自去年年末以来，监管层多次释放了“房地产是国民经济的支柱产业”的信号；今年全国两会的政府工作报告中，房地产相关工作被置于促消费、防风险、保民生三类大项之下，再次重申“促进房地产业平稳发展”。3月7日，住建部部长倪虹在接受采访时亦指出，2023年，住房和城乡建设工作将在“稳支柱、防风险、惠民生”三个方面下功夫。

促进房地产业平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转变，将是今后一个时期的重要任务之一。

对于房企和从业者而言，应该如何理解房地产产业链的作用，新发展模式包含哪些要义，为此，应该怎样做出改变，落脚点在哪里？

“房地产产业链有着链条长、涉及面广的特点，要发挥好稳增长、防风险、惠民生等方面的基础和支撑作用，为推动经济运行整体好转做贡献。”近日，全国人大代表、58同城CEO姚劲波在接受21世纪经济报道记者专访时，全面阐述了对房地产产业链有序正循环的看法。

2023年全国两会，已经是姚劲波作为全国人大代表履职的第六年，今年，除了提交“拓宽房企融资通道、优化预售资金监管制度、加速数智化落地”等与房地产相关的书面建议，他还关注促进高质量充分就业、激发汽车消费潜力、支持家政服务业数字化提升等话题。

姚劲波指出，房地产新发展模式的转变应该包括三个方面，房地产行业本身，需要从“带动经济发展”单引擎作用，向“经济发展的同时强化民生保障”的双引擎作用转变；地方政府逐步从土地财政向税收政策转变；房地产开发从“旧三高”模式向更关注城市低碳化发展、提供与居住需求升级相匹配的产品与服务品质升维的模式转变。

“以前那些只关注企业规模、过度非理性扩张、认为企业大就可以不倒的思想已经发生改变，只有一个能稳定盈利的企业才能长远发展。”姚劲波向21世纪经济报道记者表示，房地产业“新三高”模式的核心是可持续发展、有质量的发展，其中，数字化转型将是提质增效的重要途径之一。

发挥好房地产稳经济作用

《21世纪经济报道》（以下简称《21世纪》）：房地产的发展备受关注，中央层面曾多次释放“房地产是国民经济的支柱产业”，在实际运行中，房地产产业链应该如何发挥支柱产业作用？

姚劲波：只有房地产市场的稳定，才能更好确保国民经济有序平稳发展。

房地产产业链有着链条长、涉及面广的特点，要发挥好稳增长、防风险、惠民生等方面的基础和支撑作用，为推动经济运行整体好转做贡献。

从供给侧来看，今年的保交付非常重要，只有保证老百姓买的房能够有序交付，居民置业的信心才能稳定，房地产开发产业链才能有序正循环。从今年的市场来看，房地产的销售已经开始出现复苏态势，房企整体的资金压力有所缓解，这都将有利于保交付工作的扎实推进。

最后，包括房地产平台以及经纪行业等服务性机构，需要更大力度增加科研技术投入，提升用户找房体验，强化服务质量，即通过对服务能力的升维，助力解决供需痛点，推动全产业链升级。

新发展模式的三种要义

《21世纪》：今年也是房地产迈入新发展模式的关键年份，如何建立新的发展模式，不仅是今年监管层引导的重点，也是广大房企转型的重要导向。应该如何理解“新发展模式”？

姚劲波：新发展模式应该包括以下几个方面：

其一，房地产行业本身，需要从“带动经济发展”单引擎作用，向“经济发展的同时强化民生保障”的双引擎作用转变。核心要点是，构建保障房与商品房并重的住房双轨制，尤其是加大保障性租赁住房的建设，来解决新青年、新市民的住房问题。

其二，地方政府对房地产的依赖度来看，逐步从土地财政向税收政策转变，房地产相关税收在其中起到的作用会愈加明显。构建起“人、房、地、钱”联动机制，在此基础上更好地推进城市更新。

