3月5日，一年一度的“两会”开幕，两会《政府工作报告》在对“今年政府工作的建议”中，涉及房地产的内容有77个字，两大核心内容定调2023年楼市。

核心内容包含两方面：

1. 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

2. 加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

此外，在“着力扩大国内需求”中还提到了实施城市更新行动。

以上表述与2022年12月15日中央经济工作会议上的表述基本一致，总结下来可以概括为六个字：防风险，促需求。

虽然在对2023年工作部署中对房地产着墨较少，但在过去一年和五年工作回顾中，多次提到房地产。过去五年，“房住不炒”贯穿了房地产市场调控的主基调，今年更是把防范化解优质头部房企风险摆在了重要位置。

虽然政府工作报告在2023年工作部署中，对房地产方面的表述仅有77个字，但是在整个回顾过程中房地产仍然占据大量篇幅。

在过去五年的回顾中，对于房地产的总结，今年政府工作报告这样表述：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。

值得注意的是，在今年工作安排上，自2018年以来高频出现的“房住不炒”并未出现在2023年政府工作报告中。

过去几年，“房住不炒”一直是房地产调控的主基调。2018年，全国两会政府工作报告首次提出“房住不炒”，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，2019年的政府工作报告未提及“房住不炒”，但在2020年、2021年、2022年的政府工作报告中，也都曾提及这个关键词。

虽然2023年政府工作报告的工作建议中并未提到“房住不炒”，但这并不代表这一定位会发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循。

中长期来看，房地产行业仍然坚守“房住不炒”定位，短期内的纾困松绑政策是对市场过热时期政策的纠偏调整，推动房地产行业向新发展模式转型。

对比2016年以来政府工作报告中有关房地产部分内容的表述，今年最大的变化是将稳地产置于“有效防范化解重大经济金融风险”重要任务之一，侧面证明了房地产行业在国民经济中的支柱性地位。

这也意味着，2023年，房地产相关工作重要目标是：防风险！

首先是交付和民生风险，政府工作报告中虽未明确提及，但在过去一年的回顾中也提到了“出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。”保交楼仍然是稳定房地产市场的底线。

其次也是很重要的一点，防范化解房企风险，尤其是头部优质房企风险，改善资产负债状况。

这也延续了去年年底的中央经济工作会议精神。去年中央经济工作会议上提到，有效防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展。与此同时，《求是》杂志刊文相关提法一脉相承。

2022年以来，融资政策针对前期收缩性政策纠偏，“三支箭”以后融资政策迎来转向，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，截至目前部分民企融资难的现象仍未得到根本解决。预计2023年企业整体融资环境或将迎来实质性改善。

房地产业对经济增长、就业、财税收入、居民财富、金融稳定都具有重大影响，房地产领域风险处置不当，极易引发系统性风险。四季度以来中央一系列保交楼、保优质市场主体政策持续落地，及时托底市场，避免硬着陆。

在保障民生方面，今年的政府工作报告提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

对比2016年以来政府工作报告中对住房需求的表述，仅在2016年时提到“适应住房刚性需求和改善性需求”，而彼时的大背景是化解房地产库存，一直到2023年，政府工作报告再次将“支持刚性和改善性住房需求”放在了重要位置，而此次意在提振住房消费。

早在2022年7月28日中共中央政治局会议上首次提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。随后，在去年末的中央经济工作会议上再次提及支持住房改善需求。

在房住不炒的大框架下扩大内需，支持刚需、改善住房需求，预示着2023年地方因城施策仍然有放松空间，接下来一线及强二线城市调控政策或将局部放松，并在改善需求端发力，比如松绑特定区域、特定人群的限制性购房政策，适当调降二套房首付比例等，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”，同时加大购房补贴、税费减免等财税刺激。

此外，考虑到货币政策将从偏宽松逐渐向中性回归，联系房地产相关政策，差别化住房信贷支持政策预计短期内不会退出。低房贷利率刺激下不少房地产市场出现明显回温，但目前市场复苏并非全局，在复苏尚不明朗的现阶段，更需要维持政策的连续性和稳定性，稳定各方主体预期、重塑行业信心，使行业尽快回归平稳健康的良性发展轨道。

房地产市场需求端的企稳回升，能够促进房地产企业实现销售端现金回流，对于化解房地产企业流动性危机和风险具有关键作用。

房地产业链条长、涉及面广，在投资、消费、财政、居民资产等领域中均占有重要地位，防范化解房地产市场风险是有效防范化解重大经济金融风险的关键所在。

在坚持房住不炒定位不动摇的基础上，2023年房地产工作重点仍是防风险、增信心促需求，中央政策将继续发挥托底作用，重点在于全面落实保交楼、引导房地产市场底部修复，短期内收缩效应的政策暂时不会出台。

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