支持多子女家庭使用住房公积金贷款的通知》提出，符合国家生育政策生育的多子女家庭，在亳州市购买新建商品住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款最高额度可按家庭当期最高贷款额度限额上浮10万元确定，上浮后的贷款额度不得超过亳州市规定的公积金贷款额度上限。

据记者不完全统计，截至1月19日，年初以来已有15个城市发布楼市新政，涉及公积金贷款额度上浮及首付比例降低、多孩家庭购房优惠、推行“带押过户”业务等方面。

柏文喜表示，开年以来多个省市对楼市政策进行了放松，这是2023年的大趋势，且无论在政策放松幅度还是放开速度，乃至促进楼市回暖的政策力度上都有加大加快之势。

朱晓红也认为，由紧变松是情势所迫，也是当紧则紧，该松则松，张驰有度，宽严相济，适合为宜的调控一以贯之的行事原则。2023年楼市仍需要大喘气、大调养，政策利好是营造修生养息环境的重要前提。

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