其三，房地产开发行业升维发展，从“高负债、高杠杆、高周转”的“三高”经营发展模式，向更关注城市低碳化发展、提供与居住需求升级相匹配的产品与服务品质升维的模式转变。

《21世纪》：房地产旧有的“高杠杆、高负债、高周转”模式已经难以为继，转向“高信用、高品质、高盈利”的过程中，产业链上相关企业应该做出哪些改变？

姚劲波：从房地产进入新周期来看，旧有的“三高”模式难以为继并非是短期转变，而是长期趋势，房地产行业新周期中，不进行“旧三高”调整的房企将加速被淘汰，通过模式转变，才能有效避免由高杠杆驱动下房地产开发行业可能面临的硬着陆风险，才有引发行业深度思考，积极转变，推动开发行业回到一个良性，健康的发展轨道上来。

对于新“三高”，核心是突出可持续发展，改变以往的粗放式发展模式。

过往两年的融资压力，房企已经深刻体会到信用本身对于企业的重要性，同时财务健康度是信用的一个重要前提。

随着国家推动消费升级，推动对住房改善的政策面支持，只有高品质的产品才能更适合未来发展，才会更有市场。

只关注企业规模，过度非理性扩张，认为企业大就可以不倒的思想已经发生改变，只有一个能稳定盈利的企业才能长远发展。在追求质量的新目标下，要从根本上改变之前规模扩张的目标，转而强调更有质量的发展目标。

让房企行稳致远

《21世纪》：改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖，房企是其中重要一环，如何促进房企健康发展，有哪些建议？

姚劲波：房企是房地产市场经济的重要组成部分，为促进房地产市场健康发展，增强市场信心，应大力帮扶房企健康发展。

一方面，扩宽房企的融资通道。

加大对房企发债融资的支持力度，在疏通房企债权融资渠道，降低房企融资成本，逐步改善房企融资环境等方面。相关部门及金融机构应给予（国有与民营）房企同等的融资待遇，加快融资担保体系建设、下调融资利率等措施。持续推出创新金融产品，投资信托基金（REITs）试点、金融ABS、知识产权证券化等产品。

另一方面，优化预售资金监管制度。

优化资金监管制度，适当放宽预售房款监管资金的提取条件和流程，适当放宽房企对销售回款合理支配的范围。在监管账户和资金使用的同时，房企可以适当统筹调配各地项目的建设资金需求，恢复正常经营的状态。

再者，加速数智化落地，促进房企高质量发展。

加速房地产产业的数字化转型，通过大数据智能分析，将房源与购房者需求的精准匹配，优化购房者体验，满足消费者需求。以数字化营销为中轴、以房企服务为中心，将运营的范围优化延伸至物业服务、多元化增值产品等领域，创造新的盈利模式并带来新的发展机会。

《21世纪》：“数智化”会是房地产产业链提质增效的重要途径吗？应该如何落实房地产产业的数字化转型？

姚劲波：在数字中国的大背景下，房地产行业也需要将新的技术将与传统地产相融合，从数字基建、数字管理到智能化开发等各个环节实现数字化的流程再造，促进传统地产的数字化、网络化和智能化转型。

一方面，房地产产业的数字化转型将带来新动能，需要关注以数字化营销为中轴、以客户服务为中心，运营的优化可以延伸至物业服务、多元化增值产品等领域，创造新的盈利模式并带来新的发展机会。

房企可以加快自身数字化发展，并借助各房地产平台的助力，实现地产数字化转型，从传统产销模式向高效服务模式转变，实现高效开发，精细运营。

另一方面，房地产新发展模式体现的是全要素生产率的提升，它有两个关键系数，其中一个是技术的进步，这里就包含了数字化的进步，数字技术的蓬勃发展为全要素生产率的跃升带来了战略契机。以房地产行业为例，原来的资源配置几乎都集中在土地这一方面，如果后续重新组合生产要素，实现更优质的配比，通过运营实现提效，是有机会带来新的增长动力的。

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